Bliska Wola Tower w Warszawie pokazuje, jak cienka jest granica między prawem a sprytnym biznesem. Spór o status prawny mikrokawalerek uderzył w nabywców i ujawnił luki w przepisach. Dowiedz się, dlaczego nawet większe lokale stały się problemem i jakie zmiany czekają rynek nieruchomości.
Inwestycja Bliska Wola Tower w Warszawie, znana w branży również jako "warszawski Hongkong", to jeden z najgłośniejszych przykładów na to, jak przepisów prawa mogą wpłynąć na rynek nieruchomości. Konflikt wokół tego projektu dewelopera J.W. Construction rzucił nowe światło na problem mikrokawalerek. Pokazał także, że granica między sprytnym biznesem a łamaniem prawa bywa bardzo cienka.
Sedno sporu leży w statusie prawnym nieruchomości. Zgodnie z polskim prawem, lokal mieszkalny musi mieć co najmniej 25 mkw. Deweloperzy, chcąc obejść to ograniczenie, masowo budowali mniejsze jednostki. Jednak formalnie zgłaszali je jako apartamenty hotelowe lub lokale usługowe. Tak było również w przypadku Bliska Wola Tower. Inwestycja obejmuje ponad 1500 lokali, z czego ponad 150 zostało zgłoszonych jako hotele.
Zapraszamy do wysłuchania 24. odcinka podcastu.
Problem pojawił się, gdy miasto odmówiło wydania tzw. zaświadczeń o samodzielności dla tych lokali. Argument urzędników był prosty: jeśli budynek jest formalnie hotelem, to nie można w nim wydzielić i sprzedać poszczególnych lokali na własność. Hotel w ich ocenie to jedna, zwarta jednostka, a nie zbiór osobnych mieszkań. Choć deweloper twierdził, że działał zgodnie z prawem, miasto postawiło go pod ścianą, a razem z nim nabywców tych lokali.
Bliska Wola Tower w Warszawie a mikrokawalerkiNajwiększym poszkodowanym w aferze Bliska Wola Tower są przede wszystkim nabywcy. Mimo że zapłacili za swoje mikrokawalerki, nie mogą uzyskać prawa własności. Bez zgody urzędu, deweloper nie jest w stanie dostarczyć im wymaganych dokumentów. A wśród czekających na rozstrzygnięcie są nie tylko inwestorzy, którzy kupili mieszkania na cele wynajmu, ale także prywatni kupcy, którzy kupili mieszkania na własne potrzeby. Na przykład dla swoich dzieci na studia.
Zdesperowani nabywcy napisali nawet list do prezydenta Warszawy, Rafała Trzaskowskiego, wzywając do interwencji. Niestety sytuacja ta pokazuje, jak ryzykowne było kupowanie mikrokawalerek w modelu „hotelowym".
Warto podkreślić, że problem Bliska Wola Tower nie sprowadza się wyłącznie do metrażu. W spornej puli znalazły się również lokale o większej powierzchni niż 25 mkw. Oznacza to, że głównym zarzutem miasta jest status prawny nieruchomości, a nie tylko jej wielkość. Niestety, ten kluczowy szczegół, najczęściej jest pomijany przez media. A pokazuje, że mikrokawalerki to tylko część szerszego problemu z elastycznością prawa budowlanego.
Możemy więc „pokusić się” o hipotezę, że Bliska Wola Tower stała się kozłem ofiarnym. Inwestycje realizowane na podobnych zasadach w innych częściach Warszawy nie napotkały takich przeszkód. Wiele podobnych lokali, które formalnie były usługowymi apartamentami, bez problemu uzyskało pozwolenia. Ich właściciele mogą korzystać z nich jak z mieszkań.
Typy lokali i ich status prawny
| Typ lokalu | Minimalna dopuszczalna powierzchnia (m2) | Możliwość sprzedaży jako mieszkanie | Problemy prawne po 2024 r. |
| Lokal mieszkalny | 25 | Tak | Nie |
| Lokal usługowy | Brak (do 2024 r.) | Nie (od 2024 r.) | Tak |
| Apartament hotelowy | Brak (do 2024 r.) | Nie | Tak |
Narastająca „patodeweloperka" oraz głośne spory z deweloperami, takie ten dotyczący Bliska Wola Tower doprowadziły zmian w przepisach. W styczniu 2024 roku weszły w życie nowe przepisy, które zamknęły deweloperom furtkę do obchodzenia limitu.
Nowe prawo rozszerzyło wymóg 25 mkw na lokale usługowe (z pewnymi wyjątkami). Niestety, to rozwiązanie nie pomaga nabywcom z dawnych inwestycji, których los pozostaje niepewny. Porządkuje jedynie nowe pozwolenia wydane już na zmienionych zasadach.
Struktura typów lokali w Bliska Wola TowerChcesz wiedzieć więcej o tym, jak przepisy prawne wpływają na rynek nieruchomości? Interesują Cię niuanse, których nie znajdziesz w mediach? Zachęcam do regularnego słuchania podcastów Pewnego Lokalu, gdzie dr Piotr Semeniuk szczegółowo omawia tematy takie jak Bliska Wola Tower. Sprawdź tutaj: https://youtu.be/4Rl7jFWQQA8
Zapraszamy do obejrzenia nowego odcinka podcastu
Zapraszamy na odcinek podcastu o pustostanach.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do wysłuchania.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
