Zastanawiasz się, w jakim mieście opłaca się kupić mieszkanie w 2026 roku? Analiza samej ceny za metr kwadratowy bywa bardzo złudna! Prawdziwą dostępność własnego M pokazuje dopiero zestawienie cen nieruchomości ze średnimi zarobkami. Przeczytaj nasz artykuł, poznaj liderów najnowszego rankingu i posłuchaj podcastu Pewnego Lokalu!
Analizując rynek nieruchomości, wiele osób skupia się przede wszystkim na cenie za metr kwadratowy. Sama kwota widoczna w ogłoszeniu nie pokazuje jednak pełnego obrazu sytuacji finansowej kupującego. Aby lepiej ocenić realną dostępność mieszkań, warto spojrzeć na relację cen nieruchomości do wynagrodzeń.
Dopiero zestawienie tych dwóch wartości pozwala obliczyć wskaźnik dostępności mieszkań. Pokazuje on, gdzie zakup własnego lokalu jest relatywnie łatwiejszy, a gdzie stanowi największe obciążenie dla domowego budżetu.
Rys. 1. Jak stworzyliśmy to zestawienie?Zapraszamy do wysłuchania 32. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Prezentowane zestawienie opiera się na danych statystycznych, które pozwalają porównać dostępność mieszkań w różnych miastach Polski.
W analizie przyjęto następujące założenia:
Warto podkreślić, że jest to porównanie uproszczone. Wskaźnik dostępności mieszkań nie uwzględnia takich elementów jak:
Zestawienie danych pozwala wskazać miasta, w których zakup mieszkania jest relatywnie najłatwiejszy. Są to przede wszystkim ośrodki, w których ceny nieruchomości pozostają umiarkowane w stosunku do poziomu wynagrodzeń.
Do liderów dostępności należą:
W tych miastach relacja cen mieszkań do zarobków jest wyraźnie korzystniejsza niż w największych metropoliach. Oznacza to, że przeciętny mieszkaniec musi przeznaczyć znacznie mniej lat pracy na zakup własnego mieszkania.
Na przeciwległym końcu rankingu znajdują się największe polskie metropolie – przede wszystkim Warszawa, Kraków i Wrocław. W stolicy na zakup 50-metrowego mieszkania z rynku wtórnego potrzeba około 76,3 średnich pensji brutto.
Na tak niską dostępność mieszkań wpływa kilka czynników:
W praktyce oznacza to, że choć w dużych miastach zarabia się więcej, wyższe pensje często nie rekompensują rosnących cen mieszkań. Dlatego realna dostępność nieruchomości jest tam znacznie niższa niż w wielu mniejszych ośrodkach wojewódzkich.
Tab. 1. Ceny mieszkań a zarobki – dostępność mieszkań (2026)
| Miasto | Liczba średnich pensji brutto | Model mieszkania |
| Katowice | 38,4 | 50 m² |
| Bydgoszcz | 42,9 | 50 m² |
| Zielona Góra | 44,4 | 50 m² |
| Łódź | 44,5 | 50 m² |
| Warszawa | 76,3 | 50 m² |
Decyzja o wyborze lokalizacji nie powinna opierać się wyłącznie na matematycznej dostępności mieszkań. Równie ważne są takie czynniki jak:
Ciekawym przykładem jest Łódź, gdzie relacja cen mieszkań do zarobków jest znacznie korzystniejsza niż w Warszawie. Jednocześnie szybkie połączenia kolejowe sprawiają, że dojazd z Łodzi do stolicy zajmuje około 1 godziny i 20 minut.
Dla części osób może to być alternatywa pozwalająca połączyć pracę w dużym mieście z mieszkaniem w tańszej lokalizacji.
Podobny mechanizm działa w aglomeracji śląskiej. Wysokie wynagrodzenia w Katowicach można połączyć z zakupem mieszkania w jednym z pobliskich miast, korzystając z dobrze rozwiniętej sieci transportowej.
Rys. 2. Dostępność mieszkań w Warszawie jest znacznie mniejsza niż w Katowicach czy Zielonej Górze.Porównanie cen mieszkań i zarobków pokazuje wyraźnie, że najwyższe wynagrodzenia w Polsce nie zawsze idą w parze z łatwiejszym zakupem mieszkania. W wielu przypadkach to właśnie mniejsze miasta wojewódzkie oferują korzystniejszą relację cen nieruchomości do zarobków. Nie oznacza to jednak, że tańsze miasta są zawsze najlepszym wyborem.
Ostateczna decyzja powinna uwzględniać zarówno możliwości finansowe, jak i plany zawodowe czy styl życia. Warto pamiętać, że przedstawione zestawienie ma charakter porównawczy i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej.
Każdy zakup nieruchomości powinien być poprzedzony indywidualną analizą finansową oraz oceną lokalnego rynku pracy. Szczegółowe omówienie rankingu oraz pełne zestawienie danych dla wszystkich miast wojewódzkich zostało przedstawione w najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu poświęconym dostępności mieszkań w Polsce.
Posłuchaj całego odcinka tu: Gdzie opłaca się kupić nieruchomość w 2026 r.?
Zapraszamy do obejrzenia najnowszego odcinka podcastu nieruchomościowego.
Posłuchaj podcastu o wyciekach danych z ksiąg wieczystych i cenach transakcyjnych.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
