Era nieprzerwanych wzrostów cen ofertowych przeszła do historii. W latach 2025–2026 portalowe ogłoszenia coraz częściej świecą na zielono, sygnalizując obniżki – w niektórych miastach nawet dwucyfrowe. Sprawdź nasz ranking lokalizacji z największymi korektami i dowiedz się, dlaczego sprzedający w Warszawie czy Krakowie w końcu zaczęli urealniać swoje oczekiwania. Czy to już czas na Twoje wymarzone M?
W ostatnich miesiącach rynek mieszkaniowy w Polsce wyraźnie stracił dynamikę znaną z lat 2022–2024. Coraz częściej pojawiają się informacje o spadkach cen mieszkań, zwłaszcza w dużych miastach. Jednocześnie wielu kupujących i sprzedających zadaje sobie pytanie, czy mamy do czynienia z początkiem głębszej korekty, czy jedynie z krótkim okresem normalizacji po bardzo dynamicznych wzrostach.
W tym artykule przyglądamy się cenom ofertowym mieszkań w latach 2025–2026, analizując, gdzie spadki są najbardziej widoczne, co one faktycznie oznaczają oraz jak interpretować ranking miast oparty na danych z portali ogłoszeniowych.
Rys. 1 Sposób, w jaki kształtują się ceny ofertowe na przełomie 2025/26.Zapraszamy do wysłuchania 32. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Ceny ofertowe to ceny, które sprzedający wpisują w ogłoszeniach publikowanych na portalach nieruchomościowych. Są one pierwszym punktem odniesienia dla kupujących, ale nie zawsze oddają realne warunki rynkowe. W okresach silnego popytu ceny ofertowe często rosły szybciej niż ceny transakcyjne, ponieważ sprzedający testowali granice akceptowalne dla rynku.
W latach 2025–2026 obserwujemy proces odwrotny. W wielu miastach ceny ofertowe zaczęły się obniżać lub stabilizować, co jest sygnałem, że sprzedający dostosowują oczekiwania do słabszego popytu i dłuższego czasu sprzedaży. Nie oznacza to jednak automatycznie, że wszystkie mieszkania realnie potaniały w takim samym stopniu.
Jednym z kluczowych czynników wpływających na ceny ofertowe jest wygaszenie programów dopłat do kredytów hipotecznych, które w poprzednich latach sztucznie podbijały popyt. Po zakończeniu tych programów rynek musiał znaleźć nową równowagę, opartą na realnej zdolności kredytowej kupujących.
Drugim istotnym elementem jest rosnąca podaż mieszkań. Deweloperzy rozpoczęli w ostatnich latach rekordową liczbę inwestycji, a jednocześnie na rynku wtórnym przybyło ofert od właścicieli, którzy wcześniej liczyli na dalsze wzrosty cen. W efekcie kupujący mają dziś znacznie większy wybór niż jeszcze dwa lata temu.
Nie bez znaczenia pozostaje także rentowność inwestycji w najem. Przy wysokich cenach zakupu i umiarkowanych czynszach coraz więcej inwestorów wstrzymuje się z zakupami, co dodatkowo osłabia presję popytową.
Analizując dane z portali ogłoszeniowych za lata 2025–2026, widać wyraźne różnice pomiędzy poszczególnymi miastami. Największe korekty cen ofertowych pojawiają się tam, gdzie wcześniejsze wzrosty były najbardziej dynamiczne lub gdzie popyt inwestycyjny odegrał szczególnie dużą rolę.
W części miast wojewódzkich ceny ofertowe spadły dwucyfrowo w ujęciu rocznym, co jeszcze kilka lat temu wydawało się mało prawdopodobne. Jednocześnie w najdroższych lokalizacjach korekty procentowe są często mniejsze, ale ze względu na wysoki poziom cen nominalnych mają istotne znaczenie kwotowe.
Warto podkreślić, że ranking miast oparty na cenach ofertowych nie oznacza, że w każdej lokalizacji i w każdym segmencie rynku sytuacja wygląda tak samo. Spadki dotyczą przede wszystkim mieszkań o przeciętnym standardzie, w mniej atrakcyjnych lokalizacjach lub takich, które długo pozostają w sprzedaży.
Tab. 1. Ceny ofertowe mieszkań – zmiany w wybranych miastach
Miasto Zmiana cen ofertowych r/r Komentarz rynkowy Katowice -12,30% Najsilniejsza korekta po wcześniejszych dynamicznych wzrostach Warszawa -4,60% Większa skłonność sprzedających do negocjacji Łódź -4,00% Rosnąca podaż mieszkań i dłuższy czas sprzedaży Radom -4,10% Słabszy popyt przy dużej liczbie ofert Kraków -1,50% Silny popyt ogranicza skalę korekty Wrocław -1,20% Stabilizacja cen w najlepszych lokalizacjach Gdańsk 0,122 Wyjątek – wysoki popyt i ograniczona podaż
Duże aglomeracje, takie jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, nadal charakteryzują się relatywnie wysokim popytem strukturalnym. Nawet jeśli ceny ofertowe spadają, to zwykle mamy do czynienia z korektą, a nie załamaniem rynku. W tych miastach sprzedający częściej decydują się na negocjacje niż na gwałtowne obniżki cen wyjściowych.
Inaczej wygląda sytuacja w mniejszych miastach i ośrodkach o słabszej demografii. Tam spadki cen ofertowych są często głębsze, a presja na obniżki silniejsza. Wynika to z ograniczonego popytu oraz mniejszej liczby potencjalnych nabywców, którzy mogliby „wchłonąć” rosnącą podaż mieszkań.
Dla osób planujących zakup mieszkania obecna sytuacja oznacza przede wszystkim lepszą pozycję negocjacyjną. Ceny ofertowe przestały być sztywne, a czas sprzedaży w wielu miastach wyraźnie się wydłużył. Kupujący mają więcej czasu na analizę ofert i rzadziej muszą podejmować decyzje pod presją.
Spadki cen ofertowych nie zawsze przekładają się wprost na równie duże obniżki cen transakcyjnych, ale są wyraźnym sygnałem zmiany nastrojów rynkowych. W praktyce oznacza to, że negocjacje stały się ponownie standardem, a nie wyjątkiem.
W kontekście lat 2025–2026 coraz częściej mówi się o scenariuszu miękkiej korekty lub okresu stabilizacji. Prognozy wskazują, że ceny ofertowe mogą jeszcze lekko spadać lub pozostawać na zbliżonym poziomie, szczególnie w miastach o dużej podaży mieszkań.
Nie oznacza to jednak, że rynek mieszkaniowy wszedł w fazę trwałego spadku cen we wszystkich lokalizacjach. W dłuższym horyzoncie kluczowe znaczenie będą miały czynniki demograficzne, dostępność finansowania oraz tempo wprowadzania nowych inwestycji.
Rys. 2. Zmiana cen ofertowych r/r.Ceny ofertowe mieszkań w latach 2025–2026 wyraźnie pokazują, że rynek nie jest już jednokierunkowy. Spadki są najbardziej widoczne w miastach, gdzie wcześniej wzrosty były najsilniejsze lub gdzie popyt inwestycyjny wyraźnie osłabł. Dla kupujących to czas większej swobody decyzyjnej i realnych negocjacji, a dla sprzedających – moment weryfikacji oczekiwań cenowych.
W celu poszerzenia wiedzy na temat zmian zachodzących na rynku nieruchomości oraz lepszego zrozumienia mechanizmów wpływających na ceny mieszkań, warto wysłuchać kolejnego odcinka podcastu Pewnego Lokalu. Ekspert omawia w nim możliwe scenariusze rozwoju rynku, perspektywy średnio- i długoterminowe oraz czynniki, które mogą kształtować dynamikę cen w kolejnych latach.
Odcinek dostępny jest tutaj: Czy ceny mieszkań spadną w 2027 roku?
Zapraszamy do obejrzenia najnowszego odcinka podcastu nieruchomościowego.
Posłuchaj podcastu o wyciekach danych z ksiąg wieczystych i cenach transakcyjnych.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
