Co zrobić, gdy wycena firmy za służebność przesyłu jest zaniżona?

Gdy przedsiębiorstwo przesyłowe chce uregulować kwestię infrastruktury znajdującej się na prywatnym gruncie albo planuje nową inwestycję, może przedstawić właścicielowi konkretną propozycję finansową. W takiej sytuacji może pojawić się pytanie, czy zaproponowana kwota odpowiada rzeczywistemu zakresowi ograniczeń dotyczących nieruchomości. Propozycja przedsiębiorstwa nie musi być jedyną podstawą do oceny wartości świadczenia – można zweryfikować ją za pomocą niezależnej wyceny.

Czy trzeba zaakceptować wycenę przedstawioną przez firmę przesyłową?

Właściciel nieruchomości, który otrzymał propozycję wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, może porównać przedstawioną kwotę z niezależną wyceną. Propozycja przedsiębiorstwa może opierać się na kalkulacji przygotowanej przez rzeczoznawcę działającego na jego zlecenie.

Nie oznacza to, że przedsiębiorstwa przesyłowe z założenia przedstawiają zaniżone kwoty. Wycena powstaje na podstawie określonych danych i założeń przyjętych przy jej sporządzaniu. Właściciel może jednak zlecić własny operat szacunkowy i na tej podstawie sprawdzić wartość świadczeń dotyczących konkretnej nieruchomości.

Wycena służebności przesyłu

Dlaczego warto zweryfikować propozycję przedsiębiorstwa?

W materiale pojawia się przykład sytuacji, w której przedsiębiorstwo przedstawiło właścicielowi propozycję na poziomie 15 tys. zł, wynikającą z przygotowanej dla niego wyceny. Kwoty tej nie należy jednak traktować jako standardowej stawki za ustanowienie służebności przesyłu. Jest to jedynie przykład konkretnej propozycji.

Przykładowa propozycja finansowa wskazana w materiale

Właśnie dlatego znaczenie może mieć niezależna wycena sporządzona dla danej nieruchomości. Pozwala ona porównać propozycję przedsiębiorstwa z wartością określoną przez innego uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Takie zestawienie może być przydatne podczas dalszych rozmów dotyczących wysokości świadczenia.

Co sprawdzić przed oceną wysokości wynagrodzenia?

Zanim właściciel skoncentruje się na samej kwocie, warto najpierw ustalić sytuację prawną urządzeń znajdujących się na nieruchomości. Pozwala to określić, jakie świadczenia mogą być w danej sprawie analizowane.

W pierwszej kolejności warto:

• sprawdzić Dział III księgi wieczystej pod kątem wpisów dotyczących służebności,
• ustalić, kiedy infrastruktura została umieszczona na działce,
• zweryfikować, czy istnieją wcześniejsze umowy zawarte z właścicielem nieruchomości,
• sprawdzić, czy została wydana decyzja administracyjna dotycząca korzystania z gruntu,
• zwrócić się do przedsiębiorstwa o wskazanie podstawy prawnej korzystania z nieruchomości.

 Co sprawdzić przed oceną wyceny za służebność przesyłu?

Dopiero po ustaleniu tych okoliczności można dokładniej przeanalizować, jakie świadczenia mogą mieć znaczenie w konkretnej sprawie, a następnie przejść do określenia ich wartości.

Co powinien uwzględniać niezależny operat szacunkowy?

Wycena dotycząca urządzeń przesyłowych wymaga odpowiednich danych oraz wiedzy rzeczoznawcy majątkowego. Nie można zastąpić operatu prostym wyliczeniem wykonanym na podstawie przypadkowych informacji znalezionych w internecie czy odpowiedzi przygotowanej przez chatbot.

Operat szacunkowy sporządza uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Przy wycenach związanych z urządzeniami przesyłowymi mogą być wykorzystywane m.in.:

• dane z rejestrów cen transakcyjnych,
• informacje dotyczące stawek czynszów dzierżawnych,
• odpowiednie współczynniki,
• stopy dyskontowe.

Rzeczoznawca odnosi wycenę do konkretnej nieruchomości oraz zakresu ograniczeń wynikających z obecności urządzeń przesyłowych.

Jakie świadczenia mogą być związane z urządzeniami przesyłowymi?

Przy ocenie propozycji przedsiębiorstwa warto pamiętać, że wycena dotycząca infrastruktury przesyłowej może obejmować różne elementy. Ich zakres zależy m.in. od tego, czy urządzenia już znajdują się na nieruchomości, czy dopiero mają zostać wybudowane.

W zależności od konkretnej sytuacji analizie może podlegać wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu. Przy istniejącej infrastrukturze i braku odpowiedniej podstawy prawnej może pojawić się również kwestia wynagrodzenia za wcześniejsze bezumowne korzystanie z nieruchomości – w materiale wskazano okres do 6 lat wstecz.

Osobnym elementem może być obniżenie wartości nieruchomości związane z obecnością urządzeń i wynikającymi z niej ograniczeniami. Przy realizacji nowej inwestycji analizowane może być także czasowe zajęcie gruntu podczas prowadzenia prac.

Nie oznacza to, że wszystkie te świadczenia występują jednocześnie w każdej sprawie. Ich zasadność oraz zakres wymagają indywidualnej oceny sytuacji konkretnej nieruchomości.

Jak operat szacunkowy pomaga w rozmowach z przedsiębiorstwem?

Niezależny operat szacunkowy nie oznacza automatycznie, że przedsiębiorstwo zaakceptuje inną kwotę niż pierwotnie zaproponowana. Pozwala jednak właścicielowi dysponować wyceną przygotowaną przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Na tej podstawie można porównać wartość wynikającą z niezależnej wyceny z propozycją przedstawioną przez przedsiębiorstwo. Operat może więc stanowić merytoryczną podstawę do dalszych rozmów dotyczących wysokości świadczenia.

Pewny Lokal przygotowuje operaty szacunkowe dotyczące służebności przesyłu, czasowego zajęcia nieruchomości oraz wpływu infrastruktury na wartość gruntu. W razie potrzeby możliwe jest również uzyskanie wsparcia prawnego.

Więcej informacji o wycenie służebności przesyłu i weryfikowaniu propozycji przedsiębiorstwa znajdziesz w 66. odcinku podcastu Pewnego Lokalu:

https://youtu.be/qXjfwdcD500

Potrzebujesz operatu szacunkowego do służebności przesyłu?

Zamów profesjonalną wycenę przygotowaną przez doświadczonego rzeczoznawcę majątkowego.

• Operat pomoże określić wartość służebności przesyłu oraz wysokość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.
• Uwzględniamy specyfikę nieruchomości, przebieg urządzeń przesyłowych i zakres ich oddziaływania.
• Operat możemy przygotować nawet w 48 h.

Rzetelna wycena służebności przesyłu.
Doświadczeni rzeczoznawcy majątkowi.
Odpowiemy na wszystkie pytania dotyczące operatu i wyceny.

Zamów online

Potrzebujesz operatu do służebności przesyłu?

Zamów wycenę służebności

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Julia Marciniak

Poznanianka, która swoją pasję do architektury i urządzania wnętrz przekuła w pisanie o nieruchomościach. Szczególną uwagę poświęca detalom wykonania mieszkań oraz błędom, które łatwo przeoczyć podczas odbioru od dewelopera.