Czasowe zajęcie działki pod urządzenia przesyłowe – jak wycenić?

Planowana budowa sieci przesyłowej na prywatnej działce może oznaczać dla właściciela czasowe ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości. Realizacja rur, kabli energetycznych czy innych przewodów wiąże się nie tylko z późniejszą obecnością infrastruktury, ale również z etapem prowadzenia prac. Warto wiedzieć, czym różni się czasowe zajęcie działki od docelowego korzystania z gruntu i w jaki sposób można określić wartość związanych z tym świadczeń.

Czym jest czasowe zajęcie działki pod urządzenia przesyłowe?

Czasowe zajęcie nieruchomości dotyczy korzystania z określonej części gruntu przez przedsiębiorstwo podczas realizacji inwestycji. W tym okresie na działce mogą znajdować się ekipy wykonujące prace oraz sprzęt potrzebny do budowy urządzeń przesyłowych.

Dla właściciela oznacza to ograniczenie możliwości swobodnego korzystania z zajętej części nieruchomości. Taka sytuacja ma jednak charakter czasowy i jest związana z okresem prowadzenia prac.

Roboty mogą trwać przez kilka tygodni, a w niektórych przypadkach nawet miesięcy. Po ich zakończeniu znaczenie ma już docelowy zakres korzystania z nieruchomości związany z obecnością urządzeń przesyłowych.

Czasowe zajęcie działki - jak wycenić zajęcie gruntu pod sieć?

Czasowe zajęcie gruntu a służebność przesyłu – jaka jest różnica?

Przy planowanej inwestycji należy rozróżnić dwa rodzaje ingerencji w nieruchomość.

Pierwszym jest docelowy pas związany ze służebnością przesyłu. Dotyczy on przyszłego korzystania przez przedsiębiorstwo z określonego fragmentu nieruchomości w zakresie niezbędnym do funkcjonowania urządzeń.

Drugim jest obszar czasowego zajęcia gruntu, czyli dodatkowa część nieruchomości wykorzystywana podczas prowadzenia prac. Może być ona większa niż obszar, z którego przedsiębiorstwo będzie korzystać po zakończeniu inwestycji.

Rozróżnienie tych dwóch zakresów jest istotne również z punktu widzenia wyceny, ponieważ czasowe zajęcie nieruchomości może stanowić odrębny element analizowanych świadczeń.

Dlaczego podczas budowy firma może potrzebować większego obszaru?

Budowa urządzeń przesyłowych wymaga odpowiedniej przestrzeni do wykonania prac. Niezależnie od tego, czy infrastruktura znajduje się pod ziemią, na jej powierzchni czy nad gruntem, podczas realizacji inwestycji potrzebne jest miejsce dla ekip oraz wykorzystywanego sprzętu.

Z tego względu obszar zajmowany na etapie budowy może być większy niż docelowy fragment nieruchomości związany z urządzeniami przesyłowymi.

Nie można jednak wskazać jednej powierzchni czy szerokości pasa właściwej dla każdej inwestycji. Zakres czasowego zajęcia powinien być ustalany w odniesieniu do konkretnego przedsięwzięcia i rzeczywistego sposobu korzystania z nieruchomości podczas prac.

Jakie świadczenia można wycenić przy nowej inwestycji?

Jeżeli przedsiębiorstwo dopiero planuje budowę urządzeń przesyłowych, sytuacja wygląda inaczej niż w przypadku infrastruktury istniejącej na działce od wielu lat. Nie występuje tutaj wcześniejszy okres korzystania z nieruchomości, za który można byłoby analizować wynagrodzenie za bezumowne korzystanie.

Przy planowanej inwestycji wycenie mogą natomiast podlegać trzy odrębne elementy:

• wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu – związane z przyszłym prawem przedsiębiorstwa do korzystania z określonej części działki,
• odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości – dotyczące wpływu infrastruktury i związanych z nią ograniczeń na wartość gruntu,
• odszkodowanie za czasowe zajęcie działki – odnoszące się do okresu prowadzenia prac i korzystania z większego obszaru nieruchomości. 

Elementy wyceny przy nowej inwestycji przesyłowej

Każdy z tych elementów dotyczy innego rodzaju ograniczenia. Ich zasadność oraz wartość powinny być oceniane indywidualnie dla konkretnej nieruchomości.

Jak wycenia się czasowe zajęcie nieruchomości?

Wycena czasowego zajęcia gruntu powinna uwzględniać rzeczywisty zakres ingerencji związanej z realizacją inwestycji. Nie ma jednej kwoty ani uniwersalnej stawki, którą można zastosować do każdej działki.

Zakres wyceny przy planowanej infrastrukturze przesyłowej

Wartość świadczeń dotyczących infrastruktury przesyłowej może zostać określona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Przy sporządzaniu wyceny wykorzystuje się m.in.:

• dane dotyczące cen transakcyjnych nieruchomości,
• informacje o stawkach czynszów dzierżawnych,
• odpowiednie współczynniki,
• stopy dyskontowe.

Istotny jest również rzeczywisty zakres czasowego oraz docelowego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości. Dzięki temu wycena odnosi się do konkretnej działki i konkretnej inwestycji.

Dlaczego przy wycenie potrzebny jest operat szacunkowy?

Przedsiębiorstwo planujące realizację infrastruktury może przedstawić właścicielowi propozycję finansową. Niezależny operat szacunkowy pozwala natomiast określić wartość świadczeń związanych z konkretną nieruchomością.

Operat sporządza uprawniony rzeczoznawca majątkowy na podstawie danych potrzebnych do przeprowadzenia wyceny. Dokument może stanowić podstawę do dalszych rozmów z przedsiębiorstwem i oceny proponowanych warunków.

Pewny Lokal przygotowuje operaty szacunkowe dotyczące służebności przesyłu, w tym wyceny związane z czasowym zajęciem nieruchomości oraz wpływem infrastruktury na wartość gruntu. W razie potrzeby możliwe jest również uzyskanie wsparcia prawnego.

Więcej informacji o służebności przesyłu i wycenie czasowego zajęcia nieruchomości znajdziesz w 66. odcinku podcastu Pewnego Lokalu:

https://youtu.be/qXjfwdcD500

Potrzebujesz operatu szacunkowego do służebności przesyłu?

Zamów profesjonalną wycenę przygotowaną przez doświadczonego rzeczoznawcę majątkowego.

• Operat pomoże określić wartość służebności przesyłu oraz wysokość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.
• Uwzględniamy specyfikę nieruchomości, przebieg urządzeń przesyłowych i zakres ich oddziaływania.
• Operat możemy przygotować nawet w 48 h.

Rzetelna wycena służebności przesyłu.
Doświadczeni rzeczoznawcy majątkowi.
Odpowiemy na wszystkie pytania dotyczące operatu i wyceny.

Zamów online

Potrzebujesz operatu do służebności przesyłu?

Zamów wycenę służebności

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Patrycja Milowska

Absolwentka studiów wyższych, która w każdej wolnej chwili pisze teksty. Nieruchomości to branża, którą zna i lubi. Merytorycznie pracowała w biurze sprzedaży dewelopera, który realizował inwestycje w większych miastach, sama kupiła jedną z nich, więc wie jak wyglądają formalności. W wolnych chwilach chodzi do kina.