Teza o braku mieszkań w Polsce brzmi prosto, ale rynek jest bardziej złożony. Porównujemy statystyki z realiami: liczbę mieszkań i gospodarstw domowych, różnice między regionami, rolę pustostanów oraz kluczowy problem dostępności cenowej.
Teza o braku mieszkań w Polsce regularnie pojawia się w dyskusji na temat problemów mieszkaniowych, w raportach w mediach oraz w wypowiedziach polityków. Najczęściej swoje potwierdzenie znajduje ona w statystykach wskazujących na niski wskaźnik liczby mieszkań na 1000 mieszkańców w porównaniu do państw Europy Zachodniej.
Problem polega jednak na tym, że same dane ilościowe nie oddają w pełni rzeczywistej sytuacji rynkowej. Aby odpowiedzieć na pytanie, czy w Polsce faktycznie brakuje mieszkań, same dane statystyczne nie pokazują pełnego obrazu – kluczowe jest sprawdzenie, jak wygląda faktyczna dostępność mieszkań dla poszczególnych grup gospodarstw domowych.
Zapraszamy do wysłuchania 34. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Rys. 1. Zależności rynkowe dot. dostępności mieszkań w Polsce.Podstawowym wskaźnikiem stosowanym na potrzeby oceny sytuacji mieszkaniowej jest liczba mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców. W ujęciu historycznym Polska przez wiele lat znajdowała się poniżej średniej unijnej, co wzmacniało narrację o strukturalnym niedoborze mieszkań
Warto pamiętać jednak pamiętać o tym, że:
W ostatnich latach dystans statystyczny między Polską a częścią państw UE znacząco się zmniejszył, co podważa tezę o ogólnokrajowym deficycie mieszkań
Kluczowe znaczenie ma relacja pomiędzy liczbą mieszkań a liczbą gospodarstw domowych, a nie sama liczba ludności. W Polsce obserwowane są wyraźne trendy:
W efekcie zapotrzebowanie na mieszkania rośnie nie dlatego, że przybywa Polaków, ale dlatego, że zmienia się struktura ich zamieszkiwania. Statystyczny nadmiar lub niedobór mieszkań może więc wynikać z czynników demograficznych, a nie z niewystarczającej dostępności lokali.
Jednym z największych problemów interpretacyjnych jest traktowanie rynku mieszkaniowego jako jednolitego. W rzeczywistości sytuacja wygląda zupełnie inaczej:
Oznacza to, że problem braku mieszkań ma przede wszystkim charakter lokalny, a nie ogólnokrajowy.
Rys. 2. Wykres oceny dostępności mieszkań w Polsce.W dyskusji publicznej często przywoływana jest liczba pustostanów jako dowód na to, że mieszkań w Polsce nie brakuje. Takie uproszczenie jest jednak mylące.
Pustostany obejmują między innymi:
Nie każdy pustostan stanowi realny zasób mieszkaniowy możliwy do szybkiego wykorzystania. Ich istnienie nie wyklucza więc występowania problemów z dostępnością mieszkań w innych segmentach rynku.
Coraz częściej głównym ograniczeniem nie jest liczba mieszkań, lecz ich dostępność cenowa. Dotyczy to zarówno rynku zakupu mieszkań, jak i rynku najmu. Wzrost cen nieruchomości oraz czynszów w odniesieniu do wysokości dochodów potencjalnych nabywców i najemców nieruchomości sprawia, że część gospodarstw domowych formalnie funkcjonuje na rynku, ale faktycznie nie ma dostępu do odpowiadających im lokali. W tym sensie problem mieszkaniowy ma dziś w rzeczywistości w dużej mierze charakter ekonomiczny, a nie ilościowy.
Tab. 1. Czy w Polsce brakuje mieszkań? – statystyki a rzeczywistość rynkowa
Obszar analizy Ujęcie statystyczne Rzeczywistość rynkowa Podstawowy wskaźnik Liczba mieszkań na 1000 mieszkańców Relacja mieszkań do gospodarstw domowych Skala analizy Ogólnokrajowa Lokalna i regionalna Uwzględnienie demografii Ograniczone Kluczowe znaczenie Różnice regionalne Pomijane Silnie zróżnicowane Dostępność cenowa Brak analizy cen Decydująca bariera dostępu Wnioski praktyczne Pozorna luka mieszkaniowa Problem dopasowania i cen
Z perspektywy rynkowej coraz częściej można mówić o:
Oznacza to, że nawet przy rosnącej liczbie oddawanych do użytku mieszkań problemy mieszkaniowe mogą się utrzymywać, jeśli struktura podaży nie odpowiada realnemu popytowi.
Sprowadzanie problemu do hasła „braku mieszkań” prowadzi do:
Skuteczna polityka mieszkaniowa wymaga precyzyjnego rozróżnienia kwestii niewystarczającej ilości mieszkań, problemu ich lokalizacji, dostępności cenowej lokali oraz funkcjonowania rynku najmu.
Odpowiedź na pytanie, czy w Polsce rzeczywiście brakuje mieszkań, nie jest jednoznaczna i nie sprowadza się do jednego wskaźnika statystycznego. Sytuacja różni się w zależności od regionu, struktury demograficznej oraz poziomu cen, dlatego realne warunki mieszkaniowe często odbiegają od obrazu wynikającego z prostych porównań międzynarodowych.
Szersze omówienie tych zagadnień oraz ich praktycznego znaczenia dla rynku nieruchomości przedstawiono w materiale przygotowanym przez Pewny Lokal. Zachęcamy do zapoznania się z pełną rozmową: Luka mieszkaniowa, rynek najmu, podatek katastralny
Zapraszamy do wysłuchania 33. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Zapraszamy do wysłuchania 32. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do wysłuchania 31. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
