Czym jest Odrębna Własność Obiektu Budowlanego (OWOB)?

Rozwój polskich miast i coraz mniejsza dostępność wolnych działek w centrach aglomeracji pokazują ograniczenia obecnych zasad prawa nieruchomości. Własność gruntu jest dziś ściśle związana z obiektami trwale z nim połączonymi. Utrudnia to inwestycje, w których jeden podmiot miałby zachować grunt oraz znajdującą się na nim infrastrukturę, a inny posiadać obiekt wybudowany nad nią lub pod jej powierzchnią. Rozwiązaniem tego problemu ma być Odrębna Własność Obiektu Budowlanego (OWOB), czyli instrument służący praktycznemu zastosowaniu koncepcji własności warstwowej.

Definicja OWOB a zasada superficies solo cedit

Odrębna Własność Obiektu Budowlanego ma umożliwić prawne oddzielenie własności nieruchomości gruntowej od własności określonego obiektu znajdującego się nad gruntem albo pod jego powierzchnią. W praktyce pozwoliłoby to na bardziej wielopoziomowe wykorzystanie przestrzeni i wyodrębnienie obiektu jako niezależnego przedmiotu własności.

Obecnie przeszkodę dla takiego rozwiązania stanowi zasada superficies solo cedit. Oznacza ona, że to, co znajduje się na powierzchni gruntu i jest z nim trwale związane, co do zasady przypada właścicielowi nieruchomości. Prawo własności nie ogranicza się przy tym wyłącznie do powierzchni działki, ale obejmuje również – w określonych granicach – przestrzeń znajdującą się nad nią i pod nią.

OWOB ma stanowić szczególny wyjątek od tej reguły, dostosowując tradycyjne konstrukcje prawa rzeczowego do możliwości współczesnego budownictwa. Nie oznacza to jednak całkowitego odejścia od zasady superficies solo cedit.

Czym jest Odrębna Własność Obiektu Budowlanego (OWOB)?

Jak w praktyce ma działać OWOB?

Mechanizm najlepiej pokazuje przykład inwestycji nad torami. Grunt i infrastruktura kolejowa mogłyby nadal pozostawać we władaniu dotychczasowego podmiotu i służyć prowadzeniu ruchu pociągów. Jednocześnie inny inwestor mógłby zrealizować konstrukcję nad torami i uzyskać odrębne prawo własności do znajdującego się tam obiektu.

Własność warstwowa może w ten sposób otworzyć możliwość realizacji:

• budynków mieszkalnych nad infrastrukturą transportową;
• obiektów biurowych i usługowych;
• zabudowy przestrzeni nad czynnymi torami kolejowymi;
• inwestycji wykorzystujących przestrzeń nad lub pod innymi elementami infrastruktury.

Podstawową zmianą byłoby zatem rozdzielenie praw do poszczególnych poziomów tej samej przestrzeni. Funkcjonowanie infrastruktury nie musiałoby wykluczać wykorzystania obszaru znajdującego się nad nią.

Kto będzie mógł ustanowić Odrębną Własność Obiektu Budowlanego?

Według przedstawianych założeń możliwość ustanowienia OWOB ma przysługiwać:

• właścicielowi gruntu – który będzie mógł ustanowić odrębną własność obiektu;
• użytkownikowi wieczystemu – pod warunkiem uzyskania zgody właściciela gruntu.

Istotne jest jednak, że OWOB jest rozwiązaniem projektowanym. Nie należy więc traktować opisanych zasad jako obowiązujących już regulacji. Szczegółowy sposób funkcjonowania nowej instytucji będzie można określić po zakończeniu procesu legislacyjnego i poznaniu ostatecznej treści przepisów.

OWOB a prawo zabudowy – czym się różnią?

Odrębna Własność Obiektu Budowlanego nie jest pierwszą koncepcją rozważaną w związku z własnością warstwową. Wcześniej analizowano wprowadzenie tzw. prawa zabudowy.

Miało ono funkcjonować jako ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na cudzym gruncie na określony czas – od 30 do 100 lat – oraz być prawem zbywalnym i dziedzicznym. Zasadniczą różnicą był więc jego czasowy charakter.

OWOB ma zapewniać inwestorowi pełne i bezterminowe prawo własności obiektu. W porównaniu z prawem ustanawianym na kilkadziesiąt lat oznaczałoby to stworzenie trwalszej podstawy dla realizacji inwestycji i późniejszego obrotu nieruchomością.

Prawo zabudowy a OWOB - różnica w czasie trwania prawa

Co OWOB może oznaczać dla polskich miast?

Znaczenie nowej instytucji może być szczególnie duże w centrach aglomeracji, gdzie wolnych terenów inwestycyjnych jest niewiele, a znaczne powierzchnie zajmuje infrastruktura transportowa.

Jednym z najlepszych przykładów jest warszawska linia średnicowa wzdłuż Alej Jerozolimskich, pomiędzy Dworcem Centralnym a Dworcem Zachodnim. Przestrzeń nad torami posiada duży potencjał, ale jej zagospodarowanie wymaga stworzenia odpowiednich rozwiązań prawnych.

OWOB mogłaby pozwolić na wykorzystanie takich terenów bez konieczności likwidowania ich podstawowej funkcji transportowej. W efekcie możliwe stałoby się pozyskanie nowych powierzchni pod zabudowę, dogęszczanie centralnych części miast zamiast ich dalszego rozlewania się na obrzeża oraz łączenie obszarów rozdzielonych obecnie torami czy drogami.

OWOB – nowe podejście do własności przestrzeni

Odrębna Własność Obiektu Budowlanego ma umożliwić prawne rozdzielenie własności gruntu od własności określonego obiektu znajdującego się nad nim lub pod nim. W praktyce może stworzyć podstawę do znacznie efektywniejszego, wielopoziomowego wykorzystywania przestrzeni w polskich miastach.

Rzeczywiste znaczenie OWOB będzie jednak można ocenić dopiero po zakończeniu prac legislacyjnych. Dopiero ostateczny kształt nowych regulacji pokaże, na jakich dokładnie zasadach rozwiązanie będzie mogło być stosowane.

Więcej o Odrębnej Własności Obiektu Budowlanego, własności warstwowej oraz możliwościach zabudowy nad infrastrukturą można dowiedzieć się z 58. odcinka podcastu Pewnego Lokalu:

https://youtu.be/SPoAQYEmPXg

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Joanna Kaszewicz

Perfekcjonistka i miłośniczka skandynawskiego designu. Zna się na wykończeniu wnętrz, współpracowała z biurami architektonicznymi. Miała okazję być klientką nieuczciwego dewelopera, dlatego doskonale wie, na co trzeba zwracać uwagę, gdy podpisuje się umowę deweloperską. Standard deweloperski w inwestycjach oddanych do użytku to jej ulubione zagadnienie.