Bank ziemi to kluczowy wskaźnik decydujący o ciągłości inwestycyjnej i stabilności dewelopera na rynku. Przeczytaj artykuł i dowiedz się, jak zasób gruntów ROBYG (pozwalający na budowę ok. 17,7 tys. mieszkań) wypada na tle branżowych gigantów, w których aglomeracjach spółka posiada najwięcej terenów oraz ile zamierza wydać na kolejne zakupy działek w najbliższych latach.
Rozwój polskich miast wiąże się z coraz większymi wyzwaniami dotyczącymi planowania przestrzennego, infrastruktury oraz warunków życia mieszkańców. Jednym z ważniejszych tematów pozostaje pytanie, jak zwiększać liczbę mieszkań i efektywniej wykorzystywać przestrzeń w granicach aglomeracji, nie pogarszając przy tym jakości otoczenia. W rozmowie dr. Piotra Semeniuka z Janem Śpiewakiem w podcaście Pewnego Lokalu problem ten został przedstawiony z dwóch perspektyw – potrzeby ograniczania suburbanizacji oraz ochrony standardów życia w istniejących dzielnicach.
Dr Piotr Semeniuk zwrócił uwagę na pozorną sprzeczność widoczną w debacie dotyczącej rozwoju miast. Z jednej strony ruchy miejskie krytykują rozlewanie się zabudowy na obrzeża i suburbanizację. Z drugiej – część tych samych środowisk protestuje przeciwko inwestycjom, które mają zwiększać gęstość istniejących dzielnic.
Zapraszamy do wysłuchania 56. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Magdaleną Małecką.
Prowadzący postawił więc pytanie, jak pogodzić oba postulaty. Jeżeli miasta nie mają rozwijać się bez końca na terenach podmiejskich, konieczne staje się bardziej intensywne wykorzystywanie przestrzeni znajdującej się już w ich granicach.
Jan Śpiewak argumentował jednak, że problemem nie jest sama gęstość zabudowy. Jego zdaniem znacznie większe znaczenie ma sposób, w jaki prowadzone jest dogęszczanie. Pojedyncze inwestycje realizowane bez szerszego planu dla całej dzielnicy mogą powodować konflikty i obniżać jakość przestrzeni, podczas gdy zwarta zabudowa zaprojektowana kompleksowo może zapewniać dobre warunki życia.
Dogęszczanie miast a jakość życia Jednym z istotnych wątków rozmowy było rozróżnienie między racjonalnym dogęszczaniem a zjawiskiem potocznie określanym mianem „patodeweloperki”. Jan Śpiewak wskazywał, że sprzeciw mieszkańców wobec nowych inwestycji nie zawsze oznacza niechęć do zwartego miasta. Często wynika z obaw przed zabudową powstającą bez uwzględnienia szerszego otoczenia.
W dyskusji można było wyróżnić dwa odmienne modele:
Rozmówcy zwrócili uwagę, że krytyka niewłaściwie zaplanowanych inwestycji nie musi oznaczać odrzucenia samej idei zwartego miasta. Kluczowe jest to, czy zwiększaniu liczby mieszkań towarzyszy odpowiednio zaprojektowana przestrzeń.
Jan Śpiewak jako rozwiązanie wskazał koncepcję nowego urbanizmu. Według niego wysoka gęstość zaludnienia może współistnieć z komfortowymi warunkami mieszkaniowymi, jeżeli rozwój dzielnicy odbywa się według określonych zasad.
Jednym z podstawowych elementów tego modelu jest zabudowa kwartałowa o umiarkowanej wysokości, wynoszącej około 6–8 pięter. Pozwala ona tworzyć zwarte pierzeje i stosunkowo intensywnie wykorzystywać teren, a jednocześnie nie wymaga budowania bardzo wysokich obiektów.
Drugim ważnym elementem jest gęsta i czytelna sieć ulic. Dzięki niej dzielnica nie opiera się na pojedynczej drodze dojazdowej, a ruch może być rozłożony pomiędzy większą liczbę ciągów komunikacyjnych. Znaczenie mają również odpowiednie odległości pomiędzy budynkami, dostęp do światła oraz przestrzenie wspólne.
W takim ujęciu dogęszczanie miasta nie powinno polegać wyłącznie na zwiększaniu liczby metrów kwadratowych zabudowy. Równie istotne pozostają jakość ulic, przestrzeni publicznych oraz warunki panujące w samych mieszkaniach.
Wpływ modelu rozwoju miasta na jakość życia 5W trakcie rozmowy Jan Śpiewak przywołał dwa przykłady z Warszawy – Miasteczko Wilanów oraz starą Pragę-Północ. Oba pokazują, że stosunkowo duża gęstość zabudowy nie musi prowadzić do chaotycznej przestrzeni.
Miasteczko Wilanów zostało wskazane jako przykład dzielnicy realizowanej według stosunkowo spójnej koncepcji urbanistycznej. Mimo dostrzeganych przez rozmówcę niedoskonałości zastosowano tam m.in. zabudowę kwartałową i czytelną siatkę ulic.
Praga-Północ reprezentuje natomiast tradycyjną tkankę miejską opartą na zabudowie pierzejowej. Taki układ pozwala tworzyć zwarte kwartały, ulice oraz przestrzenie umożliwiające funkcjonowanie usług i lokalnego życia miejskiego.
Rozmowa pokazała tym samym, że duża liczba mieszkańców na stosunkowo niewielkim obszarze nie musi sama w sobie stanowić problemu. Istotniejsze jest to, czy cała dzielnica została zaprojektowana jako spójny organizm.
Z dyskusji wynika, że konflikt między zwiększaniem gęstości zabudowy a jakością życia nie musi być nieunikniony. Duże znaczenie mają reguły, według których rozwija się miasto.
Za najważniejsze elementy dobrze zaplanowanego dogęszczania rozmówcy uznali przede wszystkim:
Tak rozumiane dogęszczanie różni się od przypadkowego wykorzystywania każdej wolnej działki. Pozwala jednocześnie ograniczać rozlewanie się miast i zachować warunki potrzebne do komfortowego funkcjonowania mieszkańców.
|
Model rozwoju |
Planowanie |
Infrastruktura i usługi |
Wpływ na jakość życia |
|
Dogęszczanie punktowe |
Niskie – pojedyncze inwestycje |
Ryzyko przeciążenia istniejącej infrastruktury |
Ryzyko pogorszenia komfortu |
|
Dogęszczanie planowe |
Wysokie – rozwój całego obszaru |
Rozwijane wraz z zabudową |
Może utrzymać wysoki komfort |
|
Suburbanizacja |
Rozproszony rozwój na obrzeżach |
Większe potrzeby transportowe i infrastrukturalne |
Zależna od dostępności usług i transportu |
Rozmowa dr. Piotra Semeniuka z Janem Śpiewakiem pokazała, że dyskusja o dogęszczaniu miast nie powinna sprowadzać się wyłącznie do wyboru pomiędzy większą liczbą mieszkań a jakością życia. Jan Śpiewak wskazywał, że oba cele można połączyć, jeśli rozwój przestrzenny odbywa się według spójnych zasad urbanistycznych.
Zabudowa kwartałowa, umiarkowana wysokość budynków, gęsta sieć ulic i odpowiednio zaplanowane przestrzenie publiczne mogą pozwolić na stworzenie zwartego miasta bez konieczności rezygnowania z komfortu jego mieszkańców. Problemem pozostaje więc nie sama gęstość, lecz sposób, w jaki jest ona osiągana.
Więcej o dogęszczaniu miast, planowaniu przestrzennym i innych problemach polskiego rynku mieszkaniowego można znaleźć w najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu, w którym dr Piotr Semeniuk rozmawia z Janem Śpiewakiem:
Zapraszamy do wysłuchania 55. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Janem Śpiewakiem.
Zapraszamy do wysłuchania 54. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do wysłuchania 53. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
