Cesja na rynku pierwotnym – jak działa flip „na dokumentach”?

Przyjęło się uznawać, że mieszkanie z rynku pierwotnego można kupić jedynie od dewelopera. Z decydowanej większości transakcji tak jest, jednak nie zawsze. Zdarzają się sytuacje, w których sprzedawcą nowego mieszkania lub domu jest flipper. Potocznie zjawisko to nazwiemy flipem na dokumentach. Jak to się odbywa? O tym w dzisiejszym artykule. 

Flip „na dokumentach” – na czym to polega?

Flip „na dokumentach” to jedyna strategia inwestycyjna stosowana przez flipperów na rynku pierwotnym. Polega ona na zakupie mieszkania, jeszcze przed jego wybudowaniem. A następnie sprzedaży praw wynikających z umowy nabywcy, jeszcze zanim deweloper przeniesie własność nieruchomości. Zatem strategia, opiera się na cesji umowy deweloperskiej. Jak to wygląda w praktyce?

Fliper wpłaca deweloperowi 10–20% wartości lokalu i rezerwuje go na etapie „dziury w ziemi”. Następnie, jeszcze przed jego fizycznym ukończeniem, przenosi prawa z umowy na kolejnego nabywcę. I jeśli ceny nieruchomości w tym czasie wzrosły, to zarabia na różnicy. Mimo że de facto nigdy nie był właścicielem danego lokalu. Czy ta strategia jest dla każdego?

Niestety nie. Pomimo że flip „na dokumentach” nie wymaga dużego kapitału początkowego, to wymaga doświadczenia, dobrego wyczucia rynku oraz przede wszystkim znajomości konstrukcji umów. Dla powodzenia transakcji kluczowa jest zgoda dewelopera na cesję, a nie każdy ją umożliwia lub obwarowuje ją dodatkowymi opłatami.

Flip na dokumentach

Ryzyka i potencjalne nadużycia

Flip „na dokumentach” może przynieść inwestorowi szybki zysk, ale jest dość ryzykowny. Inwestor musi przewidzieć, jak zmienią się ceny mieszkań w krótkim okresie. Zwykle od pół roku do roku. Nagły spadek cen może spowodować, że fliper nie znajdzie chętnego na cesję i zostanie z lokalem, którego nie planował kupować na własność.

Co więcej, choć sama cesja jest legalna, to sposób jej realizacji może budzić wątpliwości etyczne. Zdarzają się sytuacje korupcji prywatnej. Czyli pracownik biura sprzedaży rezerwuje atrakcyjne mieszkania dla zaprzyjaźnionego inwestora w zamian za prowizję „pod stołem”. Jednak takie przypadki są przestępstwem i nie powinny być utożsamiane z całą branżą.

Scenariusze zysków z flipów "na dokumentach"

Dlaczego deweloperzy zgadzają się na ten rodzaj flipu?

Dla dewelopera flip „na dokumentach” jest korzystny w dwóch sytuacjach. Jakich?

Pierwsza, to początek inwestycji, gdy potrzebne są środki na rozruch. Zwykle sprzedaż mieszkań jest niewielka, a deweloper potrzebuje kapitału. Fliper jest gotów wpłacić te środki od razu. W ten sposób realizacja inwestycji przyspiesza, a reszta mieszkań szybciej trafia na rynek.

Druga sytuacja wiąże się z niskim zainteresowaniem mieszkaniami ze strony nabywców. Jeżeli lokale długo się nie sprzedają, to deweloper chętniej sprzeda je flipperowi. W ten sposób ryzyko nieznalezienia chętnych przechodzi na flippera, a deweloper i tak ostatecznie otrzyma pełną cenę za mieszkania. Od nabywcy lub flippera. Jeśli jednak inwestor znajdzie chętnych na cesję, to uzyska zwrot z inwestycji na poziomie nawet kilkudziesięciu procent w ciągu kilku miesięcy.

Zatem flip „na dokumentach” przy spełnieniu określonych warunków jest świetną strategią na szybki zysk.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów usługę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Anna Partyka

Wirtualna asystentka, copywriter i mama. Od 9 lat jej życie związane jest z branżą budowlaną. Dlatego chętnie pisze na tematy z nią związane.