Rynek pierwotny przeszedł wyraźną zmianę – era masowego wykupywania lokali na etapie „dziury w ziemi” ustąpiła miejsca rekordowej podaży gotowych, niesprzedanych mieszkań. Nałożenie się wcześniejszej fali inwestycyjnej z późniejszym wyhamowaniem popytu sprawiło, że ponad jedna trzecia dostępnej oferty w Polsce to lokale już oddane do użytkowania.
Jeszcze do niedawna wiele mieszkań na rynku pierwotnym znajdowało nabywców na długo przed zakończeniem budowy. Obecnie sytuacja wygląda inaczej. Liczba ukończonych lokali pozostających w ofertach deweloperów osiągnęła rekordowy poziom. Skąd tak duża podaż gotowych mieszkań i co stoi za zmianą sytuacji na rynku?
Pod koniec czerwca deweloperzy w całej Polsce oferowali około 121 tys. mieszkań. Aż 37% z nich stanowiły lokale gotowe do odbioru. Oznacza to około 44,7 tys. ukończonych, ale nadal niesprzedanych mieszkań. Rok wcześniej było ich około 29 tys.
Zapraszamy do wysłuchania 65. odcinka podcastu z Magdaleną Milert i Piotrem Semeniukiem.
To znacząca zmiana w stosunku do sytuacji, w której duża część oferty znajdowała nabywców jeszcze podczas realizacji inwestycji. Przez lata powszechny był zakup mieszkania na etapie budowy, a nawet tzw. dziury w ziemi. Obecnie część lokali pozostaje w sprzedaży również po ukończeniu budynku. Niektóre znajdują się nawet na osiedlach powstałych dwa lub trzy lata wcześniej.
Nie musi to jednak oznaczać załamania rynku nieruchomości. Dane pokazują przede wszystkim zmianę relacji między liczbą dostępnych mieszkań a tempem ich sprzedaży.
Gotowe mieszkania od dewelopera - skąd ich rekordowa liczba?Duża liczba ukończonych lokali jest widoczna na największych rynkach mieszkaniowych. Według danych przytaczanych przez „Rzeczpospolitą”, która powołuje się na Marka Wielgo z portalu RynekPierwotny.pl, sytuacja wygląda następująco:
Dane pokazują, że problem niesprzedanych mieszkań nie ogranicza się do jednego lokalnego rynku. Gotowe lokale stanowią obecnie istotną część oferty również w największych polskich miastach.
Gotowe mieszkania na tle całej oferty deweloperów Jedną z przyczyn obecnej sytuacji może być wcześniejszy wzrost aktywności inwestycyjnej deweloperów. Według Marka Wielgo wpływ na skalę rozpoczynanych inwestycji miały m.in. program Bezpieczny Kredyt 2% oraz ówczesne optymistyczne prognozy gospodarcze.
Wysoki popyt zachęcał firmy do uruchamiania kolejnych projektów. Budowa osiedla jest jednak procesem rozłożonym w czasie, dlatego decyzje podejmowane podczas dobrej koniunktury mogą przynosić efekty już w zupełnie innych warunkach rynkowych.
Po wygaszeniu programu w 2024 roku oraz osłabieniu popytu inwestycyjnego w 2025 roku tempo sprzedaży spadło. Pomimo obniżek stóp procentowych możliwości części kredytobiorców nadal pozostawały ograniczone. W rezultacie nie wszystkie lokale znalazły nabywców przed zakończeniem inwestycji.
Bezpieczny Kredyt 2% nie był więc jedyną przyczyną obecnej sytuacji, ale mógł być jednym z czynników wpływających wcześniej na wzrost aktywności na rynku mieszkaniowym.
Deweloperowi zależy na możliwie sprawnej sprzedaży mieszkań. Wpłaty klientów trafiają na mieszkaniowe rachunki powiernicze. W przypadku rachunku otwartego środki są wypłacane zgodnie z postępem realizacji inwestycji, natomiast przy rachunku zamkniętym następuje to po przeniesieniu własności. Sprzedaż lokalu pozwala przede wszystkim zabezpieczyć przyszły przychód z realizowanego projektu.
Jeżeli mieszkanie pozostaje niesprzedane również po ukończeniu budynku, dla dewelopera może to oznaczać:
Im dłużej ukończony lokal pozostaje w ofercie, tym większe znaczenie ma jego sprzedaż. Duża liczba takich mieszkań może więc wpływać również na sposób konkurowania deweloperów o klientów.
Ciekawie przedstawiają się także różnice cenowe. W Krakowie średnia cena metra kwadratowego całej oferty wynosiła w czerwcu około 17,1 tys. zł. W przypadku mieszkań gotowych do odbioru było to około 17,2 tys. zł/m².
Znacznie więcej kosztowały natomiast mieszkania, których odbiór planowano za ponad dwa lata. Ich średnia cena wynosiła około 21,5 tys. zł/m².
Kraków był przy tym wyjątkiem, w którym średnia cena gotowych mieszkań nieznacznie przewyższała średnią dla całej oferty. W innych analizowanych miastach ceny ukończonych lokali nie przekraczały średniej, a niekiedy pozostawały od niej nieco niższe.
Nie można więc przyjąć zasady, że mieszkanie gotowe do odbioru zawsze będzie tańsze od lokalu znajdującego się w budowie. Sam fakt ukończenia inwestycji nie oznacza jednak automatycznie wyższej ceny nieruchomości.
Gotowe mieszkania w ofertach deweloperów – wybrane miasta
|
Miasto |
Cała oferta (tys.) |
Gotowe mieszkania (tys.) |
Udział gotowych* |
|
Łódź |
11,4 |
ponad 4,4 |
ok. 38,6% |
|
Poznań |
7,8 |
prawie 3,0 |
ok. 38,5% |
|
Warszawa |
ponad 17,0 |
prawie 4,0 |
ok. 23,5% |
|
Kraków |
11,4 |
3,7 |
ok. 32,5% |
Rekordowa liczba gotowych mieszkań jest efektem nałożenia się wcześniejszej wysokiej aktywności deweloperów oraz późniejszego osłabienia tempa sprzedaży. W rezultacie na rynku znajduje się obecnie duża grupa lokali, które można kupić już po zakończeniu budowy.
Zmienia to również sytuację nabywców. Większy wybór gotowych mieszkań pozwala porównywać lokale, które można zobaczyć przed zakupem, zamiast podejmować decyzję wyłącznie na podstawie projektu czy wizualizacji. Rosnąca podaż może również zwiększać konkurencję deweloperów o klientów.
Więcej o rekordowej liczbie gotowych mieszkań oraz aktualnej sytuacji na rynku pierwotnym można dowiedzieć się z 64. odcinka podcastu Pewnego Lokalu:
Zapraszamy do wysłuchania 64. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Zapraszamy do wysłuchania 63. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Patrykiem Nockiem.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do wysłuchania 62. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
