Jak państwo może zakończyć handel danymi z ksiąg wieczystych?

Jak państwo może zakończyć handel danymi z ksiąg wieczystych?

System Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW) w Polsce opiera się na zasadzie jawności, jednak dostęp do konkretnej księgi wymaga znajomości jej dokładnego numeru. Państwowy portal nie oferuje bezpłatnej wyszukiwarki pozwalającej ustalić numer księgi na podstawie adresu nieruchomości albo numeru ewidencyjnego działki. Stworzyło to przestrzeń dla działalności komercyjnych pośredników, którzy odpłatnie udostępniają takie informacje.

Problem komercyjnych portali sprzedających numery ksiąg wieczystych

Od lat w internecie działają prywatne serwisy, niekiedy zarejestrowane poza Polską, m.in. na Seszelach, które umożliwiają odnalezienie numeru księgi wieczystej na podstawie adresu lub numeru działki. Niektóre z nich oferują również wyszukiwanie przy wykorzystaniu numeru PESEL. Koszt takiej usługi wynosi zazwyczaj około 20–30 zł.

Dotychczasowe ograniczenia państwowego systemu nie doprowadziły do zniknięcia takich usług. Brak możliwości oficjalnego wyszukania księgi po adresie lub działce stworzył wręcz przestrzeń dla prywatnych firm pobierających opłaty za przekazanie odpowiedniego numeru. Powstaje więc paradoks – państwowy system nie oferuje określonej funkcjonalności, podczas gdy podobne informacje można kupić w komercyjnych bazach.

Handel danymi z ksiąg wieczystych. Jak zakończyć ten proceder?

Ministerstwo Sprawiedliwości zapowiada zmiany w dostępie do ksiąg

Problem działalności serwisów sprzedających numery ksiąg został poruszony w interpelacji poselskiej Witolda Tumanowicza z maja 2026 roku. W odpowiedzi sekretarz stanu Arkadiusz Myrcha wskazał, że Ministerstwo Sprawiedliwości ma świadomość funkcjonowania takich podmiotów. Resort zapowiedział działania legislacyjne i teleinformatyczne, które mają ograniczyć możliwość masowego pozyskiwania informacji.

Jednym z planowanych rozwiązań jest utrudnienie tzw. scrapowania, czyli automatycznego pobierania dużych ilości danych z systemu. Rozważane jest również powiązanie dostępu do ksiąg z wcześniejszym zalogowaniem użytkownika za pośrednictwem mObywatela.

Skuteczność takiego rozwiązania może jednak budzić wątpliwości:

• istniejące bazy pozostaną dostępne – prywatne serwisy zgromadziły znaczne zasoby informacji już wcześniej;
• dane dotyczące nieruchomości są stosunkowo trwałe – adresy, numery działek i numery ksiąg co do zasady nie zmieniają się często;
• pojawi się dodatkowy etap dla użytkowników – logowanie przez mObywatela może wydłużyć proces sprawdzania księgi.

Nowe zabezpieczenia mogą zatem ograniczyć automatyczne pobieranie informacji w przyszłości, ale nie spowodują automatycznego usunięcia baz utworzonych w poprzednich latach.

Porównanie funkcjonalności sposobów dostępu do numeru księgi wieczystej

Czy państwowa wyszukiwarka mogłaby zakończyć handel numerami ksiąg?

Alternatywnym rozwiązaniem byłoby zwiększenie funkcjonalności oficjalnego systemu EKW. Zamiast dalszego ograniczania dostępu państwo mogłoby zaoferować obywatelom narzędzie zbliżone do tego, które obecnie zapewniają płatne serwisy.

Chodziłoby o uruchomienie oficjalnej i bezpłatnej wyszukiwarki pozwalającej odnaleźć numer księgi wieczystej po adresie albo numerze ewidencyjnym działki. Takie rozwiązanie mogłoby znacząco ograniczyć ekonomiczny sens korzystania z komercyjnych baz. Jeżeli tę samą informację można byłoby uzyskać bez opłat w oficjalnym serwisie, potrzeba korzystania z płatnych pośredników byłaby znacznie mniejsza.

Od strony technicznej rozszerzenie możliwości wyszukiwania jest możliwe. Dostęp do szerszych funkcji systemu posiadają już określone grupy zawodowe, w tym notariusze i komornicy. Dyskusja dotyczy więc przede wszystkim tego, jaki zakres informacji powinien być dostępny dla wszystkich obywateli.

Jawność ksiąg wieczystych a ochrona danych osobowych

Propozycja zwiększenia dostępności rejestru wiąże się ze sporem dotyczącym ochrony danych osobowych. Stanowisko Urzędu Ochrony Danych Osobowych oraz orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego przemawiają za ochroną numerów ksiąg jako informacji umożliwiających dotarcie do danych konkretnych osób.

Nie jest to jednak jedyny możliwy model funkcjonowania publicznych rejestrów nieruchomości. Przepisy RODO obowiązują we wszystkich państwach członkowskich Unii Europejskiej, a poszczególne kraje przyjmują odmienne rozwiązania dotyczące zakresu jawności danych. Przykładami państw stosujących bardziej otwarte modele dostępu do informacji związanych z nieruchomościami są między innymi Szwecja, Holandia oraz Estonia.

Pokazuje to, że ochrona danych osobowych i jawność rejestrów nie muszą się wzajemnie wykluczać. Kluczowe pozostaje odpowiednie określenie zakresu informacji dostępnych publicznie oraz zabezpieczenie danych szczególnie wrażliwych.

Jak połączyć jawność z ochroną prywatności?

Szerszy dostęp do informacji nie musi oznaczać ujawnienia wszystkich danych znajdujących się w rejestrach. Możliwe byłoby stworzenie systemu zapewniającego większą przejrzystość przy jednoczesnym zabezpieczeniu najbardziej wrażliwych informacji.

Jednym z rozważanych modeli mogłoby być:

• bezpłatne wyszukiwanie księgi po adresie lub numerze działki;
• wyłączenie wyszukiwania po numerze PESEL, aby ograniczyć możliwość ustalania majątku konkretnej osoby;
• ukrycie numerów PESEL w publicznym podglądzie księgi, przy zachowaniu danych potrzebnych do zweryfikowania stanu prawnego nieruchomości.

Takie rozwiązania wymagałyby oczywiście odpowiednich zmian legislacyjnych oraz dostosowania systemu informatycznego. Mogłyby jednak stanowić kompromis pomiędzy ochroną prywatności a zapewnieniem przejrzystości obrotu nieruchomościami.

Podsumowanie

Handel numerami ksiąg wieczystych jest w dużej mierze konsekwencją różnicy pomiędzy możliwościami państwowego systemu a funkcjonalnością prywatnych baz. Ministerstwo Sprawiedliwości zapowiada ograniczenie scrapowania oraz możliwość wprowadzenia logowania przez mObywatela, jednak działania te mogą nie wpłynąć na dane zgromadzone przez komercyjne serwisy w poprzednich latach.

Alternatywą może być stworzenie bezpłatnej państwowej wyszukiwarki umożliwiającej ustalenie numeru księgi po adresie lub numerze działki, przy jednoczesnym zabezpieczeniu najbardziej wrażliwych danych.

Więcej informacji o handlu danymi z ksiąg wieczystych, planowanych zmianach i możliwych rozwiązaniach można znaleźć w najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu:

https://youtu.be/jRfh7_qxhJ8

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

• Analiza księgi to nie tylko księga lokalu, ale także gruntu. Weryfikujemy też nieruchomości bez ksiąg.
• Nie wystarczy sprawdzenie samej księgi, ale także jej historii oraz informacji w innych rejestrach.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące mieszkań, domów i ksiąg wieczystych.

Gwarancja wyłapania niebezpieczeństw prawnych.
Doświadczeni adwokaci.
Pomoc prawna nawet w 24 h.

Zamów analizę

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów usługę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.