Jak budować nad torami? Nowe przepisy w Polsce

W centrach największych polskich miast coraz trudniej znaleźć wolne tereny pod nowe inwestycje. Jednocześnie rozległe i świetnie skomunikowane obszary zajmuje infrastruktura kolejowa. Choć współczesna technologia umożliwia wznoszenie budynków nad czynnymi torami, w Polsce przeszkodą pozostają kwestie prawne. Sytuację mogą zmienić planowane przepisy dotyczące własności warstwowej.

Budowa nad torami a obecne bariery prawne

Jednym z ograniczeń jest zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą to, co jest trwale związane z gruntem, co do zasady dzieli jego sytuację prawną. Ma to istotne znaczenie w przypadku inwestycji planowanych nad infrastrukturą znajdującą się na nieruchomości należącej do innego podmiotu.

W praktyce trudno obecnie stworzyć niezależne prawo własności do obiektu znajdującego się nad cudzym gruntem. Ogranicza to możliwość realizowania projektów nad terenami kolejowymi, mimo że z technicznego punktu widzenia takie inwestycje są możliwe.

Własność warstwowa i OWOB – co mają zmienić?

Rozwiązaniem ma być odrębna własność obiektu budowlanego (OWOB), realizująca koncepcję własności warstwowej. Planowane regulacje mają umożliwić prawne oddzielenie obiektu od gruntu znajdującego się poniżej.

Grunt i tory mogłyby nadal należeć do dotychczasowego właściciela, natomiast inwestor realizujący konstrukcję nad nimi uzyskiwałby odrębne prawo własności do powstałego obiektu. Według przedstawianych założeń miałoby ono mieć charakter pełny i bezterminowy.

To istotna różnica w stosunku do wcześniej rozważanego prawa zabudowy. Miało być ono ustanawiane na określony czas – od 30 do 100 lat. OWOB ma natomiast zapewniać znacznie trwalszą podstawę prawną inwestycji.

Odrębną własność obiektu miałby móc ustanowić właściciel gruntu, a także użytkownik wieczysty za zgodą właściciela. Należy jednak podkreślić, że są to planowane rozwiązania, a nie obowiązujące obecnie przepisy. Ich ostateczny kształt może jeszcze ulec zmianie.

Budowa nad torami

Zabudowa nad torami kolejowymi w Warszawie

Jednym z najlepszych przykładów potencjalnego zastosowania nowych regulacji jest teren wzdłuż Alej Jerozolimskich, pomiędzy Warszawą Centralną a Warszawą Zachodnią. To centralnie położony i bardzo dobrze skomunikowany obszar, którego znaczną część zajmuje infrastruktura kolejowa.

Pojawiały się koncepcje zagospodarowania przestrzeni nad linią średnicową na odcinku od placu Zawiszy do ronda Dmowskiego. Zakładały one stworzenie ponad miliona metrów kwadratowych powierzchni o funkcjach m.in. mieszkaniowych, biurowych i hotelowych.

Nie jest to zatwierdzona inwestycja, lecz koncepcja pokazująca skalę możliwości. Odpowiednie rozwiązania prawne mogłyby w przyszłości pozwolić na wykorzystanie przestrzeni nad torami bez likwidowania podstawowej funkcji transportowej tego obszaru.

Własność warstwowa może znaleźć zastosowanie również przy innej infrastrukturze. W Warszawie dyskutowano chociażby o zagospodarowaniu wykopu Trasy Łazienkowskiej i stworzeniu nad nim obiektu pełniącego funkcję miejskiego mostu.

Jak budować nad czynnymi torami?

Usunięcie bariery prawnej nie oznacza, że realizacja takich inwestycji stanie się prosta. Budowa nad funkcjonującą koleją należy do szczególnie wymagających przedsięwzięć inżynieryjnych.

Projekt musi uwzględniać przede wszystkim:

• bezpieczeństwo i ciągłość ruchu kolejowego podczas budowy oraz eksploatacji;
• ograniczenie drgań i hałasu przenoszonych z torów na budynki;
• konstrukcję pozwalającą przenosić duże obciążenia bez zakłócania działania infrastruktury;
• zabezpieczenia przeciwpożarowe, odpowiednią wentylację i drogi ewakuacyjne.

Kwestie własnościowe są więc tylko jednym z elementów całego procesu. Konieczne pozostają odpowiednie rozwiązania konstrukcyjne, planistyczne oraz organizacyjne.

Zabudowa nad torami – przykłady z zagranicy

Możliwości wykorzystania przestrzeni nad koleją pokazują inwestycje zrealizowane w innych metropoliach. Jedną z najbardziej znanych jest Hudson Yards w Nowym Jorku. Wielofunkcyjna dzielnica została wzniesiona nad czynną infrastrukturą kolejową, która nadal funkcjonuje pod zabudową.

Europejskim przykładem jest Paris Rive Gauche. W rejonie Gare d’Austerlitz przekształcono ponad 100 hektarów terenów pokolejowych, a część nowych przestrzeni powstała nad działającymi torami.

Realizacje te pokazują, że kolej nie musi oznaczać całkowitego wyłączenia znajdującej się nad nią przestrzeni z zagospodarowania.

Potencjalne korzyści z zabudowy nad torami kolejowymi

Co miasta mogą zyskać dzięki zabudowie nad torami?

Możliwość wykorzystania przestrzeni nad istniejącą infrastrukturą może mieć szczególne znaczenie w dużych aglomeracjach, gdzie podaż gruntów w centralnych lokalizacjach jest ograniczona.

Potencjalne korzyści obejmują:

• nowe tereny pod mieszkania, biura i usługi bez zajmowania kolejnych obszarów na obrzeżach;
• ograniczenie rozlewania się miast i lepsze wykorzystanie istniejącej komunikacji;
• połączenie części miasta rozdzielonych obecnie torami;
• możliwość tworzenia parków, placów i ciągów pieszych;
• ograniczenie części uciążliwości związanych z hałasem;
• dodatkowe wpływy podatkowe dla samorządów.

Zabudowa nad koleją może więc służyć nie tylko realizacji nowych inwestycji komercyjnych, ale również poprawie funkcjonowania przestrzeni publicznej.

Czy budowa nad torami stanie się łatwiejsza?

Planowane przepisy dotyczące własności warstwowej i OWOB mogą usunąć jedną z istotnych przeszkód prawnych utrudniających wykorzystanie przestrzeni nad infrastrukturą. Nie oznacza to jednak automatycznego otwarcia wszystkich terenów kolejowych pod zabudowę.

Każdy projekt będzie wymagał odpowiedniego planowania, analiz technicznych i ekonomicznych oraz zapewnienia bezpieczeństwa infrastruktury. Jeżeli jednak nowe rozwiązania prawne wejdą w życie, mogą otworzyć przed polskimi miastami możliwości wykorzystania terenów, które dotychczas pozostawały poza zasięgiem tradycyjnych inwestycji.

Więcej o własności warstwowej i potencjale zabudowy nad torami można dowiedzieć się z 58. odcinka podcastu Pewnego Lokalu:

https://youtu.be/SPoAQYEmPXg

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Ewa Kosmalska

Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.