Jawność ksiąg wieczystych. Co planuje Ministerstwo Sprawiedliwości?

Jawność ksiąg wieczystych. Co planuje Ministerstwo Sprawiedliwości?

Dostęp do informacji zawartych w księgach wieczystych od lat wywołuje dyskusje dotyczące rynku nieruchomości i ochrony danych osobowych. Księgi są jawne, dlatego każdy może zapoznać się z ich treścią. W praktyce istnieje jednak istotne ograniczenie – aby otworzyć konkretną księgę w oficjalnym systemie, trzeba znać jej dokładny numer.

Powoduje to różnicę między formalną jawnością rejestru a rzeczywistą dostępnością informacji. Państwowy system nie pozwala wyszukać numeru księgi po adresie lub numerze działki. Jednocześnie takie możliwości od lat oferują prywatne, płatne serwisy. Ministerstwo Sprawiedliwości zapowiada zmiany, które mają ograniczyć ten proceder.

Jak obecnie wygląda jawność ksiąg wieczystych?

Elektroniczne Księgi Wieczyste umożliwiają bezpłatne przeglądanie danych dotyczących nieruchomości, ale dopiero po wpisaniu właściwego numeru księgi. Oficjalny system nie posiada publicznej wyszukiwarki pozwalającej ustalić ten numer na podstawie adresu.

W internecie funkcjonują natomiast komercyjne portale posiadające własne bazy. Za kilkadziesiąt złotych można za ich pośrednictwem uzyskać numer księgi na podstawie adresu lub numeru ewidencyjnego działki. Według informacji przedstawionych w podcaście niektóre serwisy pozwalają również wyszukiwać dane na podstawie numeru PESEL.

W efekcie informacje, których nie można łatwo znaleźć za pomocą oficjalnych narzędzi, pozostają dostępne odpłatnie w komercyjnych bazach.

Jawność Ksiąg Wieczystych

Ministerstwo Sprawiedliwości zapowiada zmiany

Temat ponownie pojawił się w debacie publicznej w maju 2026 roku. Poseł Witold Tumanowicz skierował do Ministerstwa Sprawiedliwości interpelację dotyczącą działalności serwisów umożliwiających dostęp do informacji powiązanych z księgami wieczystymi.

W odpowiedzi przygotowanej przez sekretarza stanu Arkadiusza Myrchę resort potwierdził, że wie o funkcjonowaniu takich podmiotów. Zapowiedział również działania legislacyjne i techniczne mające zwiększyć ochronę systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.

Jednym z głównych kierunków zmian ma być ograniczenie tzw. scrapowania, czyli automatycznego i masowego pobierania informacji z państwowego systemu. Planowane rozwiązania mają obejmować między innymi:

• dodatkowe zabezpieczenia teleinformatyczne,
• utrudnienie automatycznego pobierania danych,
• możliwość powiązania dostępu do ksiąg z logowaniem przez mObywatela,
• rozwój elektronicznych usług dla właścicieli nieruchomości.

Już obecnie mObywatel pozwala właścicielowi uzyskać informacje dotyczące własnych nieruchomości, co może ułatwiać załatwianie formalności związanych np. ze sprzedażą mieszkania.

Potencjalna skuteczność planowanych zmian

Czy blokowanie scrapowania będzie skuteczne?

Planowane rozwiązania budzą jednak wątpliwości. W najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu zwrócono uwagę, że ograniczenie dalszego automatycznego pobierania informacji może nie rozwiązać problemu istniejących już komercyjnych baz.

Prywatne serwisy gromadziły dane przez wiele lat. Adresy nieruchomości, numery działek oraz przypisane do nich numery ksiąg co do zasady nie zmieniają się często. Zablokowanie możliwości pozyskiwania kolejnych informacji nie oznacza więc, że wcześniej utworzone bazy przestaną funkcjonować.

Najważniejsze wątpliwości dotyczą:

• braku wpływu zabezpieczeń na informacje pobrane w przeszłości,
• dalszego działania płatnych baz numerów ksiąg,
• dodatkowego obowiązku logowania dla użytkowników oficjalnego systemu,
• kosztów przebudowy systemu w stosunku do możliwych efektów.

Problem może dotyczyć także nowych inwestycji. Niezabudowana działka posiada księgę wieczystą jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Jeśli jej dane zostały wcześniej zgromadzone, późniejsze ograniczenie scrapowania nie spowoduje ich usunięcia.

Szersza jawność ksiąg wieczystych jako alternatywa

Zamiast ograniczać dostęp do państwowego systemu można byłoby stworzyć oficjalną wyszukiwarkę pozwalającą bezpłatnie ustalić numer księgi na podstawie adresu lub numeru działki.

Takie rozwiązanie ograniczyłoby potrzebę korzystania z płatnych serwisów. Jednocześnie dostęp mógłby zostać zaprojektowany z uwzględnieniem ochrony prywatności. Przykładowo wyszukiwanie po numerze PESEL mogłoby pozostać niedostępne, a część danych osobowych mogłaby zostać ukryta.

W najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu wskazano przykłady Szwecji, Holandii i Estonii, gdzie funkcjonują rozwiązania zapewniające szerszy dostęp do rejestrów nieruchomości. Pokazuje to, że zakres jawności może być regulowany na różne sposoby również przy obowiązywaniu europejskich przepisów o ochronie danych.

Czy dostęp do ksiąg wieczystych rzeczywiście się zmieni?

Ministerstwo Sprawiedliwości zapowiada przede wszystkim zwiększenie zabezpieczeń systemu oraz ograniczenie masowego pobierania danych. Rozważane jest również powiązanie przeglądania ksiąg z logowaniem użytkownika przez mObywatela.

Pozostaje jednak pytanie, czy takie działania ograniczą funkcjonowanie prywatnych baz. Jeśli znaczna część informacji została pobrana wcześniej, nowe zabezpieczenia mogą przede wszystkim utrudnić pozyskiwanie kolejnych danych, bez likwidowania istniejącego rynku płatnego dostępu do numerów ksiąg.

Dyskusja dotyczy więc nie tylko ochrony danych, ale również przyszłego modelu jawności ksiąg wieczystych i tego, czy państwo powinno ułatwiać obywatelom dostęp do informacji o nieruchomościach.

Więcej informacji o planowanych zmianach, problemie jawności ksiąg wieczystych i stanowisku Ministerstwa Sprawiedliwości można znaleźć w najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu:

https://youtu.be/jRfh7_qxhJ8

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

• Analiza księgi to nie tylko księga lokalu, ale także gruntu. Weryfikujemy też nieruchomości bez ksiąg.
• Nie wystarczy sprawdzenie samej księgi, ale także jej historii oraz informacji w innych rejestrach.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące mieszkań, domów i ksiąg wieczystych.

Gwarancja wyłapania niebezpieczeństw prawnych.
Doświadczeni adwokaci.
Pomoc prawna nawet w 24 h.

Zamów analizę

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów usługę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Marcelina Galos

Prawnik, studentka 5-roku. Umowy deweloperskie analizuje pod kątem prawa deweloperskiego, sprawdza zapisy dotyczące standardu deweloperskiego, co ułatwia odbiory techniczne. Jest dokładna, dzięki czemu nawet najdrobniejsza nieścisłość zostanie przez nią dostrzeżona. Koordynowała pracę inżynierów, którzy zajmowali się odbiorami technicznymi, dzięki czemu ma wiedzę teoretyczną i praktyczną. Pisze pracę magisterską na temat oddziaływania wybranych inwestycji deweloperskich na środowisko. Ochrona środowiska to zagadnienie, które jest dla niej równie ważne.