Artykuł przedstawia wyniki badania cen notarialnych w Białymstoku na 2025 r., uwzględniając różnice w taksach, opłatach sądowych i wypisach. Zapraszamy do lektury.
Z naszego doświadczenia wynika, że wiele osób w Polsce nie zdaje sobie sprawy, iż wysokość taksy notarialnej można negocjować. Przepisy wskazują jedynie górny limit – tzw. taksę maksymalną dla określonych czynności – który można obniżyć, nawet teoretycznie do zera. Niestety, w praktyce spotykamy się z przypadkami, w których notariusze wprowadzają klientów w błąd, sugerując, że taksa maksymalna jest jedyną stawką przewidzianą prawem. Mieliśmy do czynienia z wieloma przykładami takich działań.
Sprzeciwiając się takiemu nieetycznemu podejściu, przeprowadziliśmy badanie wśród białostockich kancelarii notarialnych metodą secret client. Chcieliśmy sprawdzić, ile faktycznie zapłaci osoba kupująca mieszkanie za obsługę prawną transakcji wraz z ustanowieniem hipoteki. W Białymstoku udało się nam uzyskać tylko odpowiedzi od dwóch Kancelarii Notarialnych.: Kancelaria Joanna Nieścierowicz i Notariusz Sylwia Wałejko. Od czasu publikacji naszego badania o prawdziwych stawkach oferowanych przez kancelarie notarialne w Białymstoku, wielu notariuszy grozi nam pozwami lub twierdzi, że nasze działania są niezgodne z prawem. To jednocześnie przykre, jak i zrozumiałe - oczywiście nie naruszamy żadnego prawa, a piszący do nas notariuszy bronią po prostu swojego własnego interesu polegającego na zawyżaniu cen oraz oligopolu cenowego w ramach notariatu. Na wszelki wypadek informujemy, że, zgodnie z naszymi wewnętrznymi opiniami prawnymi, publikacja cen oferowanych przez notariuszy pozyskanych metodą secret client nie narusza żadnego przepisu, w tym prawa o ochronie danych osobowych. Dane dotyczące kancelarii notarialnych są publicznie dostępne, m.in. w CEIDG, a notariusze prowadzący działalność gospodarczą godzą się na ujawnienie tych danych.
Zapraszamy na odcinek podcastu nieruchomościowego Pewny Lokal o notariuszach.
Nasze badanie przeprowadziliśmy przede wszystkim w interesie publicznym. Jednocześnie, z naszych opinii prawnych wynika też, że próby skłonienia nas przez poszczególnych notariuszy lub organy izby notarialnej do usunięcia artykułów o prawdziwych cenach ofertowych można rozumieć jako działania mające na celu egzekwowanie porozumienia naruszającego konkurencję, za co poszczególnych notariuszom jak i osobom-piastunom organów rady notarialnej grożą kary indywidualne wymierzane przez UOKiK do 2 mln zł. W razie dalszych prób zastraszenia nas przez notariuszy lub organy izb notarialnych z Białegostoku rozważymy złożenie stosownego zawiadomienia do UOKiK.
Do badania przyjęliśmy jednolity scenariusz: mieszkanie o powierzchni 50 m² w cenie 8 500 zł/m², co daje wartość 425 000 zł. Założyliśmy również, że kupująca ma pozytywną decyzję kredytową, a część ceny finansuje kredytem – co w praktyce często wpływa na sposób kalkulacji kosztów.
Dlaczego to istotne? Mimo jednolitej podstawy prawnej, różnice w stawkach i metodach wyliczania opłat pomiędzy kancelariami mogą być znaczące. Nasze zestawienie pozwala porównać oferty i zobaczyć, jakie są średnie rynkowe w Białymstoku.
Analiza obejmowała cztery elementy kosztów:
Stawki oferowane przez białostockich notariuszy mogą się znacząco różnić, mimo że przepisy jasno określają ich maksymalne pułapy. Skąd biorą się te rozbieżności? Najczęściej wynikają z różnych sposobów prezentowania oferty – część notariuszy podaje jedynie wysokość taksy, inni doliczają dodatkowe koszty, np. 246 zł za złożenie e-wniosku do księgi wieczystej, lub stosują ryczałtowe rozliczenie wypisów zamiast naliczania ich według stawki 7,38 zł za stronę. Aby oddzielić literalne zapisy prawa od rzeczywistych praktyk rynkowych, przeprowadziliśmy badanie białostockich kancelarii według jednolitego scenariusza. Ile realnie zapłacimy przy zakupie mieszkania w Białymstoku? Poniżej przedstawiamy wyniki naszego zestawienia.
Ceny w kancelariach notarialnych w Białymstoku (mieszkanie: 50 m² w cenie 8 500 zł/m²)
| Nazwa kancelarii | Wysokości taksy notarialnej za umowę sprzedaży (z VAT) | Wysokości taksy notarialnej za ustanowienie hipoteki za rzecz banku (z VAT) | Wysokości opłaty sądowej za wpis prawa własności i hipoteki do księgi wieczystej | Wysokości opłaty za sporządzenie 3 wypisów aktu notarialnego (z VAT) |
| Kancelaria Joanna Nieścierowicz | 1510,05 zł | W zależności od wysokości hipoteki | 400,00 zł | 7,38 zł za stronę |
| Notariusz Sylwia Wałejko | 1722,00 zł | 246,00 zł | 400,00 zł | 7,38 zł za stronę |
Wybierając notariusza, od razu przekazujemy informację o planowanej wysokości hipoteki i prosimy o szczegółowy wykaz wszystkich kosztów, obejmujący taksę notarialną, opłaty sądowe oraz koszty wypisów aktu notarialnego. Dzięki temu możemy znacznie łatwiej i rzetelniej porównać dostępne oferty.
Maksymalne stawki taksy notarialnej stanowią górne limity określone w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Nie oznacza to jednak, że notariusz musi pobierać właśnie takie kwoty – w praktyce często spotykamy się z niższymi stawkami, które podlegają negocjacjom. Ostateczna cena zależy m.in. od zakresu czynności, metody kalkulacji (ryczałtowej lub według stawek jednostkowych) oraz ustaleń technicznych, takich jak liczba stron wypisów czy wysokość sumy hipotecznej ujmowanej w księdze wieczystej. W przypadku sprzedaży mieszkania przepisy przewidują dodatkowo stosowanie połowy stawek ogólnych, co automatycznie zmniejsza maksymalny pułap opłat w porównaniu z innymi czynnościami notarialnymi. Takie limity traktujemy jedynie jako punkt odniesienia – realne oferty rynkowe mogą, i zazwyczaj powinny, okazać się korzystniejsze.
Maksymalne stawki opłat notarialnych - scenariusz: lokal mieszkalny o wartości 425 000 zł
| Rodzaj opłaty | Maksymalna stawka (brutto) | Uwagi |
| Taksa notarialna za umowę sprzedaży lokalu | 3 038,10 zł | Taksa maksymalna (brutto): 1 010 zł + 0,4% × (425 000 − 60 000) = 1 010 zł + 0,004 × 365 000 = 2 470,00 zł × 1,23 VAT |
| Taksa za ustanowienie hipoteki (kredyt bankowy) | Najczęściej zależna od kwoty hipoteki | Dla porównania: jeśli hipoteka = 425 000 zł, maks. 759,53 zł; przy 80% ceny (340 000 zł) – 655,98 zł. |
| Opłata sądowa za wpis prawa własności i hipoteki do KW | 400,00 zł | 200 zł za wpis własności + 200 zł za wpis hipoteki (opłata stała). VAT nie dotyczy |
| Wypisy aktu notarialnego | 7,38 zł za stronę | Maksymalna stawka jednostkowa. Łącznie: 3 × liczba stron × 7,38 zł. |
Jeżeli oferta notariusza zbliża się do maksymalnych stawek, powinniśmy poprosić o szczegółowe wyjaśnienie, jakie czynności obejmuje podana cena (np. czy uwzględnia opłatę za złożenie e-wniosku do księgi wieczystej), a następnie spróbować wynegocjować niższą taksę. Najczęściej różnice w wycenach wynikają z przyjętej wysokości sumy hipotecznej oraz sposobu naliczania opłat za wypisy aktu notarialnego.
Dane z naszego badania przedstawiają średnie wartości trzech głównych kategorii kosztów, uzyskane od białostockich kancelarii notarialnych dla przyjętego scenariusza.
Średnie koszty notarialne w BiałymstokuTaksa notarialna za umowę sprzedaży wyniosła średnio 1 722,00 zł, średnia taksa za ustanowienie hipoteki to 246,00 zł, a opłata sądowa za wpis prawa własności i hipoteki do księgi wieczystej pozostaje stała – 400 zł.
Najczęściej największym składnikiem kosztów jest taksa notarialna za umowę sprzedaży. Różnice w pozostałych pozycjach wynikają głównie z wysokości przyjętej sumy hipotecznej oraz sposobu rozliczania wypisów aktu notarialnego.
Rynek usług notarialnych w Białymstoku – podobnie jak w innych dużych miastach – charakteryzuje się dużym zróżnicowaniem cen, mimo jednolitej podstawy prawnej. Nasze badanie pokazało, że przy identycznym scenariuszu łączne koszty mogą różnić się nawet o kilkadziesiąt procent. To potwierdza, że wybór kancelarii bez wcześniejszego porównania ofert może niepotrzebnie zwiększyć koszt całej transakcji.
Zapraszamy do wysłuchania
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
