Artykuł przedstawia wyniki badania cen notarialnych w Częstochowie na 2025 r., uwzględniając różnice w taksach, opłatach sądowych i wypisach. Zapraszamy do lektury.
Z naszego doświadczenia wynika, że wiele osób w Polsce nie ma świadomości, iż wysokość taksy notarialnej podlega negocjacjom. Przepisy wyznaczają jedynie górny limit – tzw. taksę maksymalną dla określonych czynności – którą można obniżyć, nawet teoretycznie do zera. Niestety, w praktyce zdarzają się sytuacje, w których notariusze wprowadzają klientów w błąd, sugerując, że taksa maksymalna jest jedyną dopuszczalną stawką. Spotkaliśmy się z wieloma przykładami takich działań.
Sprzeciwiając się tego rodzaju nieetycznym praktykom, przeprowadziliśmy badanie wśród częstochowskich kancelarii notarialnych metodą secret client. Naszym celem było ustalenie, ile w rzeczywistości zapłaci osoba kupująca mieszkanie za obsługę prawną transakcji wraz z ustanowieniem hipoteki. Z naszej analizy wynika, że w Częstochowie najniższe stawki oferują kancelarie notarialne: Notariusz Anna Machlik i Notariusz Magdalena Hernacka (w zestawieniu nie uwzględniliśmy kancelarii, które w odpowiedziach nie podały wysokości taksy notarialnej za ustanowienie hipoteki; po uzupełnieniu tych danych ranking może ulec zmianie). Od czasu publikacji naszego badania o prawdziwych stawkach oferowanych przez kancelarie notarialne w Częstochowie, wielu notariuszy grozi nam pozwami lub twierdzi, że nasze działania są niezgodne z prawem. To jednocześnie przykre, jak i zrozumiałe - oczywiście nie naruszamy żadnego prawa, a piszący do nas notariuszy bronią po prostu swojego własnego interesu polegającego na zawyżaniu cen oraz oligopolu cenowego w ramach notariatu. Na wszelki wypadek informujemy, że, zgodnie z naszymi wewnętrznymi opiniami prawnymi, publikacja cen oferowanych przez notariuszy pozyskanych metodą secret client nie narusza żadnego przepisu, w tym prawa o ochronie danych osobowych. Dane dotyczące kancelarii notarialnych są publicznie dostępne, m.in. w CEIDG, a notariusze prowadzący działalność gospodarczą godzą się na ujawnienie tych danych.
Zapraszamy na odcinek podcastu nieruchomościowego Pewny Lokal o notariuszach.
Nasze badanie przeprowadziliśmy przede wszystkim w interesie publicznym. Jednocześnie, z naszych opinii prawnych wynika też, że próby skłonienia nas przez poszczególnych notariuszy lub organy izby notarialnej do usunięcia artykułów o prawdziwych cenach ofertowych można rozumieć jako działania mające na celu egzekwowanie porozumienia naruszającego konkurencję, za co poszczególnych notariuszom jak i osobom-piastunom organów rady notarialnej grożą kary indywidualne wymierzane przez UOKiK do 2 mln zł. W razie dalszych prób zastraszenia nas przez notariuszy lub organy izb notarialnych z Częstochowy rozważymy złożenie stosownego zawiadomienia do UOKiK.
Do badania przyjęliśmy jednolity scenariusz: mieszkanie o powierzchni 50 m² w cenie 8 500 zł/m², co daje wartość 425 000 zł. Założyliśmy również, że kupująca posiada pozytywną decyzję kredytową, a część ceny finansuje kredytem – co w praktyce często wpływa na sposób rozliczenia kosztów.
Dlaczego to ma znaczenie? Mimo jednolitej podstawy prawnej, różnice w stawkach i metodach kalkulowania opłat pomiędzy kancelariami bywają znaczące. Nasze zestawienie pozwala porównać dostępne oferty i sprawdzić, jakie są średnie rynkowe w Częstochowie.
Analiza obejmowała cztery elementy kosztów:
Stawki oferowane przez częstochowskich notariuszy mogą znacząco się różnić, mimo że przepisy jasno określają ich maksymalne pułapy. Skąd biorą się te rozbieżności? Najczęściej wynikają z odmiennych sposobów prezentowania oferty – część notariuszy podaje jedynie wysokość taksy, inni doliczają dodatkowe koszty, np. 246 zł za złożenie e-wniosku do księgi wieczystej, lub stosują ryczałtowe rozliczenie wypisów zamiast naliczania ich według stawki 7,38 zł za stronę.
Aby oddzielić literalne zapisy prawa od faktycznych praktyk rynkowych, przeprowadziliśmy badanie częstochowskich kancelarii notarialnych w oparciu o jednolity scenariusz. Ile realnie zapłacimy przy zakupie mieszkania w Częstochowie? Poniżej prezentujemy wyniki naszego zestawienia:
Ceny w kancelariach notarialnych w Częstochowie (mieszkanie: 50 m² w cenie 8 500 zł/m²)
| Nazwa kancelarii | Wysokości taksy notarialnej za umowę sprzedaży (z VAT) | Wysokości taksy notarialnej za ustanowienie hipoteki za rzecz banku (z VAT) | Wysokości opłaty sądowej za wpis prawa własności i hipoteki do księgi wieczystej | Wysokości opłaty za sporządzenie 3 wypisów aktu notarialnego (z VAT) |
| Notariusz Ewa Dusza | 1519,05 | W zależności od wysokości hipoteki | 400,00 zł | 7,38 zł za stronę |
| Notariusz Anna Machlik | 1476,00 zł | 369,00 zł | 400,00 zł | 7,38 zł za stronę |
| Notariusz Magdalena Hernacka | 1899,00 zł | W cenie taksy notarialnej za umowę sprzedaży | 400,00 zł | W cenie taksy notarialnej za umowę sprzedaży |
| Notariusz Justyna Włodarczyk | 1476,00 zł | W zależności od wysokości hipoteki | 400,00 zł | 7,38 zł za stronę |
W naszym badaniu najniższą taksę notarialną za umowę sprzedaży zaproponowały ex aequo: Notariusz Anna Machlik i Notariusz Justyna Włodarczyk. Wybierając notariusza w Częstochowie, od razu przekazujemy informację o planowanej wysokości hipoteki i prosimy o szczegółowy wykaz wszystkich kosztów, obejmujący taksę notarialną, opłaty sądowe oraz koszty wypisów aktu notarialnego. Takie podejście pozwala nam znacznie łatwiej i rzetelniej porównać dostępne oferty.
Maksymalne stawki taksy notarialnej stanowią górne limity określone w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Nie oznacza to jednak, że notariusz jest zobligowany do pobierania właśnie takich kwot – w praktyce często stosowane są niższe stawki, które można negocjować. Ostateczna wysokość opłat zależy m.in. od zakresu czynności, sposobu kalkulacji (ryczałtowej lub według stawek jednostkowych) oraz ustaleń technicznych, takich jak liczba stron wypisów czy wysokość sumy hipotecznej wpisywanej do księgi wieczystej. W przypadku sprzedaży mieszkania przepisy przewidują dodatkowo stosowanie połowy stawek ogólnych, co automatycznie obniża maksymalny próg opłat w porównaniu z innymi czynnościami notarialnymi. Takie limity traktujemy wyłącznie jako punkt odniesienia – realne oferty rynkowe mogą, i zazwyczaj powinny, być korzystniejsze.
Maksymalne stawki opłat notarialnych - scenariusz: lokal mieszkalny o wartości 425 000 zł
| Rodzaj opłaty | Maksymalna stawka (brutto) | Uwagi |
| Taksa notarialna za umowę sprzedaży lokalu | 3 038,10 zł | Taksa maksymalna (brutto): 1 010 zł + 0,4% × (425 000 − 60 000) = 1 010 zł + 0,004 × 365 000 = 2 470,00 zł × 1,23 VAT |
| Taksa za ustanowienie hipoteki (kredyt bankowy) | Najczęściej zależna od kwoty hipoteki | Dla porównania: jeśli hipoteka = 425 000 zł, maks. 759,53 zł; przy 80% ceny (340 000 zł) – 655,98 zł. |
| Opłata sądowa za wpis prawa własności i hipoteki do KW | 400,00 zł | 200 zł za wpis własności + 200 zł za wpis hipoteki (opłata stała). VAT nie dotyczy |
| Wypisy aktu notarialnego | 7,38 zł za stronę | Maksymalna stawka jednostkowa. Łącznie: 3 × liczba stron × 7,38 zł. |
Jeżeli propozycja notariusza jest bliska maksymalnym stawkom, powinniśmy poprosić o szczegółowe wyjaśnienie, jakie czynności obejmuje podana cena (np. czy zawiera opłatę za złożenie e-wniosku do księgi wieczystej), a następnie spróbować wynegocjować niższą taksę. Najczęściej różnice w wycenach wynikają z przyjętej wysokości sumy hipotecznej oraz sposobu naliczania opłat za wypisy aktu notarialnego.
Dane z naszego badania pokazują średnie wartości trzech głównych kategorii kosztów, uzyskane od częstochowskich kancelarii notarialnych dla przyjętego scenariusza.
Średnie koszty notarialne w CzęstochowieTaksa notarialna za umowę sprzedaży wyniosła średnio 1 476,00 zł, średnia taksa za ustanowienie hipoteki to 369,00 zł, a opłata sądowa za wpis prawa własności i hipoteki do księgi wieczystej jest stała – 400 zł.
Najczęściej największym elementem kosztów jest taksa notarialna za umowę sprzedaży. Różnice w pozostałych pozycjach wynikają głównie z ustalonej wysokości sumy hipotecznej oraz sposobu rozliczania wypisów aktu notarialnego.
Rynek usług notarialnych w Częstochowie – podobnie jak w innych dużych miastach – cechuje się dużym zróżnicowaniem cen, mimo jednolitej podstawy prawnej. Nasze badanie wykazało, że przy identycznym scenariuszu łączne koszty mogą różnić się nawet o kilkadziesiąt procent. To pokazuje, że wybór kancelarii bez wcześniejszego porównania ofert może prowadzić do niepotrzebnego zwiększenia wydatków na całą transakcję.
Zapraszamy do wysłuchania
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
