Artykuł przedstawia wyniki badania cen notarialnych w Zabrzu na 2025 r., uwzględniając różnice w taksach, opłatach sądowych i wypisach. Zapraszamy do lektury.
Z naszych obserwacji wynika, że wiele osób w Polsce nie zdaje sobie sprawy, iż wysokość taksy notarialnej można negocjować. Przepisy wyznaczają jedynie górny limit – tzw. taksę maksymalną dla określonych czynności – którą w praktyce da się obniżyć, nawet teoretycznie do zera. Niestety, wciąż zdarzają się sytuacje, w których notariusze wprowadzają klientów w błąd, sugerując, że taksa maksymalna jest jedyną stawką przewidzianą prawem. Spotkaliśmy się z wieloma przykładami takich działań.
Aby przeciwdziałać tego typu nieetycznym praktykom, przeprowadziliśmy badanie wśród zabrzańskich kancelarii notarialnych metodą secret client. Chcieliśmy sprawdzić, ile faktycznie zapłaci osoba kupująca mieszkanie za pełną obsługę prawną transakcji wraz z ustanowieniem hipoteki. Z naszej analizy wynika, że w Zabrzu najniższe stawki oferują kancelarie notarialne: Kancelaria Notarialna S.C Grażyna Wróbel, Andrzej Letkiewicz, Kancelaria Notarialna Anna Kleszczewska Notariusz, Agnieszka Jędzura (w zestawieniu nie uwzględniliśmy kancelarii, które w odpowiedziach nie podały wysokości taksy za ustanowienie hipoteki; po uzupełnieniu tych danych ranking może ulec zmianie). Od czasu publikacji naszego badania o prawdziwych stawkach oferowanych przez kancelarie notarialne w Zabrzu, wielu notariuszy grozi nam pozwami lub twierdzi, że nasze działania są niezgodne z prawem. To jednocześnie przykre, jak i zrozumiałe - oczywiście nie naruszamy żadnego prawa, a piszący do nas notariuszy bronią po prostu swojego własnego interesu polegającego na zawyżaniu cen oraz oligopolu cenowego w ramach notariatu. Na wszelki wypadek informujemy, że, zgodnie z naszymi wewnętrznymi opiniami prawnymi, publikacja cen oferowanych przez notariuszy pozyskanych metodą secret client nie narusza żadnego przepisu, w tym prawa o ochronie danych osobowych. Dane dotyczące kancelarii notarialnych są publicznie dostępne, m.in. w CEIDG, a notariusze prowadzący działalność gospodarczą godzą się na ujawnienie tych danych.
Zapraszamy na odcinek podcastu nieruchomościowego Pewny Lokal o notariuszach.
Nasze badanie przeprowadziliśmy przede wszystkim w interesie publicznym. Jednocześnie, z naszych opinii prawnych wynika też, że próby skłonienia nas przez poszczególnych notariuszy lub organy izby notarialnej do usunięcia artykułów o prawdziwych cenach ofertowych można rozumieć jako działania mające na celu egzekwowanie porozumienia naruszającego konkurencję, za co poszczególnych notariuszom jak i osobom-piastunom organów rady notarialnej grożą kary indywidualne wymierzane przez UOKiK do 2 mln zł. W razie dalszych prób zastraszenia nas przez notariuszy lub organy izb notarialnych z Zabrza rozważymy złożenie stosownego zawiadomienia do UOKiK.
Do badania przyjęliśmy jednolity scenariusz: mieszkanie o powierzchni 50 m² w cenie 8 500 zł/m², co daje wartość 425 000 zł. Założyliśmy również, że kupująca posiada pozytywną decyzję kredytową, a część ceny jest finansowana kredytem – co w praktyce często wpływa na sposób kalkulacji opłat.
Dlaczego to ważne? Mimo jednolitej podstawy prawnej, różnice w stawkach i metodach naliczania kosztów pomiędzy kancelariami mogą być znaczne. Nasze zestawienie pozwala sprawdzić, jakie są średnie rynkowe w Zabrzu i rzetelnie porównać dostępne oferty.
Analiza obejmowała cztery elementy kosztów:
Stawki stosowane przez zabrzańskich notariuszy mogą znacząco się różnić, mimo że przepisy jednoznacznie określają ich maksymalne pułapy. Skąd biorą się te rozbieżności? Najczęściej wynikają one z odmiennych sposobów prezentowania oferty – część notariuszy wskazuje wyłącznie wysokość taksy, inni doliczają dodatkowe koszty, np. 246 zł za złożenie e-wniosku do księgi wieczystej, lub stosują ryczałtowe rozliczenie wypisów zamiast naliczania ich według stawki 7,38 zł za stronę.
Aby oddzielić literalne zapisy prawa od faktycznych praktyk rynkowych, przeprowadziliśmy badanie zabrzańskich kancelarii według jednolitego scenariusza. Ile w praktyce zapłacimy przy zakupie mieszkania w Zabrzu?
Poniżej prezentujemy wyniki naszego zestawienia:
Ceny w kancelariach notarialnych w Zabrzu (mieszkanie: 50 m² w cenie 8 500 zł/m²)
| Nazwa kancelarii | Wysokości taksy notarialnej za umowę sprzedaży (z VAT) | Wysokości taksy notarialnej za ustanowienie hipoteki za rzecz banku (z VAT) | Wysokości opłaty sądowej za wpis prawa własności i hipoteki do księgi wieczystej | Wysokości opłaty za sporządzenie 3 wypisów aktu notarialnego (z VAT) |
| Kancelaria Notarialna Anna Kleszczewska Notariusz | 2596,18 zł całość | 2596,18 zł całość | 2596,18 zł całość | 2596,18 zł całość |
| Kancelaria Notarialna S.C Grażyna Wróbel, Andrzej Letkiewicz | 1642,05 zł | W cenie taksy notarialnej za umowę sprzedaży | 400,00 zł | 7,38 zł za stronę |
| Kancelaria Notarialna Agnieszka Jędzura | 2600,00 zł całość | 2600,00 zł całość | 2600,00 zł całość | 2600,00 zł całość |
| Notariusz Mateusz Kozok | 1215,24 zł | W zależności od wysokości hipoteki | 400,00 zł | 7,38 zł za stronę |
Wybierając notariusza w Zabrzu, od razu przekazujemy informację o planowanej wysokości hipoteki i prosimy o szczegółowe zestawienie wszystkich kosztów, obejmujące taksę notarialną, opłaty sądowe oraz koszty wypisów aktu notarialnego. Takie działanie pozwala znacznie łatwiej i rzetelniej porównać dostępne oferty
Maksymalne stawki taksy notarialnej to górne limity określone w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Nie oznacza to jednak, że notariusz musi pobierać właśnie takie kwoty – w praktyce często można spotkać niższe stawki, które podlegają negocjacji. Ostateczny koszt zależy m.in. od zakresu czynności, sposobu kalkulacji (ryczałtowej lub według stawek jednostkowych) oraz ustaleń technicznych, takich jak liczba stron wypisów czy wysokość sumy hipotecznej wpisanej do księgi wieczystej. W przypadku sprzedaży mieszkania przepisy przewidują dodatkowo stosowanie połowy stawek ogólnych, co automatycznie obniża maksymalny próg opłat w porównaniu z innymi czynnościami notarialnymi. Te limity traktujemy jedynie jako punkt odniesienia – realne oferty rynkowe mogą, i zazwyczaj powinny, być korzystniejsze.
Maksymalne stawki opłat notarialnych - scenariusz: lokal mieszkalny o wartości 425 000 zł
| Rodzaj opłaty | Maksymalna stawka (brutto) | Uwagi |
| Taksa notarialna za umowę sprzedaży lokalu | 3 038,10 zł | Taksa maksymalna (brutto): 1 010 zł + 0,4% × (425 000 − 60 000) = 1 010 zł + 0,004 × 365 000 = 2 470,00 zł × 1,23 VAT |
| Taksa za ustanowienie hipoteki (kredyt bankowy) | Najczęściej zależna od kwoty hipoteki | Dla porównania: jeśli hipoteka = 425 000 zł, maks. 759,53 zł; przy 80% ceny (340 000 zł) – 655,98 zł. |
| Opłata sądowa za wpis prawa własności i hipoteki do KW | 400,00 zł | 200 zł za wpis własności + 200 zł za wpis hipoteki (opłata stała). VAT nie dotyczy |
| Wypisy aktu notarialnego | 7,38 zł za stronę | Maksymalna stawka jednostkowa. Łącznie: 3 × liczba stron × 7,38 zł. |
Jeżeli propozycja notariusza w Zabrzu zbliża się do maksymalnych stawek, warto poprosić o szczegółowe wyjaśnienie, jakie czynności obejmuje podana cena (np. czy uwzględnia opłatę za złożenie e-wniosku do księgi wieczystej), a następnie spróbować wynegocjować niższą taksę. Różnice w wycenach najczęściej wynikają z przyjętej wysokości sumy hipotecznej oraz metody naliczania opłat za wypisy aktu notarialnego.
Dane z naszego badania przedstawiają średnią wysokość taks notarialnych, uzyskaną od zabrzańskich kancelarii notarialnych dla przyjętego scenariusza.
Średnia wysokość taks notarialnych kancelarii notarialnych w ZabrzuTaksa notarialna za umowę sprzedaży wyniosła średnio 1 428,64 zł.
Najczęściej największym elementem kosztów jest taksa notarialna za umowę sprzedaży. Różnice w pozostałych pozycjach wynikają przede wszystkim z ustalonej wysokości sumy hipotecznej oraz przyjętej metody rozliczania wypisów aktu notarialnego.
Rynek usług notarialnych w Zabrzu – podobnie jak w innych dużych miastach – charakteryzuje się znacznym zróżnicowaniem cen, mimo jednolitej podstawy prawnej. Nasze badanie wykazało, że przy identycznym scenariuszu łączne koszty mogą różnić się nawet o kilkadziesiąt procent. To pokazuje, że wybór kancelarii bez wcześniejszego porównania ofert może skutkować niepotrzebnym zwiększeniem wydatków na całą transakcję.
Zapraszamy do wysłuchania
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
