Księgi wieczyste a RODO. Jak robią to inne kraje UE?

Kwestia jawności rejestrów nieruchomości oraz zasad udostępniania znajdujących się w nich informacji od dłuższego czasu budzi dyskusje na polskim rynku prawnym i nieruchomościowym. Z jednej strony istotna jest ochrona danych osobowych właścicieli, z drugiej – bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami wymaga możliwości sprawnego zweryfikowania stanu prawnego mieszkania, domu czy działki. Szczególne wątpliwości dotyczą tego, czy numer księgi wieczystej powinien być traktowany jako dana osobowa wymagająca ograniczenia publicznego dostępu.

Warto przyjrzeć się nie tylko rozwiązaniom stosowanym w Polsce, ale również praktyce innych państw Unii Europejskiej. Pozwala to ocenić, czy obowiązywanie RODO rzeczywiście musi oznaczać ograniczoną jawność rejestrów nieruchomości.

Czy numer księgi wieczystej jest daną osobową?

Podejście przyjęte w Polsce opiera się między innymi na stanowisku Urzędu Ochrony Danych Osobowych oraz orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. Zgodnie z wyrokiem NSA z 2025 roku numer księgi wieczystej może być traktowany jako informacja pozwalająca na powiązanie konkretnej nieruchomości z osobą fizyczną. Z tego względu powszechny dostęp do takich danych może podlegać ograniczeniom związanym z ochroną prywatności.

Z drugiej jednak strony stanowisko UODO oraz przyjęta przez NSA interpretacja nie muszą być jedynym możliwym sposobem stosowania RODO. Europejskie regulacje dotyczące ochrony danych nie przesądzają automatycznie, że dostęp do numerów ksiąg wieczystych musi być ograniczony w sposób funkcjonujący obecnie w Polsce.

Jawność ksiąg wieczystych a ochrona danych właścicieli

Jawność rejestrów publicznych pełni istotną funkcję w obrocie nieruchomościami. Możliwość sprawdzenia, kto jest właścicielem nieruchomości oraz jakie prawa i obciążenia zostały ujawnione w księdze, pozwala ograniczyć ryzyko związane z zakupem mieszkania, domu lub działki.

Za szerszym dostępem do rejestrów przemawia między innymi.:

• większa przejrzystość obrotu nieruchomościami – prostsza kontrola stanu prawnego przed zawarciem transakcji,
• łatwiejsza weryfikacja właściciela – bez konieczności korzystania z dodatkowych pośredników,
• ograniczenie znaczenia płatnych baz – możliwość ustalenia potrzebnych informacji za pośrednictwem oficjalnego systemu,
• sprawniejsze sprawdzanie stanu prawnego – w tym praw, roszczeń oraz obciążeń dotyczących nieruchomości.

Szersza jawność nie musi przy tym oznaczać publikowania wszystkich danych właściciela. Jednym z możliwych rozwiązań byłoby ograniczenie widoczności szczególnie wrażliwych informacji, takich jak numer PESEL.

Księgi wieczyste i RODO w innych krajach UE

RODO obowiązuje we wszystkich państwach Unii Europejskiej, jednak sposób organizacji rejestrów nieruchomości nie jest wszędzie taki sam. Część krajów stosuje bardziej otwarty model dostępu do informacji odpowiadających polskim księgom wieczystym.

W Szwecji, Holandii oraz Estonii funkcjonują rozwiązania pokazujące, że szersza dostępność informacji dotyczących nieruchomości może współistnieć z europejskimi regulacjami dotyczącymi ochrony danych osobowych.

Ma to znaczenie dla polskiej dyskusji o księgach wieczystych. Skoro poszczególne państwa należące do UE mogą stosować odmienne modele jawności, samo RODO nie przesądza jeszcze o konieczności przyjęcia dokładnie takiego systemu dostępu, jaki obecnie funkcjonuje w Polsce.

Księgi wieczyste a RODO: Polska vs UE

Czy można połączyć jawność ksiąg wieczystych z RODO?

Według części ekspertów możliwe byłoby stworzenie rozwiązania pośredniego. Rejestr nieruchomości mógłby pozostać szeroko dostępny, a jednocześnie część danych pozwalających na dokładną identyfikację osoby podlegałaby dodatkowej ochronie.

W praktyce taki model mógłby obejmować:

• wyszukiwanie numeru księgi po adresie nieruchomości lub numerze działki,
• brak publicznego wyszukiwania nieruchomości według numeru PESEL,
• ukrycie części danych osobowych znajdujących się w rejestrze,
• pozostawienie dostępu do informacji potrzebnych do sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości.

Takie rozwiązanie mogłoby pozwolić na zachowanie funkcji informacyjnej ksiąg wieczystych bez konieczności pełnego udostępniania wszystkich danych właścicieli.

Dostęp do rejestrów nieruchomości w wybranych krajach UE

Polska a inne państwa UE – gdzie leży problem?

W Polsce samo przeglądanie księgi wieczystej jest bezpłatne. Warunkiem jest jednak wcześniejsza znajomość jej numeru. Oficjalny system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych nie pozwala przeciętnemu użytkownikowi wyszukać odpowiedniej księgi wyłącznie na podstawie adresu nieruchomości lub numeru ewidencyjnego działki.

Jednocześnie takie możliwości od lat oferują prywatne serwisy internetowe. Za opłatą można w nich ustalić numer księgi, a następnie wykorzystać go w oficjalnym systemie państwowym. Powstaje więc sytuacja, w której ograniczenie dostępu nie eliminuje możliwości uzyskania informacji, lecz przenosi część tego procesu do płatnych baz komercyjnych.

To właśnie ten rozdźwięk jest jednym z najważniejszych elementów krytyki obecnego modelu przedstawionej w podcaście. Alternatywą mogłoby być udostępnienie obywatelom oficjalnego narzędzia pozwalającego na bezpłatne wyszukiwanie ksiąg przy jednoczesnym zabezpieczeniu najbardziej wrażliwych danych.

Podsumowanie

Dyskusja dotycząca ksiąg wieczystych i RODO sprowadza się przede wszystkim do znalezienia równowagi między ochroną prywatności a jawnością rejestrów publicznych. Rozwiązania funkcjonujące w Szwecji, Holandii czy Estonii pokazują, że państwa objęte tymi samymi europejskimi regulacjami mogą stosować różne zasady udostępniania informacji dotyczących nieruchomości.

W Polsce kierunek dalszych zmian będzie zależał od przepisów krajowych, stanowiska organów zajmujących się ochroną danych oraz kolejnych rozstrzygnięć sądów. Istotne pozostaje jednak pytanie, czy dalsze ograniczanie dostępu rzeczywiście zwiększy ochronę danych, skoro informacje umożliwiające ustalenie numerów ksiąg są już dostępne w komercyjnych bazach.

Więcej informacji o księgach wieczystych, RODO oraz rozwiązaniach stosowanych w innych państwach UE można znaleźć w najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu:

https://youtu.be/jRfh7_qxhJ8

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

• Analiza księgi to nie tylko księga lokalu, ale także gruntu. Weryfikujemy też nieruchomości bez ksiąg.
• Nie wystarczy sprawdzenie samej księgi, ale także jej historii oraz informacji w innych rejestrach.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące mieszkań, domów i ksiąg wieczystych.

Gwarancja wyłapania niebezpieczeństw prawnych.
Doświadczeni adwokaci.
Pomoc prawna nawet w 24 h.

Zamów analizę

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów usługę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.