Mikrokawalerki hotelowe w Polsce to pułapka dla nabywców – wyższe podatki, brak meldunku i trudności ze sprzedażą. Sprawdź, jak deweloperzy omijali przepisy i co zmieniła nowelizacja prawa.
Rynek nieruchomości w Polsce jest polem do niesamowitych obserwacji, w jaki sposób pomysłowość deweloperów potrafi obchodzić przepisy prawa. Jednym z takich zjawisk w ostatnich latach jest fenomen mikrokawalerek hotelowych. Nałożenie na lokale mieszkalne minimalnego limitu 25 mkw miało chronić nabywców. W praktyce jednak stworzyło furtkę, przez którą deweloperzy wprowadzili na rynek tysiące małych, lecz niestety drogich lokali.
Nie od dzisiaj wiemy, że niemal każde przepisy można w jakiś sposób obejść. A deweloperzy są w tym nie lada mistrzami. Wykorzystali oni fakt, że nowe regulacje nie określały minimalnego metrażu dla lokali o charakterze usługowym, np. hoteli czy apartamentów hotelowych.
Zapraszamy do wysłuchania.
Zaczęli więc budować mniejsze jednostki, na które w dużych miastach popyt jest ogromny głównie ze względu na wysokie ceny mieszkań. Co więcej, czasami miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego nie pozwalały na budowę mieszkań w danej lokalizacji, więc jedyną opcją było wzniesienie budynku usługowego.
W ten sposób powstały tysiące mikrokawalerek hotelowych, które w rzeczywistości niczym nie różniły się od mieszkań. Miały aneks kuchenny, łazienkę i przestrzeń do spania, a ich jedyną „hotelową" cechą był prawny status. Deweloperzy chętnie sprzedawali je inwestorom, obiecując wysokie stopy zwrotu z wynajmu, w dużej mierze opartego na popularności platform takich jak Airbnb.
Mikrokawalerki hotelowe - triki deweloperówJak to zwykle bywa, tam, gdzie zyskuje deweloper, nie zawsze zyskuje prywatny inwestor. Nabywcy mikrokawalerek hotelowych często nie byli informowani o wszystkich konsekwencjach takiego zakupu. Choć deweloperzy zazwyczaj skupiali się na zaletach, takich jak możliwość odliczenia VAT, to zatajali pewne wady. A ujawniły się one niestety w kolejnych latach. Jakie to wady?
Przede wszystkim, podatek od nieruchomości dla lokalu usługowego jest kilkunastokrotnie wyższy niż dla mieszkania. Na przykład w Warszawie, roczny podatek od mieszkania może wynieść około 50 zł, podczas gdy za mikrokawalerkę hotelową trzeba zapłacić ponad 1000 zł. Do tego dochodzą wyższe opłaty za media, zwłaszcza za prąd, który jest naliczany według taryfy dla przedsiębiorców, a nie dla gospodarstw domowych. Jednak to nie wszystkie „pułapki” mikrokawalerek.
Kolejnym problemem jest brak możliwości stałego zameldowania, co w praktyce uniemożliwia mieszkańcom załatwianie wielu urzędowych spraw. Co więcej, banki często niechętnie udzielają kredytów hipotecznych na tego typu nieruchomości, co znacznie zmniejsza grono potencjalnych nabywców w przyszłości i utrudnia sprzedaż.
Porównanie mieszkań i mikrokawalerek hotelowych
| Cecha | Mieszkanie | Mikrokawalerka hotelowa |
| Status prawny | Lokal mieszkalny | Lokal usługowy / hotelowy |
| Minimalny metraż (do 2024) | 25 m2 | Brak limitu |
| Możliwość zameldowania | Tak | Nie |
| Podatek od nieruchomości (Warszawa) | ok. 50 zł rocznie | ok. 1000 zł rocznie |
| Taryfa za prąd | Gospodarstwo domowe | Przedsiębiorstwo |
| Możliwość uzyskania kredytu hipotecznego | Tak | Zazwyczaj nie |
Punktem zwrotnym dla rynku stała się głośna afera wokół inwestycji Bliska Wola Tower dewelopera J.W. Construction. Miasto Warszawa odmówiło wydania zaświadczeń o samodzielności dla części lokali, argumentując, że w ramach hotelu nie można sprzedawać pojedynczych mieszkań. Tysiące nabywców znalazło się w patowej sytuacji. Mieli lokale, ale nie mogli ich w pełni prawnie użytkować. Szerzej ten konflikt omawiamy w podcaście dr. Piotra Semeniuka i zachęcamy do jego odsłuchania: https://youtu.be/4Rl7jFWQQA8
Wreszcie, w odpowiedzi na rosnące kontrowersje i problemy, wprowadzono kolejną zmianę w przepisach. Wprowadzona w 2024 roku nowelizacja prawa budowlanego zamknęła lukę, rozszerzając limit 25 mkw również na lokale usługowe. Oznacza to, że po tej dacie deweloperzy nie mogą już w ten sposób budować i sprzedawać mikrokawalerek.
Porównanie kosztów użytkowania: mieszkanie vs. mikrokawalerka hotelowaCzy to jednak koniec problemu? Niekoniecznie. Chociaż nowe prawo ma chronić nabywców w przyszłości, to nie rozwiązuje problemów tych, którzy już kupili takie lokale. Pokazuje to, że polski rynek potrzebuje jasnych i spójnych regulacji, a nie kolejnych łatek, które na dłuższą metę tylko komplikują życie i deweloperom, i nabywcom.
Zapraszamy do odsłuchania 20. odcinka podcastu.
Najnowszy odcinek podcastu otwiera serię o podatkach w nieruchomościach. Zapraszamy.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do odsłuchu odcinka podcastu Pewny Lokal z udziałem Bartosza Łuczaka
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
