Mikrokawalerki a najem długoterminowy: czy to się opłaca inwestorom?

Rynek mikrokawalerek w Polsce przechodzi prawdziwą rewolucję. Jedno jednak pozostaje niezmienne — ich popularność wśród inwestorów szukających dochodu z najmu. Coraz więcej osób zastanawia się, czy warto inwestować w mały metraż z myślą o wynajmie długoterminowym. Czy to się w ogóle opłaca, biorąc pod uwagę wszystkie zmiany w prawie i rosnące ceny nieruchomości? W dzisiejszym artykule przeanalizujemy ten temat i postaramy się znaleźć odpowiedź.

Dlaczego mikrokawalerki są tak atrakcyjne?

Jak mówi stare polskie powiedzenie — cena czyni cuda. Czyli to cena mikrokawalerek jest ich główną zaletą. Ze względu na mniejszą powierzchnię, są one tańsze w zakupie niż standardowe mieszkania. Pozwala to inwestorom z mniejszym budżetem wejść na rynek nieruchomości, który w ostatnich latach po intensywnym wzroście cen nieruchomości, stał się praktycznie niedostępny dla wielu osób.

Mikrokawalerki oferują także wyższą stopę zwrotu z kapitału w porównaniu do większych mieszkań. Choć czynsz za taką nieruchomość jest niższy, to w przeliczeniu na metr kwadratowy jest on znacznie wyższy niż w przypadku mieszkań dwu- czy trzypokojowych.

Co więcej, popyt na małe mieszkania jest ogromny. Zwłaszcza w dużych miastach. Studenci, młodzi single czy seniorzy są idealną grupą docelową dla mikrokawalerek. Potrzebują oni funkcjonalnego, ale niedrogiego lokum do życia. Zatem najem długoterminowy, szczególnie w dużych aglomeracjach, jest bardzo stabilny, a popyt przewyższa podaż.

Mikrokawalerki a najem długoterminowy

Ukryte koszty i ryzyka inwestycji

Inwestowanie w mikrokawalerki nie jest jednak pozbawione wad. Przede wszystkim, zyski mogą być obniżane przez wysokie opłaty eksploatacyjne. Często, aby utrzymać konkurencyjność na rynku, inwestor musi opłacić czynsz administracyjny, co znacząco zmniejsza ostateczny dochód. Co więcej, jeśli lokal jest zarejestrowany jako usługowy, na inwestora czekają wyższe podatki i opłaty za media, takie jak prąd czy woda.

Ważne jest także ryzyko prawne. Nowe przepisy, które weszły w życie w 2024 roku, mocno ograniczyły możliwość budowania nowych mikrokawalerek na masową skalę, co może w przyszłości wpłynąć na podaż i podnieść ceny. Należy też pamiętać, że głośne sprawy, jak ta z Bliska Wola Tower w Warszawie, (o której więcej możesz posłuchać w podcaście Pewnego Lokalu tutaj: https://youtu.be/4Rl7jFWQQA8), pokazały, że nawet teoretycznie legalne inwestycje mogą stać się problematyczne, jeśli urzędnicy zmienią interpretację przepisów.

Zalety i ryzyka inwestycji w mikrokawalerki

Rentowność a przyszłość rynku

Czy inwestowanie w mikrokawalerki na najem długoterminowy nadal się opłaca? Odpowiedź brzmi: tak, ale trzeba wykazać się większą ostrożnością. Aby osiągnąć satysfakcjonującą rentowność, inwestor musi dokładnie przeanalizować wszystkie koszty, w tym te ukryte.

Mikrokawalerki w dobrych lokalizacjach, blisko uczelni lub centrów biznesowych, wciąż są bardzo poszukiwane. Biorąc pod uwagę rosnące ceny mieszkań, popyt na małe i tanie lokale będzie tylko rósł.

Zatem z perspektywy inwestora, kluczem do sukcesu jest wybór odpowiedniej nieruchomości, która spełnia wszystkie standardy prawne. Najlepiej celować w budynki z jasnym statusem mieszkalnym, a nie usługowym, aby uniknąć ewentualnych problemów z interpretacją przepisów.

Porównanie rentowności: mikrokawalerki a mieszkania 2-pokojowe

Chcesz wiedzieć więcej o tym, jak podjąć mądre decyzje inwestycyjne w nieruchomości? Zapraszam do słuchania podcastów Pewnego Lokalu, gdzie dr Piotr Semeniuk omawia te i inne tematy.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Justyna Jaworska

Jest radcą prawnym specjalizującym się w prawie mieszkaniowym. Potrafi rozwikłać nawet najbardziej skomplikowaną sytuację i przekazać ją w sposób zrozumiały. Pomogła już wielu klientom, którzy nie rozumieli swoich praw. Jej mocną stroną jest ochrona praw nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Tłumaczy w przystępny sposób zapisy znajdujące się w ustawie deweloperskiej, podkreślając prawa, jakie ma każdy nabywca. Lubi piec ciasta, to działa na nią odprężająco.