W poniższym artykule wyjaśniamy, jaka jest minimalna wielkość mieszkania.
Na rynku mieszkaniowym kupić możemy mieszkania o wielkości domów jednorodzinnych, ale też kawalerki. W ostatnich latach jednak pojawiło się wiele ofert tak zwanych mikrokawalerek i mieszkań o powierzchni mniejszej niż dopuszczalne w ustawie 25m2. Jaka jest minimalna wielkość mieszkania na sprzedaż i co tak naprawdę kupujemy, jeśli nasza nieruchomość jest mniejsza niż wymagane minimum?
Obecnie według prawa:
§ 94 Mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2.
Wszystkie lokale mniejsze niż 25m2 nie mogą być juz sprzedawane jako mieszkania.
Prawo zostało zmienione w 2018 roku ustawą o własności lokali, a według Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa takie zmiany podyktowane były znaczącym pogorszeniem się standardów budowania mieszkań, a co za tym idzie standardów życia w naszym kraju wobec tych europejskich.
Mieszkanie to według ustawy:
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
„Samodzielny lokal mieszkalny, przez który należy rozumieć wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie danego budynku izbę, a także zespół izb, których przeznaczeniem jest stały pobyt ludzi i które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi przeznaczone są do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych”.
Wcześniejsza ustawa nie określała może wielkości minimalnej mieszkania, ale dyktowała inne parametry, które ostatecznie nie pozwalały tworzyć zbyt małego metrażu, a przynajmniej nie mniejszego niż 20m2. Były to między innymi szerokość pomieszczeń innych, oraz wielkość największego pokoju. Teraz kiedy została usunięta szerokość pokoi i wielkość pomieszczeń to rozkład może być dowolny, co pozwala na wiele „kreatywności” w tworzeniu małych lokali.
Tak wyglądały wcześniej przepisy dotyczące wielkości i parametrów pomieszczeń:
§ 94 1. W budynku wielorodzinnym szerokość w świetle ścian pomieszczeń powinna wynosić co najmniej:
1) pokoju sypialnego przewidzianego dla jednej osoby – 2,2 m;
2) pokoju sypialnego przewidzianego dla dwóch osób – 2,7 m;
3) kuchni w mieszkaniu jednopokojowym – 1,8 m;
4) kuchni w mieszkaniu wielopokojowym – 2,4 m2. W mieszkaniu co najmniej jeden pokój powinien mieć powierzchnię nie mniejszą niż 16 m2.
Oczywiście nowe przepisy dotyczą nowych inwestycji a mieszkania na rynku wtórnym, mimo że mniejsze niż 25m2, nadal mogą funkcjonować jako mieszkanie.
Prawo zatem jednoznacznie określa powierzchnię minimalną mieszkań, skąd więc na rynku nieruchomości tyle mniejszych niż 25m2 lokali zwanych mikrokawalerkami i jak w ogóle możliwa jest ich sprzedaż?
Mikrokawalerki stają się coraz bardziej popularne, a trend sprzedawania coraz mniejszych mieszkań niczym w Hong Kongu forsują deweloperzy i inwestorzy. Argumentują to coraz wyższymi cenami nieruchomości, na które młodzi ludzie, bo to do młodych singli głównie dyktowana jest oferta, nie mogą sobie pozwolić. Podobno dla ludzi młodych duży metraż tak bardzo się nie liczy, gdyż nie mają dzieci, a im mniejszy metraż, tym tańsza nieruchomości.
Oferta mikrokwalerek jest również kierowana przez deweloperów do ludzi chcących inwestować w wynajem. Kupno kilku mikrokwalerek tzn. lokali użytkowych w jednym mieszkaniu, lub dzielenie mieszkań większych na kilka malutkich i ich wynajem ma być dochodową inwestycją.
Jako że w naszym kraju polityka mieszkaniowa czy mieszkania socjalne prawie nie istnieją, jest to raj do rozwoju takich przedsięwzięć jak mikrokwalerki, bo na nic innego młodzi ludzie nie mogą sobie pozwolić.
Mieszkania mniejsze niż 25m2 sprzedawane są jako lokale użytkowe. Mimo zachwalania takich inwestycji pod wynajem mają one sporo minusów. Przede wszystkim zamiast 8% podatku VAT zapłacimy 23% przy kupnie. Na mieszkanie takie nie dostaniemy kredytu z oferty tych na mieszkaniowych. Dodatkowo w razie wynajmowania lokalu o mniejszej powierzchni jako lokal użytkowy zapłacimy znowu 23% podatku.
Jest to sprawa bardzo sporna i do tej pory jeszcze nie została rozstrzygnięta, dlatego takie inwestycje obarczone są dużym ryzykiem w przyszłości, gdyż być może dojdą nowe regulacje dyktowane negatywnym wydźwiękiem.
Kupno pod wynajem jednego dużego mieszkania i zrobienie z niego kilku mikrokawalerek musi wiązać się z zachowaniem pewnych zasad. Mieszkania mogą mieć część wspólną np. komórkę lokatorską, pralnię czy łazienkę.
Jednak według ustawy, mieszkanie, czyli zespół pomieszczeń mieszkalnych, musi mieć odrębne wejście, wydzielone na stałe przegrody budowlane „umożliwiające stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego”.
Nadal każde z tych mieszkań będzie mniejsze niż 25 m2 więc nie będzie spełniać głównego wymogu z ustawy. Czy zatem takie działania są legalne? Czy da się w mikrokawalerkach prowadzić samodzielne gospodarstwo domowe? To pytanie nie pozostało jeszcze zweryfikowane, sprawa jest na pograniczu legalności, a zweryfikuje ja na pewno opinia społeczna, co czyni takie inwestycje bardzo ryzykownymi i moralnie wątpliwymi.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
