Najdroższe miasta na zakup mieszkania z rynku wtórnego w Polsce w 2026 r

W analizach rynku nieruchomości wiele osób skupia się przede wszystkim na cenie za metr kwadratowy. Sama kwota widoczna w ogłoszeniu nie pokazuje jednak pełnego obrazu sytuacji.

Aby lepiej ocenić realną dostępność mieszkań, warto spojrzeć na relację cen nieruchomości do wynagrodzeń. To właśnie zestawienie przeciętnych zarobków z rzeczywistymi cenami transakcyjnymi pozwala zobaczyć, gdzie zakup mieszkania stanowi największe obciążenie dla domowego budżetu.

W niektórych miastach nawet relatywnie wysokie pensje nie rekompensują bowiem poziomu cen mieszkań.

Rys. 1. Sposób, w jaki ustaliliśmy ranking.

Metodologia analizy dostępności mieszkań na rynku wtórnym

Aby porównanie pomiędzy miastami było możliwe, przyjęto jednolite założenia analityczne.

Dane o cenach mieszkań

W analizie wykorzystano:

• ceny transakcyjne publikowane w raportach Narodowego Banku Polskiego,
• dane dotyczące rynku wtórnego w największych miastach Polski.

Dzięki temu zestawienie opiera się na realnych cenach płaconych za mieszkania, a nie na stawkach ofertowych.

Dane o wynagrodzeniach

Do porównania wykorzystano dane GUS – Bank Danych Lokalnych, które pokazują średnie wynagrodzenia brutto w poszczególnych miastach wojewódzkich.

Rok bazowy analizy

Podstawą obliczeń jest rok 2024, ponieważ:

• jest to ostatni pełny rok z kompletnymi danymi statystycznymi,
• pozwala uniknąć zaburzeń wynikających z krótkoterminowych zmian kwartalnych.

Model mieszkania przyjęty w analizie

Dla zachowania porównywalności przyjęto model mieszkania:

1. powierzchnia: 50 m²,
2. standardowy lokal mieszkalny z rynku wtórnego.

Ograniczenia analizy

Ranking ma charakter porównawczy i uproszczony. Nie uwzględnia on m.in.:

• kosztów kredytu hipotecznego,
• podatków i opłat notarialnych,
• kosztów utrzymania w poszczególnych miastach,
• indywidualnej sytuacji finansowej kupującego.

Najdroższe miasta na rynku wtórnym w Polsce w 2026 roku

Porównanie liczby średnich wynagrodzeń potrzebnych do zakupu mieszkania o powierzchni 50 m² pokazuje wyraźne różnice pomiędzy miastami.

Najniższą dostępnością mieszkań charakteryzują się przede wszystkim największe polskie metropolie:

1. Warszawa – około 76,3 średnich pensji brutto,
2. Kraków – około 70,1 pensji,
3. Wrocław – około 66 pensji,
4. Gdańsk – około 62,7 pensji,
5. Poznań – około 56,3 pensji,
6. Rzeszów – około 53,8 pensji.

Dla porównania w najbardziej dostępnych miastach – takich jak Katowice – wskaźnik ten wynosi około 38,4 średnich wynagrodzeń. Oznacza to, że zakup mieszkania w Warszawie wymaga niemal dwukrotnie większego wysiłku finansowego niż w stolicy województwa śląskiego.

Dlaczego w największych miastach najtrudniej kupić mieszkanie?

Najniższa dostępność mieszkań w największych miastach wynika z kilku nakładających się czynników.

Najważniejsze z nich to:

• silna migracja za pracą do największych ośrodków gospodarczych,
• wysoki popyt na mieszkania, zarówno ze strony kupujących na własne potrzeby, jak i inwestorów,
• ograniczona podaż mieszkań w centralnych lokalizacjach,
• wzrost cen nieruchomości szybszy niż wzrost wynagrodzeń.

W praktyce oznacza to, że wyższe pensje w metropoliach są w dużej mierze „pochłaniane” przez rosnące ceny mieszkań.

Tab. 1. Najdroższe miasta – rynek wtórny 2026

Co oznacza niska dostępność mieszkań dla kupujących?

Dla osób planujących zakup nieruchomości w największych miastach analiza ta ma kilka istotnych konsekwencji.

Wyższy próg wejścia na rynek

Kupujący muszą liczyć się z:

• koniecznością posiadania większego wkładu własnego,
• wyższą zdolnością kredytową.

Większe obciążenie budżetu

Zakup mieszkania w metropolii oznacza często:

• większą liczbę lat pracy potrzebnych do sfinansowania zakupu,
• większe obciążenie domowego budżetu.

Stabilność dużych rynków

Jednocześnie największe miasta:

• charakteryzują się większą płynnością rynku nieruchomości,
• historycznie wykazują większą stabilność cen.

Dostępność mieszkań na rynku wtórnym – najważniejsze wnioski

Ranking dostępności mieszkań na rynku wtórnym pokazuje wyraźnie, że najwyższe wynagrodzenia w Polsce nie oznaczają automatycznie najłatwiejszego zakupu mieszkania. W największych metropoliach relacja cen nieruchomości do zarobków pozostaje jedną z najmniej korzystnych.

Warto jednak pamiętać, że zestawienie ma charakter analityczny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej. Decyzja o zakupie mieszkania powinna zawsze uwzględniać indywidualną sytuację finansową, plany zawodowe oraz koszty życia w danej lokalizacji.

Rys. Podobnie jak w latach poprzednich, Warszawa jest najdroższym miastem pod względem ceny mieszkań na rynku wtórnym.

Szczegółowe omówienie metodologii oraz pełne zestawienie wyników znajduje się w najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu poświęconym dostępności mieszkań w Polsce. Zapraszamy do wysłuchania całego odcinka tu: Gdzie opłaca się kupić nieruchomość w 2026 r.?

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Sabina Pietrus

Pracowała jako sekretarka w kilku kancelariach, gdzie przy okazji uczyła się od najlepszych, zna przepisy prawa mieszkaniowego, jest ekspertką w temacie spółdzielni mieszkaniowych. Doradza w kwestii wynajmu mieszkań, umów, etc. Prywatnie jest podróżniczką, każdą wolną chwilę wykorzystuje na podróże.