Optymalizacja projektu deweloperskiego pozwala zwiększyć zysk ze sprzedaży PUM-u bez obniżania standardu osiedla. Przeczytaj artykuł i dowiedz się, jak racjonalnie zagospodarować części wspólne oraz konstrukcję budynku.
W 63. odcinku podcastu Pewny Lokal jednym z głównych tematów rozmowy była optymalizacja projektów deweloperskich. Gościem był Patryk Nocek – specjalista zajmujący się optymalizacją inwestycji mieszkaniowych oraz twórca kanału na YouTubie poświęconego budownictwu. Wyjaśnił, że optymalizacja nie oznacza wyłącznie ograniczania wydatków. Jej celem może być również zwiększenie przychodów, m.in. dzięki uzyskaniu dodatkowej powierzchni przeznaczonej do sprzedaży.
Patryk Nocek wskazał dwa podstawowe obszary, na których skupia się podczas analizy projektów:
Zapraszamy do wysłuchania 65. odcinka podcastu z Magdaleną Milert i Piotrem Semeniukiem.
Maksymalizacja zysku nie polega przy tym jedynie na poszukiwaniu tańszych materiałów. Czasami proponowane rozwiązanie zwiększa koszt wykonania konkretnego elementu, ale pozwala uzyskać więcej powierzchni do sprzedaży albo poprawić standard inwestycji.
Optymalizacja inwestycji deweloperskichPodczas analizy dokumentacji Patryk Nocek korzysta z checklisty obejmującej ponad 200 punktów. Na jej podstawie sprawdza projekt i szuka elementów, które można zaplanować bardziej efektywnie.
Według Patryka Nocka najlepszy moment na rozpoczęcie optymalizacji przypada od etapu zaawansowanej koncepcji architektonicznej do rozpoczęcia budowy lub podpisania pierwszej umowy deweloperskiej. Późniejsze zmiany są nadal możliwe, jednak ich wprowadzenie staje się trudniejsze.
W rozmowie pojawił się przykład inwestycji, w której rozpoczęto już wykonywanie płyty fundamentowej. Mimo znalezienia możliwości optymalizacji deweloper zrezygnował ze zmian ze względu na ryzyko opóźnień oraz dodatkowe obciążenie architekta.
Patryk Nocek zwrócił również uwagę, że nawet większe zmiany po uzyskaniu pozwolenia na budowę mogą być opłacalne. Posłużył się przykładem sytuacji, w której dodatkowe 5 mln zł zysku mogłoby uzasadniać półroczną procedurę i około 200 tys. zł kosztów prac architektonicznych. Był to jednak przykład sposobu kalkulacji, a nie uniwersalny koszt takich zmian.
Obszary optymalizacji inwestycji deweloperskiejJednym z ważniejszych elementów optymalizacji jest poszukiwanie powierzchni, którą można włączyć do mieszkań. Patryk Nocek zwrócił uwagę, że części wspólne budynków bywają niepotrzebnie przewymiarowane.
Przywołał projekt, w którym korytarze miały 2,05 m szerokości. Zaproponował zmniejszenie ich do 1,45 m. Jak wskazał, w omawianym przypadku wystarczająca była szerokość 1,40 m, a przy ewakuacji poniżej 20 osób – 1,20 m.
Odzyskana przestrzeń została włączona do mieszkań. Według Patryka Nocka w skali dwóch budynków pozwoliło to wygenerować około 600 tys. zł dodatkowego zysku ze sprzedaży PUM-u.
Dalsza część przykładu pokazała, że zwiększanie PUM-u nie musi odbywać się kosztem jakości części wspólnych. Patryk Nocek zaproponował, aby z około 600 tys. zł dodatkowego zysku połowę przeznaczyć na podniesienie standardu korytarzy.
Pierwotnie miały zostać wykończone niedrogim gresem, białymi ścianami i prostymi drzwiami. W zmienionej koncepcji pojawiły się m.in. szklane balustrady, tapety oraz kamienne portale drzwiowe. W rozmowie jako inne przykłady podnoszenia standardu pojawiły się także lepsza elewacja, ciekawsze nasadzenia zieleni czy sala zabaw dla dzieci.
Rozmówcy zwrócili uwagę, że architekci zazwyczaj dobrze wykorzystują możliwości wynikające z chłonności działki. Dlatego dodatkowego PUM-u częściej szuka się wewnątrz istniejącej bryły niż poprzez jej rozbudowę. Dodatkowa kondygnacja czy zmiana układu budynku są możliwe, ale zdarzają się rzadziej.
Innym obszarem jest hala garażowa. Patryk Nocek wskazał, że niewykorzystane fragmenty przestrzeni, w których nie można wyznaczyć miejsca postojowego, mogą czasami zostać przeznaczone na komórki lokatorskie lub miejsca dla jednośladów.
Drugim istotnym obszarem jest konstrukcja budynku. Według Patryka Nocka stan surowy i konstrukcja stanowią około 50% całkowitych kosztów realizacji inwestycji, dlatego właśnie tutaj mogą znajdować się duże możliwości optymalizacji.
Gość podcastu podał przykład projektu, w którym udało się ograniczyć ilość stali o około 300 ton przy zachowaniu wymaganych norm. Wyjaśnił, że poszczególne kondygnacje przenoszą różne obciążenia, dlatego zastosowanie identycznego zbrojenia w całym budynku nie zawsze oznacza najbardziej efektywne wykorzystanie materiałów.
W rozmowie wskazano kilka obszarów optymalizacji:
Główne obszary optymalizacji projektu deweloperskiego
|
Obszar |
Na czym może polegać optymalizacja? |
|
Powierzchnia mieszkań i części wspólnych |
Zmniejszenie niewykorzystanej lub nadmiernej powierzchni komunikacyjnej może pozwolić na zwiększenie PUM-u. |
|
Konstrukcja budynku |
Analiza rozwiązań konstrukcyjnych może ograniczyć zużycie materiałów przy zachowaniu wymaganych parametrów. |
|
Hala garażowa |
Niewykorzystane fragmenty przestrzeni mogą zostać przeznaczone m.in. na komórki lokatorskie lub miejsca dla jednośladów. |
|
Standard części wspólnych |
Część środków uzyskanych dzięki optymalizacji może zostać przeznaczona na poprawę jakości i estetyki wykończenia. |
Patryk Nocek podkreślał, że optymalizacji nie należy utożsamiać z wybieraniem najtańszych rozwiązań. Jako przykład wskazał prefabrykowane płyty balkonowe, które mogą być tańsze od tradycyjnych płytek układanych na kleju, a jednocześnie ograniczać ryzyko późniejszego odspajania okładziny.
Podobny wniosek pojawił się przy rozmowie o akustyce. Patryk Nocek opisał sytuację, w której zamiast ograniczenia wydatków wskazał potrzebę zastosowania dodatkowych rozwiązań przy szachtach instalacyjnych, aby ograniczyć przenoszenie hałasu.
Decyzje podejmowane podczas projektowania i budowy mają później wpływ na stan mieszkań przekazywanych nabywcom. Podczas odbiorów technicznych mieszkań inżynierowie Pewnego Lokalu sprawdzają gotowe lokale i wskazują zauważone nieprawidłowości wykonawcze.
Z rozmowy wynika więc, że optymalizacja może obejmować ograniczenie niepotrzebnych wydatków, zwiększenie PUM-u oraz lepsze wykorzystanie przestrzeni bez konieczności obniżania jakości inwestycji.
Więcej przykładów można znaleźć w 63. odcinku podcastu Pewnego Lokalu, którego gościem był Patryk Nocek:
null
Zapraszamy do wysłuchania 64. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Zapraszamy do wysłuchania 63. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Patrykiem Nockiem.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do wysłuchania 62. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
