W 63. odcinku podcastu Pewnego Lokalu Patryk Nocek – ekspert ds. optymalizacji inwestycji budowlanych – tłumaczy różnicę między bezrefleksyjnym cięciem kosztów a racjonalną optymalizacją projektu deweloperskiego. Prawidłowo przeprowadzona optymalizacja nie polega na kupowaniu najtańszych materiałów, lecz na mądrej relokacji budżetu tam, gdzie przyniesie on największą wartość dla mieszkańców.
W 63. odcinku podcastu Pewnego Lokalu jednym z tematów rozmowy był dobór materiałów oraz racjonalne zarządzanie kosztami inwestycji deweloperskiej. Prowadzący rozmawiał z Patrykiem Nockiem – specjalistą zajmującym się optymalizacją projektów deweloperskich oraz twórcą kanału na YouTubie poświęconego dużym inwestycjom budowlanym w Polsce. Rozmówcy zwrócili uwagę, że optymalizacja kosztów nie musi oznaczać wyboru najtańszych materiałów. Istotne jest przede wszystkim odpowiednie rozłożenie budżetu i wykorzystanie droższych rozwiązań tam, gdzie rzeczywiście wpływają na standard inwestycji.
Optymalizacja projektu może kojarzyć się z ograniczaniem wydatków i stosowaniem tańszych materiałów. Patryk Nocek zwrócił jednak uwagę, że takie podejście jest zbyt dużym uproszczeniem. Jego zdaniem nie chodzi o mechaniczne zastępowanie wszystkich zaprojektowanych materiałów ich najtańszymi odpowiednikami.
Zapraszamy do wysłuchania 65. odcinka podcastu z Magdaleną Milert i Piotrem Semeniukiem.
Ważniejsze jest znalezienie takich elementów inwestycji, w których koszt można zmniejszyć bez pogarszania funkcjonalności czy standardu budynku. Czasami oznacza to zmianę technologii, innym razem ograniczenie zastosowania kosztownego materiału do miejsc, w których będzie on rzeczywiście widoczny i odczuwalny dla mieszkańców.
Rozmowa pokazała więc różnicę pomiędzy zwykłym cięciem kosztów a optymalizacją. W drugim przypadku decyzja powinna wynikać z analizy całego projektu, a nie wyłącznie z ceny pojedynczego materiału.
Patryk Nocek zwrócił uwagę, że większy budżet można przeznaczyć przede wszystkim na stosunkowo niewielkie powierzchnie i elementy, z którymi mieszkańcy mają częsty kontakt. Pozwala to poprawić odbiór inwestycji bez konieczności stosowania kosztownych rozwiązań w całym budynku.
Wśród takich elementów w rozmowie pojawiły się między innymi:
Zdaniem Patryka Nocka zastosowanie lepszego materiału na niewielkiej powierzchni może być bardziej zauważalne niż wykorzystanie drogiego rozwiązania w miejscu, z którym mieszkańcy mają niewielki kontakt. Dzięki temu część budżetu można przesunąć tam, gdzie zmiana standardu będzie rzeczywiście dostrzegalna.
Mądre oszczędności na materiałachPodejście to Patryk Nocek zilustrował przykładem elewacji. W jego ocenie nie zawsze uzasadnione jest stosowanie kosztownego kamienia na dużej powierzchni budynku, szczególnie w jego wyższych partiach.
Zamiast tego na większości elewacji można rozważyć prostszy materiał, np. tynk, a naturalny kamień wykorzystać przy wejściu lub w obrębie portali drzwiowych. Są to miejsca znajdujące się blisko mieszkańców i osób wchodzących do budynku, dlatego zastosowany materiał jest znacznie łatwiej zauważalny.
Nie jest to uniwersalna zasada dla każdej inwestycji, lecz przykład sposobu myślenia o kosztach przedstawionego podczas rozmowy. Chodzi o ocenę, czy zastosowanie drogiego rozwiązania na dużej powierzchni rzeczywiście przynosi efekt odpowiadający poniesionym wydatkom.
Przykłady racjonalnej optymalizacji materiałów
Obszar | Przykład optymalizacji | Możliwy efekt |
Strefa wejściowa | Zastosowanie materiałów o wyższym standardzie w najbardziej reprezentacyjnych miejscach | Lepszy odbiór części wspólnych bez podnoszenia standardu wszystkich powierzchni |
Elewacja | Racjonalny dobór materiałów elewacyjnych i ograniczenie droższych rozwiązań do wybranych fragmentów | Kontrola kosztów przy zachowaniu estetyki budynku |
Balkony | Analiza zastosowanych materiałów i rozwiązań wykonawczych | Ograniczenie kosztów tam, gdzie droższe rozwiązanie nie daje proporcjonalnej korzyści |
Konstrukcja | Optymalizacja ilości i rodzaju wykorzystywanych materiałów konstrukcyjnych | Mniejsze zużycie materiałów przy zachowaniu wymaganych parametrów |
W podcaście pojawił się również przykład balkonów. Patryk Nocek porównał tradycyjne wykończenie z wykorzystaniem płytek klejonych z rozwiązaniem opartym na prefabrykowanej płycie balkonowej.
Rozmówca zwrócił uwagę na problemy, które mogą występować przy płytkach znajdujących się na zewnątrz. W polskim klimacie są one narażone na cykle zamarzania i odmarzania, a znaczenie ma również właściwe utrzymanie fug. Z czasem mogą pojawić się problemy z odspajaniem płytek.
W przypadku rozwiązania prefabrykowanego Patryk Nocek wskazał kilka potencjalnych korzyści:
Przykład balkonów pokazuje, że rozwiązanie tańsze nie zawsze musi oznaczać rozwiązanie gorsze. W określonych sytuacjach zmiana technologii może jednocześnie ograniczyć koszt i zmniejszyć ryzyko wystąpienia części problemów wykonawczych.
Rozmówcy zwrócili również uwagę, że dużych oszczędności nie zawsze należy szukać w widocznych materiałach wykończeniowych. Patryk Nocek wskazał, że konstrukcja i stan surowy mogą odpowiadać za około połowę kosztów realizacji inwestycji. Z tego względu optymalizacja elementów konstrukcyjnych może mieć duże znaczenie dla całego budżetu.
Jako przykład podał jeden z analizowanych projektów, w którym udało się ograniczyć ilość stali o około 300 ton przy zachowaniu wymaganych parametrów konstrukcyjnych. Pokazuje to, że część oszczędności może wynikać z dokładniejszego dopasowania rozwiązań projektowych, a nie z obniżania jakości materiałów.
Środki zaoszczędzone w jednej części projektu mogą być następnie wykorzystane w innych miejscach, np. na poprawę standardu elementów bardziej widocznych dla przyszłych mieszkańców.
Udział konstrukcji i stanu surowego w kosztach realizacjiZ rozmowy z Patrykiem Nockiem wynika, że optymalizacja kosztów powinna obejmować cały projekt. Nie chodzi wyłącznie o szukanie tańszych zamienników, ale o sprawdzenie, gdzie zastosowanie droższego materiału jest uzasadnione, a gdzie podobny efekt można uzyskać przy niższych nakładach.
Ograniczenie wydatków w mniej istotnych miejscach może pozwolić przeznaczyć większy budżet na elementy, które mieszkańcy widzą i wykorzystują na co dzień. Jednocześnie przykład balkonów pokazuje, że prostsza technologia może w określonych przypadkach oznaczać nie tylko niższy koszt, ale również mniejszą podatność na niektóre usterki.
Jakość zastosowanych rozwiązań można ocenić również na etapie odbioru technicznego mieszkania. Inżynier Pewnego Lokalu sprawdza stan gotowego lokalu i wskazuje zauważone usterki oraz nieprawidłowości wykonawcze przed jego odbiorem od dewelopera.
Więcej o optymalizacji materiałów, kosztach budowy i rozwiązaniach stosowanych w nowych inwestycjach można usłyszeć w pełnej rozmowie z Patrykiem Nockiem w 63. odcinku podcastu Pewnego Lokalu:
Zapraszamy do wysłuchania 64. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Zapraszamy do wysłuchania 63. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Patrykiem Nockiem.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do wysłuchania 62. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
