Myślisz o kupnie mieszkania, które ma trafić na licytację komorniczą, ale nie wiesz, czy jest to bezpieczne? W poniższym artykule przedstawimy, jak kupić mieszkanie przed licytacją komorniczą oraz odpowiemy z jakim ryzykiem wiąże się to dla nabywcy lokalu. Przeczytaj artykuł, który stanowi krótki poradnik, dla osób, które chcą się upewnić, czy podejmują dobrą decyzję o kupnie mieszkania.
Czasami zdarzają się sytuacje, w których osoba zainteresowany daną nieruchomością dogaduje się z właścicielem lokalu, wobec którego jest prowadzone postępowanie egzekucyjne. W takiej sytuacji dokonywane jest kupno mieszkania przed licytacją komorniczą, co jest sytuacją dogodną zarówno dla osoby kupującej mieszkanie, jak i dłużnika. Wyjątek może tutaj stanowić sytuacja, kiedy mieszkanie jest zajęte w ramach postępowania komorniczego. W takiej sytuacji jedynym rozwiązaniem jest kupno mieszkania w ramach licytacji. Niestety, bardzo często tak właśnie jest. Dzieje się tak między innymi z powodu chęci zysku komorników, którzy bardzo szybko dokonują zajęcia majątku dłużnika. Zgodnie z obowiązującymi przepisami komornik pobiera 10 procent z wylicytowanej sumy. W przypadku nieruchomości może to być nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Zaletą takiego rozwiązania jest to, że długi nie przechodzą na kupującego. Pamiętajmy również, że o ile jest taka możliwość prawna, o tyle nie dotyczy to spraw związanych z hipoteką. W tym przypadku zadłużenie nie przechodzi na kupującego.
Warto też przed podpisaniem kupna takiego mieszkania, wykonać jego analizę prawną. Mogą ją dla Państwa wykonać nasi prawnicy z firmy Pewny Lokal. Dzięki ich wiedzy oraz doświadczeniu mogą Państwo uniknąć różnego rodzaju komplikacji związanych z zakupem mieszkania przed licytacją komorniczą. Jest to ważne, ponieważ przepisy regulujące te kwestie często są niejasne. Do takich pułapek prawnych mogą należeć wspomniane wcześniej kwestie spłaty zadłużenia. Może to również być na przykład niepoinformowanie o lokatorach zamieszkujących mieszkanie. Warto więc przed podpisaniem umowy kupna mieszkania przed licytacją, dokładnie ją przeanalizować. W przeciwnym razie zerwanie podpisania, notarialnej umowy sprzedaży może okazać się możliwe tylko i wyłącznie na drodze sądowej.
Obejrzyj nasz film.
Jest to zależne od tego, w jaki sposób jest prowadzone to postanowienie egzekucyjne — czy są ustanowione hipoteki, czy też one ustanowione nie są. W sytuacji, kiedy mamy do czynienia z jednym wierzycielem, który prowadzi egzekucję co do należności, która byłaby w wysokości mniej więcej ceny tej nieruchomości lub niższej to tak naprawdę (jeżeli zostanie sporządzony akt notarialny, komornik wyda zaświadczenie, jaka jest kwota zadłużenia, a nabywca bezpośrednio przekazuje tę część kwoty do komornika, zamykając to postępowanie) to jest to bezpieczne dla nabywcy.
Druga kwestia to stan mieszkania. Czasami zdarza się, że przed zakupem nie można wejść do mieszkania. Ceny nieruchomości z licytacji komorniczych bywają bardzo atrakcyjne, dlatego niektórzy nabywcy decydują się na taką opcję. Nie jest to jednak najlepsza decyzja, ponieważ zdarza się, że w takie lokale są doszczętnie zniszczone. Naprawić należy wszystko - od drzwi, przez podłogę, ściany i okna, aż po instalację elektryczną czy gazową.
Warto też pamiętać, że mieszkania z licytacji komorniczych należały kiedyś do innych właścicieli. Mają oni prawo do zaskarżenia postępowania sądowego, które nakazało zajęcie nieruchomości. Skutkuje to tym, że nowy właściciel nie może wejść do mieszkania aż zażalenie będzie rozpatrzone. Procedura taka może trwać bardzo długo.
Niestety dużo częściej pojawiają się sytuacje bardziej ryzykowne dla nabywcy — na przykład, gdy wierzycieli jest więcej. Najmniej korzystną, a równocześnie najczęstszą dla nabywcy jest natomiast sytuacja, gdy na nieruchomości ciążą hipoteki. W sytuacji, kiedy nabywamy taką nieruchomość w trybie egzekucyjnym, powoduje to, że same hipoteki będą wykreślone. Natomiast gdy nieruchomość nie zostanie nabyta w trybie egzekucji z nieruchomości, a hipoteki cały czas będą na niej ciążyły do momentu, aż nie zostaną wykreślone przez samego nabywcę za zgodą wierzyciela hipotecznego, sytuacja staje się bardziej groźna dla nabywcy, szczególnie gdy jest wielu wierzycieli prowadzących egzekucję z nieruchomości.
W dziale III Księgi Wieczystej istnieje wpis w przypadku gdy prowadzone jest postępowanie egzekucyjne. W dziale IV Księgi Wieczystej natomiast będą wymienione wszystkie hipoteki. We wpisie umieszczonym w Księdze Wieczystej, dokonanym wskutek złożenia zawiadomienia o wszczęciu egzekucji do sądu jest wskazane, kto egzekwuje, na rzecz kogo egzekwowana jest należność, jednakże we wpisie, nie ma określonych konkretnych kwot, które są egzekwowane.
W takiej sytuacji potrzebne zaświadczenie o stanie tej sprawy powinien przedstawić dłużnik, po czym zapisać informacje w akcie u notariusza. Dosyć rzadko mamy jednak do czynienia z sytuacją, w której byłoby to bezpieczne dla nabywcy.
Istnieje obawa, że zadłużenia, co do których komornik prowadzi postępowanie egzekucyjne, nie zostaną spłacone, natomiast własność nieruchomości przejdzie na nabywcę. Sprzedaż nieruchomości, zgodnie z artykułem 930 Kodeksu postępowania cywilnego nie ma bowiem wpływu na możliwość prowadzenia dalszego postępowania egzekucyjnego. Dochodzimy wtedy do sytuacji, w której nabywca jest właścicielem nieruchomości, ale egzekucja jest prowadzona dalej.
W takiej sytuacji może się zdarzyć, że lokal ten zostanie sprzedany pomimo tego, iż właściciel zmienił się w trakcie trwającego postępowania. Dlatego tak istotne jest to, ażeby z kwot, które są przekazywane dłużnikowi najpierw w pierwszej kolejności przekazać je do komornika celem zaspokojenia dochodzonych należności, ażeby zakończyło się postępowanie egzekucyjne z tej nieruchomości.
Tabela 1. Szanse i zagrożenia podczas kupna mieszkania przed licytacją komorniczą
| Szanse | Zagrożenia |
| Lepsza cena mieszkania niż rynkowa | Dalsza egzekucja komornicza |
| Spłacenie długu przez kontrahenta | Duża liczba wierzycieli |
| Hipoteka |
W firmie Pewny Lokal pomagamy w sprawdzeniu stanu technicznego oraz prawnego nieruchomości na rynku pierwotnym, oraz wtórnym, Zapraszamy Państwa do kontaktu mailowego pod adresem kontakt@pewnylokal.pl lub telefonicznego, dzwoniąc na naszą infolinię 797 014 014.
Obejrzyj nasz film.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
