Kupno mieszkania jest bardzo ważną decyzją w naszym życiu. Jeżeli podejmiemy taką decyzję, warto przed wdrążeniem jej w życie, zapoznać się dokładniej z tym, co nas czeka. W artykule przedstawimy krok po kroku proces kupna mieszkania.
Znajdź odpowiednią inwestycję
Pierwszy krok przybliżający cię do kupna mieszkania to znalezienie inwestycji. Znajdź ofertę deweloperską, która spełnia twoje wymagania. Porozmawiaj z deweloperem i określ, czego oczekujesz od mieszkania, zapytaj o jego cenę oraz poproś o prospekt informacyjny. Prospekt to tabela informacyjna, w której zawarte są m.in. takie rzeczy jak: doświadczenie dewelopera, pozwolenie na budowę, standard wykończenia mieszkania, harmonogram przedsięwzięcia.
Możesz zawrzeć umowę rezerwacyjną
Umowa rezerwacyjna, to umowa nienotarialna, która zobowiązuje kupującego i dewelopera do podpisania umowy deweloperskiej. Jeżeli oczekujesz na kredyt hipoteczny, a nie chcesz utracić mieszkania, warto podpisać taką umowę. Jeżeli nie uzyskasz kredytu, możesz odstąpić od umowy, tracąc jedynie kaucję rezerwacyjną, czyli pieniądze, które wypłacasz deweloperowi w związku z podpisaniem umowy rezerwacyjnej.
Podpisz umowę deweloperską
Jeżeli posiadasz wystarczającą ilość środków pieniężnych na opłacenie zakupu mieszkania lub udało ci się zdobyć kredyt, możesz wówczas podpisać umowę deweloperską. Umowa ta musi być podpisana w formie aktu notarialnego oraz aby spełniała swoją rolę, powinna być zawarta przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie mieszkania. Umowa deweloperska to dokument, w którym deweloper zobowiązuje się do ukończenia inwestycji wraz z przeniesieniem własności na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się do wypłacenia pewnej kwoty na rzecz dewelopera. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto ją dokładnie przeanalizować z prawnikiem. W takiej umowie powinny być zawarte takie elementy jak: opis przedmiotu umowy, wszelkie terminy związane z inwestycją, standard wykończenia, przynależności, harmonogram płatności rat, metraż mieszkania, klauzule dotyczące kar umownych i odsetek za niewywiązanie się którejś ze stron z umowy.
Odbiór techniczny nieruchomości
Jeżeli deweloper zakończył prace w mieszkaniu, masz prawo dokonać oględzin wykonanych prac. Podczas odbioru mieszkania spisywany zostaje protokół, na którym zaznaczone są wszelkie niezgodności z umową, wady, usterki. Odbiór to bardzo ważny moment w całym procesie kupna mieszkania, który powinien zostać przeprowadzony najlepiej wraz z inżynierem. W tym momencie musimy dokładnie sprawdzić mieszkanie, aby móc później wymagać od dewelopera wszelkich napraw. Nasza firma Pewny Lokal zajmuje się kompleksowym odbiorem mieszkań, podczas których nasi fachowcy z pełnym profesjonalizmem analizują jakość i prawidłowość wykonanej pracy dewelopera.
Umowa przeniesienia własności
Przedostatnim etapem w procesie kupna mieszkania jest podpisanie umowy z deweloperem, w której to przenosi on na nas własność. Umowa ta powinna zostać podpisana nawet jeśli deweloper nie usunął wszystkich usterek z mieszkania. Podpisanie jej nie jest równoznaczne z naszą zgodą na pozostawienie usterek, a nie robiąc tego, narażamy się na kary umowne. Umowa przeniesienia własności zostaje często podpisywana w krótkim odstępie czasu po odbiorze mieszkania lub też tego samego dnia. Podpisując umowę, zostajemy wpisani do księgi wieczystej jako właściciele mieszkania.
Przekazanie kluczy przez dewelopera
Po podpisaniu umowy przeniesienia własności powinniśmy otrzymać klucze do mieszkania i już w pełni samemu odpowiadać za nie. Od tego momentu deweloper nie może wejść do naszego mieszkania oraz spisywane zostają liczniki. Przekazanie kluczy często zostaje mylone z odbiorem mieszkania, musimy pamiętać, że to nie to samo. Podobnie błędne myślenie występuje u osób, które uważają, że przekazanie kluczy jest tożsame z przeniesieniem własności.
Zakup mieszkania od dewelopera podatek
Kupując mieszkanie od dewelopera, musimy zapłacić podatek VAT, który wynosi 8% w przypadku mieszkań o wielkości do 150 metrów lub 23%, jeżeli mieszkanie przekracza tę granicę. Musimy także zapłacić podatek od nieruchomości przy zakupie lokalu od dewelopera, który będzie wyznaczany indywidualnie przez urząd miasta/gminy. Jeżeli kupujemy mieszkanie od dewelopera, to jesteśmy zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nabywanej nieruchomości.
Zakup mieszkania od dewelopera koszty
Kupując mieszkanie, musimy liczyć się z tym, że czekają nas koszty, nie tylko za samo kupno nieruchomości od dewelopera, ale także za czynności prawne. Podpisując umowę deweloperską, zawieramy ją w formie aktu notarialnego, który zostaje podpisany przez notariusza. Za czynności notarialne, musimy zapłacić wynagrodzenie notariuszowi, ale także za wypisy umowy. Pojawiają się również koszty związane z założeniem księgi wieczystej oraz wpisaniem do niej prawa własności mieszkania.
Najem krótkoterminowy vs. długoterminowy - co bardziej się opłaca?
Zapraszamy do posłuchania odcinka podcastu o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem.
Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?
Banki uzależniają kredytowanie także od stanu prawnego i technicznego mieszkania lub budynku. Na rynku wtórnym oraz na rynku pierwotnym, wskażemy Ci ewentualne wady prawne mieszkania, które utrudnią uzyskanie kredytu. Wreszcie, pomożemy Ci w analizie umowy kredytu hipotecznego - jako kancelaria wyspecjalizowana w pomaganiu nabywcom przy transakcjach nieruchomościowych mamy spore doświadczenie w analizie umów kredytowych.
Mogą być bardzo wysokie. Z naszych raportów prawnych dowiesz się np. czy deweloper nie chce przerzucić na Ciebie opłat notarialnych w sposób niezgodny z umową deweloperską. Przy analizie umów na rynku wtórnym powiemy Ci, czy taksa notarialna nie jest nadmiernie wysoka.
W akcie notarialnym mogą kryć się niekorzystne klauzule, m.in. nakładające wygórowane kary umowne, czy zwalniające sprzedawcę lub z dewelopera z odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Nasza kancelaria oferuje usługę kompleksowego sprawdzenia umowy z deweloperem, a także pomoc w podpisaniu bezpiecznej umowy na rynku wtórnym (przedwstępnej, sprzedaży czy przenoszącej własność).
Duża część mieszkań obciążona jest z hipoteką, a na nieruchomościach ciążą też inne roszczenia. Chodzi zarówno o rynek pierwotny, jak i o rynek wtórny. Na rynku wtórnym niemiłą niespodzianką może być np. hipoteka wzięta przez wspólnotę na modernizację kamienicy, roszczenia reprywatyzacyjne czy służebności. Pomożemy zabezpieczyć się przed powyższymi ryzykami. Na rynku pierwotnym wskażemy też, jak uchronić się w umowie deweloperskiej przed tym, żeby hipoteka, którą deweloper obciążył grunt, nie "przeniosła się" na mieszkanie.
Na rynku wtórnym, dzięki pomocy naszych prawników dowiesz się m.in., jakie prawa i do czego nabywasz (np. do piwnicy i garażu). Nasi prawnicy pomogą też w bezpiecznym podpisaniu umowy (zarówno umowy deweloperskiej, jak i jakiejkolwiek umowy na rynku wtórnym), tak żeby nabywca był w 100 proc. zabezpieczony, że kupuje wszystkie prawa do nieruchomości.
Warto przed kupnem mieszkania sprawdzić wysokość czynszu lub opłat przekształceniowych za użytkowanie wieczyste. Potencjalnie wygórowaną wysokość takich opłat jesteśmy w stanie zasygnalizować np. dzięki analizie ksiąg wieczystych czy prospektu informacyjnego dewelopera. Podczas przeglądu/odbioru technicznego mieszkania lub domu, dzięki badaniu kamerą termowizyjną, możemy wykryć potencjalnie wysokie koszty ocieplenia lokalu lub domu.
Zawsze warto ją negocjować – zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Wyniki naszych audytów bardzo często są wykorzystywane przez nabywców nieruchomości do "zbijania" w dół ceny. Informacje o usterkach technicznych mieszkania lub domu albo o wysokich szacunkowych kosztach remontu często sprawiają, że sprzedawca lub deweloper obniżają cenę.
Czy sprzedawca jest rzeczywiście właścicielem mieszkania? Jak deweloper zabezpiecza nabywców przed ewentualnym bankructwem? Nasze raporty prawne odpowiedzą na oba pytania. Na rynku wtórnym zweryfikujemy (m.in. dzięki lekturze tzw. zupełnych wersji ksiąg wieczystych), czy sprzedawca ma wszystkie prawa do nieruchomości. Na rynku pierwotnym, powiemy Ci, czy deweloper zamierza finansować inwestycję w bezpieczny sposób oraz, czy doświadczenie dewelopera wskazuje na terminowe oddanie inwestycji.
Lokalizacja może znacząco wpłynąć na cenę nieruchomości. Dzięki naszym audytom prawnym nieruchomości na rynku wtórnym dowiesz się np. jaki procent mieszkań w budynku stanowią lokale komunalne - takie informacje da się wyczytać z księgi wieczystej. Na rynku wtórnym oferujemy także sprawdzenie m.in. jakości powietrza oraz przestępczości w danej lokalizacji. W ramach audytów działek oceniamy też czy działka nie znajduje się w strefie chronionej, a tym samym, jaki rodzaj domów da się na niej wybudować. Przy analizie umowy deweloperskiej sprawdzamy, czy w pobliżu przedsięwzięcia deweloperskiego planowane są tzw. uciążliwe inwestycje (np. cmentarz, czy oczyszczalnia ścieków).
Podczas przeglądu technicznego mieszkania na rynku wtórnym ocenimy stan budynku oraz części wspólnych (np. klatek schodowych, piwnic). Wykonujemy kompleksowe badania termowizyjne budynków kamerami wysokiej jakości marki FLIR. Również na rynku pierwotnym oferujemy usługę sprawdzenia części wspólnych budynku wraz z zagospodarowaniem terenu (pod kątem m.in. zgodności z dokumentacją projektową i standardem).
Na rynku wtórnym ocenimy stan techniczny mieszkania lub domu. W ramach przeglądu technicznego na rynku wtórnym ocenimy m.in. stan instalacji oraz oszacujemy koszty remontu. Na rynku pierwotnym w ramach odbioru technicznego mieszkania lub domu sprawdzimy zgodność nieruchomości z normami budowlanymi, załączonym do umowy deweloperskiej standardem wykończenia, a także pod kątem usterek. W ramach badania kamerą termowizyjną, zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym, wykryjemy niewidoczne gołym okiem mostki termiczne, zacieki i zawilgocenia.
Podczas przeglądu mieszkania i domu na rynku wtórnym nasi inżynierowie zweryfikują metraż - często rzeczywisty metraż nieruchomości jest niższy niż ten podany w ogłoszeniu czy w księgach wieczystych. Przy analizie umowy deweloperskiej powiemy Ci, czy deweloper zastosował poprawną normę pomiaru metrażu oraz, kto zapłaci nadwyżkę za mieszkanie w razie różnicy między metrażem projektowym a powykonawczym.
797 014 014
Rezerwuj usługę
