Zamów pomoc prawną

Rękojmia mieszkanie

W naszym artykule wyjaśniamy czy jest zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz jak przy kupnie mieszkania sprawdzić, czy w księdze wieczystej nie kryją się niebezpieczne "wzmianki".
Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy z deweloperem lub przy sprawdzeniu wiarygodności i bezpieczeństwa inwestycji?
Poproś o kontakt

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych przy kupnie mieszkania

Księgi wieczyste pełnią bardzo istotną rolę w polskim systemie prawa, gdyż ich rolą jest zapewnienie stabilności obrotu nieruchomościami. Ustawa o księgach wieczystych zawiera instytucję tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych: oznacza to, że kupując mieszkanie nie musimy martwić się o to jak wygląda jego sytuacja rzeczywista, a tylko o to co jest napisane w księdze wieczystej. Błąd w treści księgi wieczystej może mieć katastrofalne skutki, więc każdy wniosek musi być dokładnie sprawdzony przed wpisaniem do księgi. Powoduje że system ksiąg wieczystych działa dość wolno, każdy wniosek musi być dokładnie sprawdzony przed wpisaniem do KW. Przykładowo, po sprzedaży nieruchomości jeszcze przez kilka miesięcy w księdze wieczystej wpisany będzie stary właściciel. Wzmianki to mechanizm, który rozwiązuje problemy z opóźnionym pojawianiem się wpisów w księgach  – wzmianki zabezpieczają np. przed dwukrotną sprzedażą mieszkania.

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie? Jak powstają wzmianki?

Wzmianka to informacja o tym, że do sądu wieczystoksięgowego wpłynął wniosek o zmianę treści księgi wieczystej. Po podpisaniu aktu notarialnego, notariusz jeszcze tego samego dnia wpisuje do elektronicznego systemu wniosek, a w księdze pojawia się wzmianka. Elektroniczne wnioski do ksiąg mogą też składać komornicy i urzędnicy fiskusa, w przypadku wniosków „zwykłych” podmiotów, wzmianki pojawiają się z kilkudniowym opóźnieniem.  Pojawienie się wzmianki wyłącza działanie rękojmi, dlatego zakup mieszkania z wzmianką jest niebezpieczny. W takiej sytuacji najlepiej poczekać te kilka miesięcy, aż sąd rozpatrzy wniosek i wpisze zmiany do księgi wieczystej. Trzeba pamiętać, że nie wszystkie wzmianki spowodują powstanie zmian w księdze wieczystej, część z nich zostanie przez sąd odrzucona.

Księga wieczysta – jak czytać wzmianki i co sprawdzić?

Wzmianka w ekw (elektronicznej księdze wieczystej) nie zawiera wielu informacji – można się dowiedzieć tylko o dacie wprowadzenia wniosku oraz o tym, jaki podmiot zgłosił wniosek: czy był to notariusz, komornik, urząd skarbowy lub inny sąd. Aby zapoznać się z treścią wniosku, a więc z informacją jakiej zmiany dotyczy wniosek i kto chce jej wpisania, konieczne jest udanie się do sądu rejonowego (wydział ksiąg wieczystych). Analiza prawna wzmianek jest skomplikowana, podobnie jak w przypadku analizy stanu prawnego najlepiej skorzystać z profesjonalnej pomocy. W Pewny Lokal doświadczony prawnik przy wsparciu zaawansowanych metod statystycznych przeanalizuje treść księgi wieczystej mieszkania oraz gruntu i budynku oraz sporządzi kompleksowy raport zawierający rekomendację dotyczące ryzyk i zagrożeń związanych z zakupem mieszkania.

Od niedawna Pewny Lokal oferuje także usługę sprawdzenia standardu technicznego, w którym deweloper zobowiązuje się oddać na rzecz nabywcy mieszkanie lub dom. Mieszkanie „w stanie deweloperskim” może bowiem oznaczać kompletnie odmienny stan wykończenia, a różnice w stopniu wykończenia mogą przekładać się na dodatkowe koszty, nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Przykładowo „standard deweloperski” może oznaczać zarówno obecność parapetów wewnętrznych, tynków na sufitach, jak i brak tych elementów. Zachęcamy do kontaktu w sprawie inżynieryjnego audytu standardu wykończenia planowanego przez dewelopera dla danego mieszkania/domu/budynku. Analizujemy także standardy „pod klucz”. Zobacz więcej tutaj.
Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić nieruchomość od dewelopera i podpisać z nim umowę?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak odebrać mieszkanie lub dom od dewelopera?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku wtórnym?


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

Średnia 5/5 na podstawie 27 opinii.

Dowiedz się, na co uważać podpisując umowę deweloperską

Zobacz wywiad Rzeczpospolitej z ekspertem Pewny Lokal, adwokatem dr Piotrem Semeniukiem

Baza wiedzy

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka