Jak rozliczyć źle wykonany remont bez umowy?

Zakup mieszkania lub domu często wiąże się z koniecznością przeprowadzenia prac budowlanych. Na rynku pierwotnym są to prace wykończeniowe. Z kolei na rynku wtórnym konieczny jest remont.

Remont bez umowy z wykonawcą

Najlepszym rozwiązaniem jest zawsze zawarcie umowy w formie pisemnej. Zgodnie z art. 648 § 1 Kodeksu cywilnego umowa o roboty budowlane powinna zostać ujęta na piśmie. W praktyce często dochodzi jednak do zawarcia wyłącznie umowy ustnej. Inwestorzy liczą wówczas na uczciwość wykonawcy oraz odpowiedni standard prac. W takiej sytuacji egzekwowanie ustaleń jest utrudnione. Umowa ustna pozostaje jednak wiążąca. Warunkiem jest udowodnienie faktu jej zawarcia. Należy również wykazać, że dany podmiot faktycznie realizował prace na nasze zlecenie. Weryfikacja stanu technicznego nieruchomości po zakończeniu robót może wykazać wady. Wówczas inwestor ma prawo domagać się od wykonawcy ich usunięcia. Podstawę prawną stanowią art. 637 § 1 k.c. w związku z art. 656 § 1 k.c. Zaniedbania wykonawcy mogą również prowadzić do wymiernych szkód finansowych. W takiej sytuacji inwestor może żądać odszkodowania na zasadach ogólnych, zgodnie z art. 471 k.c. Zakup nieruchomości z reguły oznacza konieczność wykonania prac wykończeniowych lub remontowych.

Audyt techniczny a brak dokumentacji umownej

Stan techniczny nieruchomości można sprawdzić po zakończeniu prac budowlanych. Brak pisemnej umowy z wykonawcą nie stanowi w tym przypadku przeszkody.

Weryfikację jakości wykonania robót warto powierzyć wykwalifikowanym inżynierom.

Audyt techniczny przeprowadzony przez ekspertów firmy Pewny Lokal obejmuje szczegółową weryfikację. Specjaliści sprawdzają następujące elementy:

• realizację okładzin podłogowych,
• jakość wykonania ścian oraz ich zgodność z normami budowlanymi,
• poprawność wszystkich płaszczyzn, pionów i poziomów,
• funkcjonalność i prawidłowe rozprowadzenie instalacji,
• liniowość opraw punktów elektrycznych,
• występowanie dodatkowych błędów i usterek wykonawczych.

Brak dokumentacji umownej uniemożliwia sprawdzenie z nią zgodności prac. Sama weryfikacja poprawności robót budowlanych pod kątem sztuki budowlanej jest jednak możliwa i zalecana. Wynik audytu stanowi podstawę do dochodzenia roszczeń. Inwestor może na jego podstawie żądać usunięcia stwierdzonych niedoróbek.

Remont bez umowy pisemnej

Na rynku funkcjonują osoby wykonujące prace remontowe bez zarejestrowanej działalności gospodarczej. Często są to wykonawcy z polecenia. Praca w szarej strefie oznacza brak możliwości uzyskania faktury. Tacy wykonawcy oferują zazwyczaj niższe stawki, co przyciąga inwestorów. Należy jednak pamiętać, że umowę cywilnoprawną można zawrzeć również z osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. W przypadku zawierania wyłącznie umowy ustnej należy zadbać o obecność świadków. Umowa ustna z wykonawcą jest prawnie wiążąca. Stanowi ona podstawę do dochodzenia roszczeń na drodze sądowej. Proces sądowy w przypadku braku formy pisemnej jest trudniejszy z powodów dowodowych. Pozostaje jednak w pełni możliwy. Samo przedsądowe wezwanie do usunięcia wad często okazuje się skuteczne. Wykonawca może zdecydować się na poprawki, aby uniknąć długotrwałego sporu. W przypadku braku pisemnej umowy warto zlecić odbiór prac specjaliście z firmy Pewny Lokal. Inżynier oceni jakość wykonanych robót oraz ich zgodność z ustaleniami ustnymi. Sama obecność fachowca i jego merytoryczna argumentacja często skłaniają wykonawcę do usunięcia wad. Na realizację samych poprawek należy bezwzględnie sporządzić pisemne porozumienie. Zapewni to stabilną podstawę dowodową w przypadku ewentualnych roszczeń w przyszłości.

Gdy nie było umowy – jak wskazać wady?

Relacje z wykonawcą początkowo często opierają się na zaufaniu. Inwestorzy nierzadko rezygnują z formalizowania współpracy. Problemy pojawiają się w momencie spadku jakości prac lub opuszczenia placu budowy przez ekipę. Wówczas powstaje problem wyegzekwowania poprawek bez podpisanego kontraktu. W takiej sytuacji inwestor nie powinien konfrontować się z wykonawcą samodzielnie. Ekipy budowlane często wykorzystują brak technicznej wiedzy zleceniodawców. Przeciętny inwestor ma trudności z weryfikacją jakości materiałów oraz normatywnych odchyłek płaszczyzn. Rozwiązaniem jest skorzystanie z usług wyspecjalizowanych firm, takich jak Pewny Lokal. Umożliwiają one delegowanie kontroli prac budowlanych wykwalifikowanym ekspertom. Na podstawie oględzin powstaje raport techniczny. Dokument ten stanowi obiektywny dowód istnienia usterek i znacząco ułatwia prawne zażądanie poprawek – również w przypadku braku umowy.

Drogi postępowania, gdy remont był wykonany bez umowy

Zleceniodawca prac remontowych zawsze ma prawo do reklamacji i żądania usunięcia wad. Forma zawarcia umowy nie ma w tym wypadku znaczenia. Brak formy pisemnej znacząco ogranicza jednak zasób instrumentów prawnych dostępnych dla inwestora. W ewentualnym procesie sądowym powód musi w pierwszej kolejności udowodnić fakt zlecenia prac konkretnej osobie. Ustalenie zakresu robót opiera się na zeznaniach stron, co rodzi problemy dowodowe. Uzyskanie odszkodowania jest zazwyczaj trudne. Wykonawcy pracujący w szarej strefie rzadko posiadają ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (OC). Najskuteczniejszą ścieżką postępowania jest sporządzenie niezależnego raportu technicznego z efektów prac. Dokument ten, poparty oficjalnym pismem przedsądowym, stanowi silny argument negocjacyjny. Często skłania to wykonawcę do racjonalnej decyzji i polubownej naprawy wadliwego remontu.

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu ekipy remontowej lub firmy wykończeniowej?

Zamów fachową pomoc w sprawdzeniu ekipy z Pewny Lokal!

• Każdy remont zawiera niedoróbki. Sprawdzamy lokale z normami oraz z projektem wykończenia.
• Naprawa usterek po ekipie w standardowym lokalu kosztuje średnio 10 000 zł — zmuszamy ekipy do poprawienia po sobie.
• Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki w Twoim mieszkaniu. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie.
Sprawdzamy lokale także w razie braku projektu i umowy z ekipą.

Rezerwuj online

Chcesz sprawdzić jakość pracy ekipy remontowej?

Zamów usługę

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Michał Stasznik

Po skończonej szkole średniej pracował w branży budowlanej w Polsce i za granicą. Obecnie studiuje budownictwo. Zna się na normach budowlanych, bo hobbystycznie robi dla znajomych odbiory mieszkań (współpracuje też z Pewnym Lokalem). W naszej firmie specjalizuje się w treściach o odbiorach technicznych mieszkań. Z łatwością analizuje usterki, jakie można znaleźć w mieszkaniach deweloperskich. Wady w inwestycjach z rynku wtórnego też nie są dla niego problemem, potrafi je wskazać i wyjaśnić jak można je naprawić. Pasjonat podróżowania i podziwiania architektury i świata.