Dodatkowa faktura na końcu remontu to jeden z najczęstszych powodów konfliktów z ekipą. Wyjaśniamy, czym są prace nadmiarowe, kiedy wykonawca może żądać dopłaty, a kiedy inwestor ma prawo odmówić. Podpowiadamy też, jak zapisać zasady zmian w umowie, by uniknąć kosztownych niespodzianek.
Jednym z najbardziej konfliktogennych momentów remontu jest rozliczenie prac, których inwestor nie planował, a które według wykonawcy były niezbędne. Prace nadmiarowe bardzo często pojawiają się pod koniec remontu, gdy zakres robót jest już wykonany, a inwestor staje przed wyborem: zapłacić dodatkową kwotę albo wejść w spór z wykonawcą. Z perspektywy prawnej i technicznej to jeden z najczęstszych powodów konfliktów między właścicielami mieszkań a ekipami remontowymi.
Rys. 1. Kiedy płacić za prace nadmiarowe, a kiedy odmówić?Prace nadmiarowe to roboty, które nie zostały przewidziane w umowie ani w projekcie, a które wykonawca zrealizował dodatkowo – często bez wcześniejszej zgody inwestora. W praktyce może to być skuwanie większej powierzchni podłogi, wykonanie dodatkowej wylewki, przesunięcie instalacji lub inne czynności, konieczność wykonania których pojawiła się według wykonawcy podczas realizacji remontu.
Zapraszamy do wysłuchania 24. odcinka podcastu.
Problem polega na tym, że z punktu widzenia inwestora wiele z tych prac wcale nie było koniecznych albo mogło zostać wykonanych w mniejszym zakresie. Brak wczesnych ustaleń sprawia, że spór o zasadność i koszt takich robót jest niemal nieunikniony.
Nie każda dodatkowa praca wykonana w trakcie remontu jest próbą naciągnięcia inwestora. Zdarzają się sytuacje, w których zakres robót musi się zmienić z przyczyn obiektywnych, na przykład po odkryciu wad ukrytych, uszkodzeń instalacji lub niezgodności stanu technicznego nieruchomości z dokumentacją.
Kluczowe znaczenie ma jednak sposób postępowania wykonawcy. Jeżeli ekipa informuje inwestora o problemie, przedstawia możliwe rozwiązania oraz uzgadnia zakres i koszt dodatkowych prac przed ich wykonaniem, ryzyko sporu jest znacznie mniejsze. Najpoważniejsze konflikty pojawiają się wtedy, gdy prace są wykonywane bez uzgodnienia z inwestorem, a informacja o nich pojawia się dopiero na etapie rozliczenia.
Z prawnego punktu widzenia inwestor nie ma obowiązku zapłaty za prace, które nie były objęte umową i nie zostały wcześniej uzgodnione. Sam fakt, że ekipa wykonała coś więcej, nie oznacza automatycznie powstania obowiązku zapłaty. Jeżeli umowa jasno określa zakres prac, a wykonawca samodzielnie go rozszerza, inwestor ma podstawy do odmowy zapłaty za nadmiarowe roboty – nawet jeśli zostały już wykonane.
Tab. 1. Prace nadmiarowe w remoncie – kiedy płacić, a kiedy odmówić?
Sytuacja Stan prawny Czy inwestor musi zapłacić? Prace dodatkowe uzgodnione wcześniej Zmiana zakresu za zgodą stron Tak Wady ukryte ujawnione w trakcie Konieczność techniczna + informacja Zwykle tak Prace wykonane bez zgody inwestora Brak podstaw umownych Nie Rozszerzenie zakresu przez ekipę Samodzielna decyzja wykonawcy Nie
Umowa z ekipą remontową jest kluczowym dokumentem w przypadku sporów o dodatkowe roboty. Im bardziej precyzyjnie opisany zakres prac, tym mniejsze pole do interpretacji. Lakoniczne zapisy typu „remont mieszkania” czy „wykonanie prac wykończeniowych” sprzyjają sporom, ponieważ pozwalają ekipie argumentować, że dane czynności mieściły się w ogólnym zakresie.
Dobrą praktyką jest wprowadzanie zapisów, które wyraźnie wskazują, że wszelkie prace dodatkowe wymagają pisemnej zgody inwestora. Brak takiego zapisu znacząco utrudnia późniejszą obronę stanowiska inwestora.
Wielu inwestorów dowiaduje się o istnieniu prac nadmiarowych dopiero na etapie końcowego rozliczenia. To moment, w którym pozycja negocjacyjna właściciela nieruchomości jest najsłabsza, zwłaszcza jeśli całość wynagrodzenia została już wypłacona. Dlatego tak duże znaczenie ma pozostawienie części wynagrodzenia do momentu zakończenia prac. Zachowanie 10–20% kwoty do momentu odbioru robót daje realną możliwość negocjowania zasadności i kosztów dodatkowych prac.
Najgorszym rozwiązaniem jest automatyczna zgoda na dodatkowe rozliczenie bez analizy sytuacji. Inwestor powinien w pierwszej kolejności sprawdzić, czy dane prace rzeczywiście nie były objęte umową oraz czy wykonawca informował o ich konieczności przed ich realizacją.
Jeżeli prace zostały wykonane bez zgody inwestora i nie wynikały z obiektywnej konieczności, odmowa zapłaty jest uzasadniona. W praktyce często kończy się to negocjacjami lub częściowym rozliczeniem, ale kluczowe jest to, aby inwestor miał świadomość swojej pozycji prawnej.
Najskuteczniejszym sposobem ograniczenia sporów o prace nadmiarowe jest dobre przygotowanie remontu. Projekt, dokładny opis zakresu robót, harmonogram oraz jasne zasady zgłaszania zmian znacząco zmniejszają pole do konfliktów. Wiele problemów wynika z pośpiechu i braku precyzji na etapie podpisywania umowy. Tymczasem kilka dodatkowych zapisów może uchronić inwestora przed kosztownymi niespodziankami.
Rys. 2. Jakie jest prawdopodobieństwo, że trzeba będzie zapłacić za prace nadmiarowe?Prace nadmiarowe bardzo często stają się źródłem sporów, gdy są wykonywane bez wiedzy i zgody inwestora. Kluczowe znaczenie mają tu umowa, komunikacja oraz moment rozliczenia. Inwestor nie ma obowiązku płacenia za roboty, które nie zostały uzgodnione, a świadomość tej zasady znacząco wzmacnia jego pozycję w relacji z ekipą remontową.
Temat prac nadmiarowych, rozliczeń oraz najczęstszych nadużyć ekip remontowych został szczegółowo omówiony w odcinku podcastu Pewnego Lokalu: Jak oszukują firmy remontowe? Zachęcamy do zapoznania się z rozmową przed planowanym remontem – to właśnie wtedy najłatwiej uchronić się przed sporami, które pojawiają się na finiszu prac.
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Sprawdź rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy sprawdzić Twoją ekipę w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Skonstruujemy lub sprawdzimy umowę, którą podpisujesz z ekipą.
Najważniejsze zagadnienia w zacięgu kliknięcia.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
