Prawo rzymskie a nowoczesne budownictwo w Polsce

W centrach największych polskich miast coraz trudniej znaleźć wolne działki pod nowe inwestycje. Jednocześnie znaczne powierzchnie zajmują tory kolejowe, wykopy oraz arterie drogowe. Współczesna inżynieria pozwala zagospodarować przestrzeń nad taką infrastrukturą, jednak przeszkodą pozostają regulacje prawne. Ich podstaw można szukać w zasadzie prawa rzymskiego, która do dziś wpływa na sposób rozumienia własności nieruchomości.

Superficies solo cedit – rzymska zasada w polskim prawie

Jedną z podstawowych reguł prawa rzeczowego jest superficies solo cedit, czyli zasada mówiąca, że to, co znajduje się na powierzchni gruntu i jest z nim trwale związane, przypada gruntowi. Rozwiązanie wywodzi się ze starożytnego Rzymu i przez stulecia pozwalało jasno określić, komu przysługują prawa do budynków wzniesionych na określonej nieruchomości.

W polskim prawie zasada ta znajduje odzwierciedlenie w powiązaniu własności gruntu z jego częściami składowymi. Prawo do nieruchomości nie dotyczy przy tym wyłącznie powierzchni działki. W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu obejmuje również przestrzeń znajdującą się nad i pod jego powierzchnią.

W rezultacie prawne wyodrębnienie jako samodzielnej nieruchomości obiektu znajdującego się nad cudzym gruntem jest obecnie problematyczne, poza wyjątkami przewidzianymi przez przepisy. Rozwiązanie, które przez wieki porządkowało stosunki własnościowe, zaczyna więc zderzać się z możliwościami współczesnego budownictwa.

Prawo rzymskie a nowoczesne budownictwo

Własność gruntu a inwestycje nad infrastrukturą

Nowoczesne technologie umożliwiają wznoszenie konstrukcji nad działającymi liniami kolejowymi czy drogami szybkiego ruchu. Szczególne znaczenie ma to w centrach aglomeracji, gdzie tereny są najbardziej wartościowe, a jednocześnie duże powierzchnie zajmuje infrastruktura transportowa.

Przykładem jest Warszawa i linia średnicowa wzdłuż Alej Jerozolimskich, pomiędzy Dworcem Centralnym a Dworcem Zachodnim. Infrastruktura kolejowa jest niezbędna dla funkcjonowania miasta i nie można jej przenieść na peryferia. Jednocześnie przestrzeń nad torami posiada znaczący potencjał inwestycyjny.

Możliwości takiego zagospodarowania pokazują realizacje zagraniczne:

• Hudson Yards w Nowym Jorku – wielofunkcyjna zabudowa powstała nad czynną infrastrukturą kolejową;
• Paris Rive Gauche w Paryżu – duży projekt urbanistyczny obejmujący również przestrzeń nad funkcjonującymi torami;
• Gate Tower Building w Osace – biurowiec współistniejący z estakadą autostrady miejskiej przebiegającą przez część budynku.

Przykłady te pokazują, że technologia pozwala wykorzystywać przestrzeń miejską w kilku poziomach. Problemem pozostaje stworzenie odpowiednich ram prawnych.

Własność warstwowa i OWOB – co może się zmienić?

Odpowiedzią na istniejące ograniczenia ma być własność warstwowa, związana z koncepcją odrębnej własności obiektu budowlanego (OWOB). Planowane regulacje mają pozwolić na prawne oddzielenie określonego obiektu od nieruchomości gruntowej znajdującej się poniżej.

W praktyce grunt oraz infrastruktura transportowa mogłyby nadal należeć do dotychczasowego właściciela, natomiast inwestor realizujący zabudowę nad torami lub innym obiektem uzyskiwałby odrębne prawo własności do powstałego obiektu.

Według przedstawianych założeń OWOB będzie mogła zostać ustanowiona przez właściciela gruntu. Taką możliwość ma otrzymać również użytkownik wieczysty, jednak za zgodą właściciela nieruchomości.

Nowe rozwiązanie oznaczałoby istotne odstępstwo od tradycyjnego rozumienia superficies solo cedit, ale nie likwidację tej zasady. Reguła nadal pozostałaby elementem systemu prawa rzeczowego, natomiast OWOB tworzyłaby szczególną możliwość rozdzielenia własności w określonych sytuacjach.

Należy przy tym pamiętać, że są to planowane zmiany, a nie rozwiązania funkcjonujące już w opisanym kształcie w polskim prawie.

Potencjał własności warstwowej dla rozwoju miast

Nowoczesne budownictwo nadal wymaga rozwiązań technicznych

Usunięcie bariery prawnej nie oznacza, że inwestycje nad torami lub drogami staną się proste. Realizacja obiektów nad czynną infrastrukturą wymaga szczególnych rozwiązań projektowych.

Do najważniejszych wyzwań należą:

• zapewnienie bezpieczeństwa ruchu kolejowego lub drogowego;
• ograniczenie hałasu i drgań przenoszonych na budynki;
• zastosowanie odpowiednich konstrukcji i zabezpieczeń;
• spełnienie wymogów ochrony przeciwpożarowej, wentylacji i ewakuacji.

Przygotowanie takich projektów wymaga więc współpracy inwestorów, zarządców infrastruktury, projektantów oraz administracji publicznej.

Jak zmiana prawa może wpłynąć na rozwój miast?

Wprowadzenie OWOB może otworzyć możliwość wykorzystania terenów, które obecnie pozostają praktycznie niedostępne dla tradycyjnego budownictwa. Dotyczy to przede wszystkim dobrze skomunikowanych obszarów w centrach dużych miast.

Potencjalne efekty nowych regulacji to:

• uzyskanie nowych przestrzeni pod mieszkania, biura, usługi i tereny zielone;
• dogęszczanie istniejącej zabudowy zamiast dalszego rozwoju przedmieść;
• ograniczenie zjawiska rozlewania się miast;
• łączenie części miasta rozdzielonych torami lub drogami.

Zabudowa nad infrastrukturą może również umożliwić tworzenie nowych przestrzeni publicznych oraz ograniczenie uciążliwości związanych z hałasem. Dla samorządów zagospodarowanie takich terenów może oznaczać dodatkowe wpływy związane z nowymi nieruchomościami.

Prawo rzymskie a potrzeby współczesnych miast

Zasada superficies solo cedit przez stulecia skutecznie porządkowała relacje pomiędzy własnością gruntu i znajdujących się na nim obiektów. Rozwój technologii sprawił jednak, że przestrzeń miejska może być obecnie wykorzystywana w sposób, którego twórcy tradycyjnych konstrukcji prawnych nie mogli przewidzieć.

Planowana odrębna własność obiektu budowlanego może stać się sposobem na pogodzenie ochrony prawa własności z potrzebami współczesnego budownictwa. Szczególne znaczenie rozwiązanie to może mieć w największych aglomeracjach, gdzie przestrzeń nad istniejącą infrastrukturą stanowi jeden z niewykorzystanych zasobów inwestycyjnych.

Więcej o zasadzie superficies solo cedit, własności warstwowej i możliwościach zabudowy przestrzeni nad infrastrukturą można dowiedzieć się z 58. odcinka podcastu Pewnego Lokalu:

https://youtu.be/SPoAQYEmPXg

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Justyna Jaworska

Jest radcą prawnym specjalizującym się w prawie mieszkaniowym. Potrafi rozwikłać nawet najbardziej skomplikowaną sytuację i przekazać ją w sposób zrozumiały. Pomogła już wielu klientom, którzy nie rozumieli swoich praw. Jej mocną stroną jest ochrona praw nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Tłumaczy w przystępny sposób zapisy znajdujące się w ustawie deweloperskiej, podkreślając prawa, jakie ma każdy nabywca. Lubi piec ciasta, to działa na nią odprężająco.