Regulacja zawodu pośrednika nieruchomości – co się zmieni?

Regulacja zawodu pośrednika nieruchomości – co się zmieni?

Rynek pośrednictwa nieruchomości może czekać istotna zmiana. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło założenia nowych przepisów, które mają uporządkować zasady działania agentów. Planowane rozwiązania dotycza między innymi prowizji, umów z klientami oraz obowiązku sprawdzania oferowanych nieruchomości.

Na razie mowa o założeniach do projektu, a nie o obowiązującym prawie. Kierunek zmian pokazuje jednak, że ustawodawca chce zwiększyć odpowiedzialność pośredników bez przywracania dawnego systemu licencji.

Jak obecnie działa pośrednik nieruchomości?

Zawód pośrednika został zderegulowany. Nie trzeba obecnie uzyskiwać dawnej państwowej licencji ani zdawać specjalnego egzaminu zawodowego. Przepisy nie wymagają również od każdego agenta wykształcenia prawniczego czy technicznego.

Ułatwia to wejście do branży i zwiększa konkurencję. Jednocześnie standard świadczonych usług może być bardzo różny. Część pośredników dokładnie analizuje dokumentację i pomaga klientowi na wielu etapach transakcji, podczas gdy inni skupiają się przede wszystkim na znalezieniu kupującego i doprowadzeniu do sprzedaży.

Regulacja zawodu pośrednika nieruchomości - co się zmieni?

Dlaczego pośrednicy mają zostać objęci nowymi przepisami?

Jednym z problemów obecnego modelu jest brak szczegółowego określenia niektórych obowiązków pośrednika. Klient może więc zakładać, że agent sprawdził nieruchomość, mimo że zakres takiej kontroli nie został jasno określony.

Planowane przepisy mają uporządkować przede wszystkim:

• zasady zawierania umów pośrednictwa;
• pobieranie wynagrodzenia od stron transakcji;
• zakres weryfikacji stanu prawnego i faktycznego nieruchomości;
• odpowiedzialność pośrednika za wykonanie nowych obowiązków.

Nie oznacza to jednak powrotu do pełnej regulacji zawodu. Z przedstawionych założeń nie wynika przywrócenie państwowych licencji czy obowiązkowych egzaminów.

Czy zniknie podwójna prowizja pośrednika?

Jedna z najważniejszych propozycji dotyczy wynagrodzenia. Założenie jest takie, aby pośrednik reprezentujący sprzedającego nie pobierał jednocześnie prowizji od osoby kupującej tę samą nieruchomość.

Zmiana uderzałaby między innymi w praktykę, w której agent posiadający ofertę właściciela uzależnia prezentację mieszkania od podpisania umowy pośrednictwa również przez zainteresowanego nabywcę.

Nie oznacza to zakazu korzystania przez kupującego z własnego agenta. Nabywca nadal mógłby zatrudnić pośrednika, który wyszukuje dla niego oferty i reprezentuje jego interesy. W takim modelu każda strona miałaby własnego agenta.

Możliwym skutkiem nowych zasad może być natomiast wzrost prowizji pobieranych od sprzedających. Jeżeli pośrednik nie będzie mógł uzyskać części wynagrodzenia od nabywcy, może oczekiwać wyższej stawki od swojego klienta. Na obecnym etapie jest to jednak jedynie możliwy efekt rynkowy.

Potencjalne znaczenie planowanych zmian dla klientów

Umowa przed wystawieniem nieruchomości

Zmienić mają się również zasady pozyskiwania ofert. Na rynku można spotkać sytuacje, w których pośrednik znajduje prywatne ogłoszenie właściciela, a następnie za jego zgodą lub po wstępnych ustaleniach publikuje ofertę we własnych kanałach bez właściwej umowy pośrednictwa.

Nowe rozwiązania mają wymagać zawarcia umowy ze sprzedającym przed rozpoczęciem oferowania jego nieruchomości. Szczegóły, w tym ostateczna forma wymaganej umowy, będą zależały od treści właściwego projektu ustawy.

Pośrednik będzie musiał zweryfikować nieruchomość

Szczególnie ważne z punktu widzenia kupujących są plany dotyczące sprawdzania oferowanych mieszkań i domów. Pośrednik ma otrzymać wyraźny obowiązek weryfikacji stanu prawnego i faktycznego nieruchomości.

W praktyce znaczenie mogą mieć:

• informacje wynikające z księgi wieczystej i stan prawny nieruchomości;
• obciążenia i prawa osób trzecich;
• zgodność podstawowych informacji o nieruchomości ze stanem faktycznym;
• okoliczności mogące mieć znaczenie dla bezpieczeństwa transakcji.

Najważniejszą kwestią pozostaje jednak dokładny zakres tej kontroli. Sam obowiązek „zweryfikowania nieruchomości” niewiele zmieni, jeśli przepisy nie określą, czego należy oczekiwać od pośrednika.

Czy agent sprawdzi także stan techniczny?

Wprowadzenie jednolitego standardu weryfikacji mogłoby zwiększyć bezpieczeństwo nabywców. Jednym z możliwych rozwiązań byłby raport zawierający podstawowe informacje o stanie prawnym, faktycznym i technicznym nieruchomości.

Taka koncepcja postrzegana jest  jako możliwe rozwiązanie problemu. Nie jest jednak na tym etapie potwierdzonym elementem planowanych przepisów.

Ma to duże znaczenie, ponieważ pośrednik nie musi być inżynierem ani prawnikiem. Jeśli zakres kontroli technicznej miałby być szeroki, w praktyce część agentów mogłaby korzystać ze wsparcia wyspecjalizowanych podmiotów wykonujących audyty nieruchomości.

Kontrole i kary dla pośredników

Za kontrolowanie przestrzegania nowych zasad ma odpowiadać Inspekcja Handlowa. Sankcje mogłyby dotyczyć naruszania zasad pobierania prowizji, oferowania nieruchomości bez wymaganej umowy czy niewykonania obowiązkowej weryfikacji.

Kluczowe będzie jednak stworzenie mierzalnego standardu kontroli. Bez niego trudno będzie stwierdzić, czy agent rzeczywiście dokładnie zbadał nieruchomość, czy jedynie formalnie zadeklarował wykonanie obowiązku.

Regulacja zawodu pośrednika – co oznacza dla klientów?

Planowane przepisy mogą przede wszystkim zwiększyć przejrzystość współpracy z agentami. Kupujący powinni lepiej wiedzieć, kogo reprezentuje pośrednik, za co otrzymuje wynagrodzenie oraz jakie informacje o nieruchomości ma obowiązek sprawdzić.

Nie jest to jednak powrót do dawnego modelu licencjonowania zawodu. Reforma zmierza raczej w stronę określenia konkretnych zasad wykonywania usług i zwiększenia odpowiedzialności pośredników.

Ostateczny efekt będzie zależał od szczegółowej treści ustawy, zwłaszcza od tego, jak ustawodawca zdefiniuje obowiązek weryfikacji nieruchomości.

Więcej o planowanych zmianach, prowizjach pośredników i nowych obowiązkach agentów można dowiedzieć się z pełnego odcinka podcastu Pewnego Lokalu:https://youtu.be/-eUqF055W58

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Klara Górna

Współpracuje z branżą nieruchomości deweloperskich od początku swojej zawodowej przygody. Po studiach humanistycznych dołączyła do zespołu Odbiór.pl. Inwestycje deweloperskie nie mają przed nią tajemnic. Zna największych polskich deweloperów i ich realizacje, potrafi wymienić największe inwestycje wraz z ciekawostkami na ich temat. W wolnych chwilach przegląda nowe oferty deweloperskie lub chodzi na kurs tańca. Ma dwa koty.