Stara umowa na urządzenia przesyłowe – czy nadal obowiązuje?

Na działce mogą znajdować się rury, kable lub słupy wybudowane wiele lat temu. W takiej sytuacji warto ustalić, na jakiej podstawie przedsiębiorstwo korzysta z nieruchomości i czy zachowały się dokumenty dotyczące posadowienia infrastruktury. Sama obecność starych urządzeń nie oznacza bowiem automatycznie, że znajdują się one na gruncie bez podstawy prawnej.

Stara umowa na urządzenia przesyłowe - co warto wiedzieć?

Czy umowy dotyczące urządzeń przesyłowych zawierano przed 2008 rokiem?

Służebność przesyłu została wprowadzona do polskiego prawa w 2008 roku. Od tego czasu przedsiębiorstwa przesyłowe zaczęły przy nowych inwestycjach zawierać z właścicielami nieruchomości umowy o ustanowienie służebności przesyłu.

Nie oznacza to jednak, że wcześniej sieci energetyczne, gazowe, wodociągowe, ciepłownicze czy telekomunikacyjne powstawały bez żadnych regulacji. Przed 2008 rokiem przedsiębiorstwa również mogły uzyskać prawo do korzystania z prywatnego gruntu.

Jednym ze sposobów były umowy zawierane z właścicielami nieruchomości, pozwalające na umieszczenie urządzeń na działce. Dlatego przy starej infrastrukturze należy najpierw sprawdzić, czy taki dokument istnieje.

Stara umowa może nie być wpisana do księgi wieczystej

Weryfikację sytuacji warto rozpocząć od księgi wieczystej nieruchomości, a szczególnie jej Działu III. To właśnie tam może znajdować się wpis dotyczący służebności przesyłu.

W przypadku starszych instalacji brak takiego wpisu nie musi jednak oznaczać, że przedsiębiorstwo korzysta z działki bez żadnego tytułu. Przed 2008 rokiem zawierano również umowy, które nie były ujawniane w księgach wieczystych.

Z tego powodu nie należy oceniać sytuacji wyłącznie na podstawie treści księgi. Konieczne może być ustalenie, czy przedsiębiorstwo dysponuje wcześniejszą umową dotyczącą posadowienia i korzystania z urządzeń.

Decyzja administracyjna również może mieć znaczenie

Umowa nie była jedyną podstawą korzystania z prywatnego gruntu. Przedsiębiorstwa mogły posiadać również decyzje administracyjne pozwalające na zajęcie nieruchomości i posadowienie na niej infrastruktury potrzebnej do realizacji konkretnej inwestycji.

Jeżeli rury, kable lub inne urządzenia zostały umieszczone na działce na podstawie takiej decyzji, sytuacja mogła zostać formalnie uregulowana.

Dlatego przy analizowaniu starej infrastruktury ważne jest nie tylko pytanie o umowę. Trzeba ustalić, czy istnieje jakikolwiek dokument potwierdzający prawo przedsiębiorstwa do korzystania z nieruchomości. 

Stara infrastruktura przesyłowa – jakie dokumenty mogą mieć znaczenie?

Co zrobić, gdy nie masz dokumentów dotyczących instalacji?

Brak dokumentów w domowym archiwum nie oznacza jeszcze, że nie istnieją one po stronie przedsiębiorstwa. Warto więc przeprowadzić podstawową weryfikację:

• sprawdzić Dział III księgi wieczystej;
• ustalić, kiedy urządzenia zostały posadowione;
• zapytać przedsiębiorstwo o podstawę prawną korzystania z działki;
• ustalić, czy istnieje wcześniejsza umowa lub decyzja administracyjna;
• dopiero na podstawie zebranych informacji oceniać możliwość dalszych działań.

Pozwala to oddzielić sytuacje, w których korzystanie z gruntu zostało wcześniej uregulowane, od przypadków, gdy przedsiębiorstwo nie jest w stanie wskazać odpowiedniej podstawy prawnej.

Brak podstawy prawnej może otwierać drogę do roszczeń

W przypadku infrastruktury istniejącej od wielu lat znaczenie ma również orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego o sygn. akt P 10/16. Wynika z niego, że przedsiębiorstwo korzystające z cudzego gruntu bez podstawy prawnej nie mogło przed wprowadzeniem służebności przesyłu do Kodeksu cywilnego zasiedzieć prawa odpowiadającego treścią tej służebności.

Jeżeli przedsiębiorstwo nie posiada odpowiedniej podstawy prawnej do korzystania z nieruchomości, w zależności od konkretnej sytuacji mogą pojawić się różne roszczenia:

• wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu;
• wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości – w materiale wskazano okres do 6 lat wstecz;
• odszkodowanie za obniżenie wartości działki;
• odszkodowanie za czasowe zajęcie gruntu podczas prowadzenia prac.

Dwa ważne okresy przy starej infrastrukturze przesyłowej

Nie oznacza to, że każde z tych świadczeń przysługuje automatycznie. Najpierw trzeba ustalić sytuację prawną urządzeń oraz okoliczności konkretnej nieruchomości.

Kiedy potrzebny jest operat szacunkowy?

Jeżeli po sprawdzeniu dokumentów okaże się, że istnieją podstawy do dochodzenia roszczeń, kolejnym krokiem może być określenie ich wartości. Służy do tego operat szacunkowy przygotowany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Przy wycenie wykorzystuje się m.in. dane dotyczące cen transakcyjnych, stawek czynszów dzierżawnych, odpowiednich współczynników i stóp dyskontowych. Operat nie gwarantuje otrzymania wskazanej w nim kwoty, ale może stanowić podstawę do negocjacji i dalszego dochodzenia roszczeń.

Pewny Lokal przygotowuje operaty szacunkowe dotyczące służebności przesyłu, a w razie potrzeby zapewnia również wsparcie prawne.

Więcej informacji o starych umowach, urządzeniach przesyłowych i możliwych roszczeniach znajdziesz w 66. odcinku podcastu Pewnego Lokalu: https://youtu.be/qXjfwdcD500

Potrzebujesz operatu szacunkowego do służebności przesyłu?

Zamów profesjonalną wycenę przygotowaną przez doświadczonego rzeczoznawcę majątkowego.

• Operat pomoże określić wartość służebności przesyłu oraz wysokość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.
• Uwzględniamy specyfikę nieruchomości, przebieg urządzeń przesyłowych i zakres ich oddziaływania.
• Operat możemy przygotować nawet w 48 h.

Rzetelna wycena służebności przesyłu.
Doświadczeni rzeczoznawcy majątkowi.
Odpowiemy na wszystkie pytania dotyczące operatu i wyceny.

Zamów online

Potrzebujesz operatu do służebności przesyłu?

Zamów wycenę służebności

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Marcelina Galos

Prawnik, studentka 5-roku. Umowy deweloperskie analizuje pod kątem prawa deweloperskiego, sprawdza zapisy dotyczące standardu deweloperskiego, co ułatwia odbiory techniczne. Jest dokładna, dzięki czemu nawet najdrobniejsza nieścisłość zostanie przez nią dostrzeżona. Koordynowała pracę inżynierów, którzy zajmowali się odbiorami technicznymi, dzięki czemu ma wiedzę teoretyczną i praktyczną. Pisze pracę magisterską na temat oddziaływania wybranych inwestycji deweloperskich na środowisko. Ochrona środowiska to zagadnienie, które jest dla niej równie ważne.