Służebność przesyłu na działce: 4 rodzaje wynagrodzeń i odszkodowań

Obecność infrastruktury przesyłowej na prywatnej działce – niezależnie od tego, czy są to kable energetyczne, gazociągi, rury wodociągowe czy linie telekomunikacyjne – może ograniczać sposób korzystania z nieruchomości. Dotyczy to zarówno urządzeń znajdujących się na gruncie od wielu lat, jak i infrastruktury, która dopiero ma zostać wybudowana. W zależności od konkretnej sytuacji analizie mogą podlegać różne rodzaje wynagrodzeń i odszkodowań.

Służebność przesyłu na działce

Jakie świadczenia mogą wiązać się ze służebnością przesyłu?

Gdy na nieruchomości znajduje się lub ma powstać infrastruktura przesyłowa, rozliczenia z przedsiębiorstwem mogą obejmować więcej niż jeden rodzaj świadczenia. W zależności od sytuacji faktycznej i prawnej mogą być analizowane:

• wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu,
• wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości,
• odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości,
• odszkodowanie za czasowe zajęcie gruntu podczas prowadzenia prac.

4 rodzaje świadczeń związanych ze służebnością przesyłu

Nie oznacza to jednak, że wszystkie cztery świadczenia występują w każdej sprawie. Znaczenie mają m.in. podstawa prawna korzystania z gruntu, moment powstania urządzeń oraz to, czy infrastruktura już istnieje, czy dopiero jest planowana.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu

Służebność przesyłu została wprowadzona do polskiego prawa w 2008 roku. Jest to ograniczone prawo rzeczowe pozwalające przedsiębiorstwu przesyłowemu korzystać z określonej części nieruchomości w zakresie potrzebnym do funkcjonowania urządzeń.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności odnosi się do korzystania z nieruchomości na przyszłość. Może mieć charakter jednorazowego świadczenia związanego z prawem przedsiębiorstwa do korzystania z określonego pasa gruntu.

Ustanowiona służebność może zostać ujawniona w Dziale III księgi wieczystej i obciążać nieruchomość również po zmianie jej właściciela.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Ten rodzaj świadczenia dotyczy wcześniejszego korzystania z gruntu i może być analizowany w sytuacji, gdy urządzenia już znajdują się na działce, a przedsiębiorstwo nie posiada odpowiedniej podstawy prawnej do korzystania z nieruchomości. W materiale źródłowym przy bezumownym korzystaniu wskazano okres do 6 lat wstecz.

Sama obecność starszej infrastruktury nie oznacza jednak automatycznie możliwości dochodzenia takiego świadczenia. Przed wprowadzeniem służebności przesyłu w 2008 roku przedsiębiorstwa mogły posiadać inne podstawy korzystania z nieruchomości. Mogła to być na przykład umowa zawarta z właścicielem albo decyzja administracyjna pozwalająca na zajęcie gruntu i umieszczenie urządzeń.

Dlatego w przypadku starszych rur, kabli czy innych instalacji w pierwszej kolejności należy ustalić, na jakiej podstawie znalazły się one na nieruchomości.

Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości

Obecność urządzeń przesyłowych może wpływać na możliwość zagospodarowania działki, a w konsekwencji również na jej wartość rynkową. Jest to kolejny element, który może zostać uwzględniony przy wycenie.

Znaczenie może mieć nie tylko infrastruktura widoczna na powierzchni lub przebiegająca nad działką, ale również urządzenia podziemne. Rura gazowa czy kabel znajdujący się pod ziemią mogą ograniczać możliwość zabudowy, wykonywania określonych prac lub realizacji innych planów dotyczących nieruchomości.

Nie oznacza to jednak, że każde urządzenie przesyłowe powoduje taki sam spadek wartości. Wpływ infrastruktury powinien zostać oceniony indywidualnie w odniesieniu do konkretnej nieruchomości.

Odszkodowanie za czasowe zajęcie gruntu

Innym elementem może być czasowe zajęcie nieruchomości podczas realizacji nowej infrastruktury. Na etapie budowy przedsiębiorstwo może potrzebować większej części działki niż obszar, który będzie związany z urządzeniami po zakończeniu inwestycji.

W czasie prowadzenia prac na nieruchomości mogą znajdować się ekipy oraz sprzęt potrzebny do realizacji inwestycji. Taki sposób korzystania z gruntu może trwać przez tygodnie, a w niektórych przypadkach miesiące.

Czasowe zajęcie działki należy więc odróżnić od docelowego korzystania z określonej części nieruchomości w ramach służebności przesyłu. Są to dwa różne elementy, które mogą być osobno uwzględniane przy wycenie.

Stara infrastruktura a nowa inwestycja – jakie świadczenia mogą mieć znaczenie?

Zakres analizowanych świadczeń zależy między innymi od tego, czy urządzenia już istnieją, czy dopiero mają zostać wybudowane.

W przypadku starszej infrastruktury szczególne znaczenie ma ustalenie podstawy prawnej korzystania z nieruchomości. Jeżeli przedsiębiorstwo nie posiada odpowiedniej umowy ani decyzji administracyjnej, może pojawić się kwestia wcześniejszego bezumownego korzystania z gruntu. Analizowane mogą być również wynagrodzenie za ustanowienie służebności na przyszłość oraz wpływ urządzeń na wartość nieruchomości.

Przy nowej, planowanej inwestycji nie ma wcześniejszego okresu bezumownego korzystania, ponieważ infrastruktura dopiero ma powstać. W takiej sytuacji znaczenie mogą mieć wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu, wpływ urządzeń na wartość nieruchomości oraz czasowe zajęcie gruntu podczas prowadzenia prac.

Świadczenia przy istniejącej i planowanej infrastrukturze przesyłowej⁠

Jak wycenić wynagrodzenia i odszkodowania związane z urządzeniami przesyłowymi?

Określenie wartości poszczególnych świadczeń wymaga odpowiednich danych i wiedzy z zakresu wyceny nieruchomości. W tym celu może zostać sporządzony operat szacunkowy przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Przy wycenach dotyczących urządzeń przesyłowych wykorzystuje się m.in. dane z rejestrów cen transakcyjnych, informacje o stawkach czynszów dzierżawnych, odpowiednie współczynniki oraz stopy dyskontowe.

Operatu szacunkowego nie można zastąpić prostą kalkulacją internetową czy odpowiedzią wygenerowaną przez chatbot. Sporządzenie profesjonalnej wyceny wymaga dostępu do odpowiednich danych oraz udziału uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego.

Pewny Lokal przygotowuje operaty szacunkowe dotyczące służebności przesyłu, w tym wyceny związane z czasowym zajęciem nieruchomości oraz wpływem urządzeń na wartość gruntu. W razie potrzeby możliwe jest również uzyskanie wsparcia prawnego.

Więcej informacji o rodzajach wynagrodzeń i odszkodowań związanych ze służebnością przesyłu znajdziesz w 66. odcinku podcastu Pewnego Lokalu:

https://youtu.be/qXjfwdcD500

Potrzebujesz operatu szacunkowego do służebności przesyłu?

Zamów profesjonalną wycenę przygotowaną przez doświadczonego rzeczoznawcę majątkowego.

• Operat pomoże określić wartość służebności przesyłu oraz wysokość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.
• Uwzględniamy specyfikę nieruchomości, przebieg urządzeń przesyłowych i zakres ich oddziaływania.
• Operat możemy przygotować nawet w 48 h.

Rzetelna wycena służebności przesyłu.
Doświadczeni rzeczoznawcy majątkowi.
Odpowiemy na wszystkie pytania dotyczące operatu i wyceny.

Zamów online

Potrzebujesz operatu do służebności przesyłu?

Zamów wycenę służebności

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Michał Stasznik

Po skończonej szkole średniej pracował w branży budowlanej w Polsce i za granicą. Obecnie studiuje budownictwo. Zna się na normach budowlanych, bo hobbystycznie robi dla znajomych odbiory mieszkań (współpracuje też z Pewnym Lokalem). W naszej firmie specjalizuje się w treściach o odbiorach technicznych mieszkań. Z łatwością analizuje usterki, jakie można znaleźć w mieszkaniach deweloperskich. Wady w inwestycjach z rynku wtórnego też nie są dla niego problemem, potrafi je wskazać i wyjaśnić jak można je naprawić. Pasjonat podróżowania i podziwiania architektury i świata.