Światowe przykłady własności warstwowej: Przegląd

Rozwój największych światowych metropolii od lat wiąże się z coraz mniejszą dostępnością wolnych terenów inwestycyjnych w centrach. Jednocześnie znaczne powierzchnie w atrakcyjnych lokalizacjach zajmują tory kolejowe, bocznice oraz rozbudowane arterie drogowe. Są one niezbędne dla funkcjonowania transportu, dlatego nie można ich po prostu zlikwidować lub przenieść.

Jednym ze sposobów rozwiązania tego problemu jest wielopoziomowe wykorzystanie przestrzeni. Rozwój technologii budowlanych oraz odpowiednie rozwiązania prawne pozwalają zachować infrastrukturę transportową i jednocześnie tworzyć nad nią budynki, place czy tereny zielone. W Polsce podobne możliwości ma w przyszłości otworzyć planowana odrębna własność obiektu budowlanego (OWOB). Jak takie rozwiązania mogą wyglądać w praktyce, pokazują realizacje z Nowego Jorku, Paryża i Osaki.

Hudson Yards – zabudowa nad koleją w Nowym Jorku

Jednym z najbardziej znanych przykładów wielopoziomowego wykorzystania przestrzeni jest Hudson Yards na Manhattanie. To nowoczesny fragment miasta łączący funkcje mieszkaniowe, biurowe, usługowe i rekreacyjne, który powstał nad czynną infrastrukturą kolejową.

Kluczowym elementem inwestycji było stworzenie platformy nad bocznicą kolejową. Dzięki temu infrastruktura transportowa mogła nadal funkcjonować, natomiast przestrzeń znajdująca się powyżej została wykorzystana pod nową zabudowę.

W tak intensywnie zagospodarowanym mieście jak Nowy Jork przeniesienie rozległej infrastruktury kolejowej byłoby niezwykle trudne. Zamiast rezygnować z atrakcyjnego terenu, zdecydowano się więc wykorzystać przestrzeń znajdującą się nad torami. Hudson Yards pokazuje, że funkcje transportowe i miejska zabudowa mogą współistnieć na różnych poziomach.

Światowe przykłady własności warstwowej: Przegląd

Paris Rive Gauche – wykorzystanie przestrzeni nad torami

Europejskim przykładem jest Paris Rive Gauche – duża operacja urbanistyczna przeprowadzona w rejonie dworca Gare d’Austerlitz.

Projekt objął ponad 100 hektarów terenów pokolejowych. Szczególnie istotne było zagospodarowanie przestrzeni nad działającą infrastrukturą – około 26 hektarów płyt i zabudowy powstało bezpośrednio nad funkcjonującymi torami.

Dzięki temu możliwe stało się wykorzystanie terenów, które wcześniej były podporządkowane przede wszystkim funkcji transportowej. Powstał nowy fragment miasta obejmujący różne rodzaje zabudowy i przestrzeni miejskiej.

Paris Rive Gauche pokazuje również, że przykrycie infrastruktury może służyć nie tylko pozyskaniu nowych terenów inwestycyjnych, ale także ograniczeniu bariery przestrzennej tworzonej przez rozbudowany układ kolejowy.

Paris Rive Gauche - skala zagospodarowania terenów kolejowych

Gate Tower Building – droga przebiegająca przez budynek

Jeszcze inne rozwiązanie zastosowano w Gate Tower Building w Osace. To 16-piętrowy biurowiec, przez którego kondygnacje od piątej do siódmej przebiega estakada miejskiej autostrady.

Budynek i droga pozostają konstrukcyjnie rozdzielone. Trasa opiera się na niezależnych elementach i nie jest bezpośrednio podparta konstrukcją biurowca. Rozwiązania techniczne pozwalają jednocześnie ograniczyć oddziaływanie drgań i hałasu na użytkowników obiektu.

Przykład z Japonii pokazuje, że wielopoziomowe wykorzystanie przestrzeni nie musi ograniczać się do wznoszenia zabudowy nad koleją. Różne funkcje mogą współistnieć nawet w obrębie jednej przestrzeni, pod warunkiem zastosowania odpowiednich rozwiązań technicznych i prawnych.

Co łączy światowe przykłady własności warstwowej?

Choć projekty w Nowym Jorku, Paryżu i Osace znacznie się od siebie różnią, można wskazać kilka wspólnych cech:

• wykorzystanie przestrzeni zajmowanej wcześniej przede wszystkim przez infrastrukturę transportową;
• zachowanie podstawowej funkcji komunikacyjnej;
• intensywniejsze zagospodarowanie atrakcyjnych terenów miejskich;
• zastosowanie zaawansowanych rozwiązań konstrukcyjnych;
• ograniczenie barier przestrzennych tworzonych przez infrastrukturę.

Każde z miast wykorzystało jednak przestrzeń inaczej. Hudson Yards to rozbudowany kompleks nad koleją, Paris Rive Gauche stanowi przykład przekształcenia dużego obszaru kolejowego, natomiast Gate Tower Building pokazuje możliwość bezpośredniego współistnienia budynku i infrastruktury drogowej.

Własność warstwowa w Polsce – czego można nauczyć się od innych miast?

Polskie aglomeracje również posiadają przestrzenie o dużym potencjale inwestycyjnym. Jednym z najczęściej wskazywanych przykładów jest obszar linii średnicowej w Warszawie, wzdłuż Alej Jerozolimskich pomiędzy Dworcem Centralnym a Dworcem Zachodnim.

Wprowadzenie odrębnej własności obiektu budowlanego może stworzyć prawne podstawy do realizowania podobnych przedsięwzięć również w Polsce.

Potencjalne korzyści obejmują:

• pozyskanie nowych terenów pod mieszkania, biura i usługi w centrach;
• ograniczenie rozlewania się zabudowy na obrzeża;
• lepsze wykorzystanie obszarów przy ważnych węzłach komunikacyjnych;
• możliwość tworzenia parków, placów i innych przestrzeni publicznych;
• połączenie części miasta rozdzielonych obecnie torami lub drogami.

Nie oznacza to jednak, że rozwiązania zastosowane za granicą można bezpośrednio przenieść do polskich miast. Konieczne są odpowiednie regulacje prawne, właściwe planowanie przestrzenne oraz spełnienie wysokich wymagań technicznych i dotyczących bezpieczeństwa.

Światowe realizacje a przyszłość polskich miast

Przykłady Nowego Jorku, Paryża i Osaki pokazują, że infrastruktura transportowa nie musi oznaczać całkowitego wyłączenia atrakcyjnych terenów z miejskiego zagospodarowania. Przy odpowiednich rozwiązaniach prawnych i technicznych możliwe jest łączenie funkcji transportowych, mieszkaniowych, usługowych czy rekreacyjnych na różnych poziomach.

Planowane przepisy dotyczące OWOB mogą stworzyć podobne możliwości w Polsce. Ich rzeczywiste znaczenie będzie jednak zależało zarówno od ostatecznego kształtu regulacji, jak i od sposobu planowania oraz realizacji konkretnych inwestycji.

Więcej o własności warstwowej, zagranicznych przykładach jej wykorzystania oraz możliwościach zagospodarowania przestrzeni nad infrastrukturą można dowiedzieć się z 58. odcinka podcastu Pewnego Lokalu:

https://youtu.be/SPoAQYEmPXg

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Milena Stefaniak

Studiuje zarządzanie i marketing, ale od zawsze udzielała się w sieci. Prowadziła blogi i strony internetowe dla deweloperów, a także zajmowała się sprzedażą inwestycji w stanie deweloperskim. Tworzyła teksty marketingowe. Wybrała pracę dla nas, bo pisanie to jej główna pasja.