Decyzje prezesa UOKiK w sprawie reklam i ofert grupy HREIT

Sposób prezentowania ofert inwestycyjnych przez grupę HREIT stał się przedmiotem szczegółowej analizy organów publicznych. Kluczową rolę w tej sprawie odegrał Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który zakwestionował sposób komunikowania ryzyk i korzyści związanych z inwestycjami oferowanymi przez spółki z grupy.

Decyzje prezesa UOKiK nie dotyczyły samego faktu prowadzenia działalności inwestycyjnej ani realizacji przedsięwzięć deweloperskich. Skupiały się przede wszystkim na przekazie reklamowym i ofertowym kierowanym do konsumentów oraz na tym, czy osoby podejmujące decyzje finansowe miały dostęp do pełnej i rzetelnej informacji o charakterze proponowanych produktów.

Rys. 1. Z czego składał się model biznesowy grupy HREIT?

Postępowania UOKiK wobec grupy HREIT – czego dotyczyły

Postępowania prowadzone przez prezesa UOKiK koncentrowały się na analizie reklam oraz materiałów informacyjnych wykorzystywanych przez grupę HREIT w kontaktach z inwestorami indywidualnymi. Urząd badał, czy treści te w sposób jasny i jednoznaczny przedstawiały rzeczywisty charakter inwestycji, czy też mogły wywoływać mylne wrażenie co do poziomu bezpieczeństwa i przewidywalności zysku.

Szczególną uwagę zwrócono na to, w jaki sposób opisywano relację pomiędzy inwestycją a rynkiem nieruchomości. W ocenie regulatora sposób narracji mógł sugerować, że mamy do czynienia z produktem zbliżonym do zakupu nieruchomości lub bezpiecznego instrumentu finansowego, podczas gdy w rzeczywistości inwestor ponosił pełne ryzyko biznesowe przedsięwzięcia.

Reklama inwestycji a rzeczywiste ryzyko

Jednym z kluczowych wątków decyzji prezesa UOKiK była rozbieżność pomiędzy językiem używanym w reklamach a faktycznym poziomem ryzyka. W materiałach promocyjnych pojawiały się sformułowania odwołujące się do stabilności, bezpieczeństwa oraz ochrony kapitału, co mogło budować poczucie ograniczonego ryzyka inwestycyjnego.

Jednocześnie informacje o możliwej utracie środków, zależności inwestycji od sytuacji rynkowej czy złożonej strukturze spółek celowych nie były eksponowane w sposób proporcjonalny. Zdaniem UOKiK taki sposób komunikacji mógł prowadzić do podejmowania decyzji finansowych bez pełnej świadomości ich konsekwencji.

Dlaczego UOKiK uznał przekaz HREIT za wprowadzający w błąd

Prezes UOKiK wskazał, że przeciętny konsument mógł odnieść wrażenie, iż oferowane inwestycje mają cechy produktów niskiego ryzyka, porównywalnych z bezpiecznymi formami lokowania kapitału. Tymczasem rzeczywisty charakter inwestycji oznaczał udział w przedsięwzięciach deweloperskich, których powodzenie zależało od wielu czynników rynkowych, finansowych i organizacyjnych.

W ocenie urzędu problemem nie było samo istnienie ryzyka, lecz fakt, że nie zostało ono w sposób jednoznaczny i zrozumiały zakomunikowane. Konsument powinien mieć możliwość jasnego rozróżnienia pomiędzy zakupem nieruchomości a inwestowaniem kapitału w podmiot prowadzący działalność deweloperską.

Tab. 1. Elementy decyzji UOKiK i skutki dla grupy HREIT.

Kary finansowe i ich znaczenie

W wyniku przeprowadzonych postępowań prezes UOKiK nałożył na spółki z grupy HREIT kary finansowe o łącznej wartości sięgającej wielu milionów złotych. Sankcje te miały nie tylko charakter represyjny, ale również prewencyjny, stanowiąc wyraźny sygnał dla rynku, że sposób komunikacji marketingowej podlega realnej kontroli regulatora.

Choć decyzje te w momencie ogłoszenia nie były prawomocne i przysługiwało od nich odwołanie do sądu, ich wydźwięk był istotny. Sprawa HREIT stała się jednym z najgłośniejszych przykładów ingerencji UOKiK w obszar reklamy inwestycji powiązanych z rynkiem nieruchomości.

Odpowiedzialność osób zarządzających

Istotnym elementem decyzji prezesa UOKiK było objęcie sankcjami również osób pełniących funkcje zarządcze. Regulator uznał, że odpowiedzialność za stosowanie nieuczciwych praktyk rynkowych nie może ograniczać się wyłącznie do podmiotu prawnego.

To podejście pokazuje wyraźną zmianę w praktyce nadzorczej. Zarządzający muszą liczyć się z tym, że sposób prowadzenia komunikacji marketingowej oraz treść ofert kierowanych do konsumentów mogą rodzić osobiste konsekwencje prawne.

Rys. 2. Zakres interwencji UOKiK obejmowały głownie komunikację, reklamy i oferty.

Znaczenie decyzji UOKiK dla rynku nieruchomości

Sprawa HREIT ma znaczenie szersze niż jeden konkretny podmiot. Pokazuje, że inwestycje powiązane z rynkiem nieruchomości podlegają takim samym standardom ochrony konsumentów jak inne produkty finansowe. Reklama nie może zastępować rzetelnej informacji o ryzyku, a odwoływanie się do „bezpieczeństwa” musi mieć realne podstawy.

Dla inwestorów indywidualnych jest to ważna lekcja, że język marketingowy powinien być zawsze weryfikowany poprzez analizę dokumentów, struktury prawnej oraz faktycznego modelu biznesowego.

Temat decyzji prezesa UOKiK dotyczących reklam i ofert grupy HREIT został szczegółowo omówiony w materiale wideo przygotowanym przez Pewny Lokal. W podcaście przedstawiono kulisy postępowań, analizę komunikacji marketingowej oraz konsekwencje prawne zastosowanego modelu. Zachęcamy do zapoznania się z pełnym materiałem wideo:

� Upadek dewelopera HREIT - Q&A

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Sabina Pietrus

Pracowała jako sekretarka w kilku kancelariach, gdzie przy okazji uczyła się od najlepszych, zna przepisy prawa mieszkaniowego, jest ekspertką w temacie spółdzielni mieszkaniowych. Doradza w kwestii wynajmu mieszkań, umów, etc. Prywatnie jest podróżniczką, każdą wolną chwilę wykorzystuje na podróże.