W 63. odcinku podcastu Pewny Lokal ekspert ds. optymalizacji inwestycji deweloperskich, Patryk Nocek, omawia zależność między uwarunkowaniami planistycznymi (głównie wymogami parkingowymi) a strukturą metrażową nowo budowanych mieszkań.
W 63. odcinku podcastu Pewny Lokal jednym z tematów rozmowy był wpływ wymagań dotyczących miejsc parkingowych na strukturę nowych inwestycji mieszkaniowych. Prowadzący rozmawiał z Patrykiem Nockiem – specjalistą zajmującym się optymalizacją projektów deweloperskich oraz twórcą kanału na YouTubie poświęconego dużym inwestycjom budowlanym w Polsce. Rozmówcy zastanawiali się, dlaczego deweloperowi nie zawsze opłaca się projektować przede wszystkim małych lokali i jakie znaczenie mają w tym przypadku wymagania parkingowe.
Punktem wyjścia do rozmowy był wpływ uwarunkowań planistycznych na sposób projektowania nowych osiedli. Patryk Nocek zwrócił uwagę, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy mogą określać liczbę miejsc postojowych, które trzeba zapewnić w związku z realizacją mieszkań.
Zapraszamy do wysłuchania 65. odcinka podcastu z Magdaleną Milert i Piotrem Semeniukiem.
W rozmowie pojawiły się przykładowe wskaźniki 1:1, 1,5:1 oraz 2:1. Nie są to jednak wartości obowiązujące jednakowo w całym kraju. Wymagania zależą od zapisów dotyczących konkretnego terenu.
Wskaźnik parkingowy staje się więc jednym z elementów, które trzeba uwzględnić przy ustalaniu struktury lokali i sposobu zagospodarowania działki.
Wskaźniki parkingowe a liczba miejsc na mieszkanieW trakcie rozmowy pojawił się temat niewielkich mieszkań i przekonania, że deweloperom zawsze najbardziej opłaca się dzielić dostępną powierzchnię na małe lokale. Patryk Nocek zwrócił uwagę, że jednym z ograniczeń takiego rozwiązania mogą być wymagania parkingowe.
Miejsca postojowe można przewidzieć m.in.:
Z tego względu zwiększanie udziału małych mieszkań nie zawsze prowadzi do najlepszego wyniku inwestycji. Konieczność zapewnienia odpowiedniej infrastruktury parkingowej może wpływać zarówno na koszty, jak i możliwości wykorzystania działki.
W niektórych projektach korzystniejsza może być więc inna struktura metraży, dopasowana do warunków konkretnej inwestycji.
Uwarunkowania parkingowe w planach a wielkość nowych mieszkańRozmówcy zwrócili uwagę również na ceny sprzedaży. Mniejsze mieszkania mogą osiągać wyższą cenę za metr kwadratowy niż duże lokale. Z tego względu największy możliwy PUM nie zawsze oznacza jednocześnie najlepszy wynik finansowy projektu.
Patryk Nocek wskazywał, że inwestycję trzeba analizować jako całość. Znaczenie mają powierzchnia przeznaczona do sprzedaży, ceny możliwe do uzyskania na danym rynku, struktura lokali oraz koszty realizacji infrastruktury.
Optymalizacja projektu nie sprowadza się więc wyłącznie do maksymalnego zwiększania PUM-u. Istotne jest znalezienie rozwiązania odpowiadającego możliwościom działki oraz warunkom lokalnego rynku.
Kolejnym elementem omawianym w podcaście było dopasowanie wielkości mieszkań do lokalizacji. Patryk Nocek zaznaczył, że struktura lokali powinna odpowiadać grupie klientów, do której kierowana jest inwestycja.
W rozmowie wskazano kilka czynników mających znaczenie przy planowaniu metraży:
Na terenach podmiejskich większe znaczenie mogą mieć lokale przeznaczone dla rodzin. W centralnych częściach miast popyt może natomiast częściej dotyczyć mniejszych mieszkań. Patryk Nocek podał przykład, że w określonej lokalizacji kawalerka może znaleźć nabywcę łatwiej niż mieszkanie o powierzchni około 100 m².
Rozmówcy poruszyli także kwestię zmniejszających się metraży nowych mieszkań. Jedną z przyczyn może być ograniczona siła nabywcza klientów. Wraz ze wzrostem ceny za metr kwadratowy zakup dużego lokalu staje się dostępny dla mniejszej grupy osób.
Przykładowe wskaźniki parkingowe
|
Wskaźnik parkingowy |
Przykładowe znaczenie |
Wpływ na projekt |
|
1:1 |
1 miejsce postojowe na 1 lokal |
Mniejsza liczba wymaganych stanowisk |
|
1,5:1 |
1,5 miejsca postojowego na 1 lokal |
Większe zapotrzebowanie na powierzchnię parkingową |
|
2:1 |
2 miejsca postojowe na 1 lokal |
Jeszcze większy udział parkingu w projekcie |
Wymagania dotyczące miejsc parkingowych nie określają bezpośrednio powierzchni mieszkania. Mogą jednak pośrednio wpływać na sposób zaprojektowania całej inwestycji.
Jak wynika z rozmowy z Patrykiem Nockiem, przy ustalaniu struktury lokali trzeba brać pod uwagę nie tylko PUM i potencjalne ceny sprzedaży, ale również możliwości zapewnienia parkingu, uwarunkowania działki oraz koszty realizacji. Wszystkie te elementy są ze sobą powiązane.
Po zakończeniu budowy z perspektywy kupującego istotna staje się natomiast jakość wykonania konkretnego lokalu. Podczas odbioru technicznego mieszkania inżynier Pewnego Lokalu może sprawdzić stan gotowego mieszkania i wskazać zauważone usterki oraz nieprawidłowości wykonawcze.
Więcej o projektowaniu mieszkań, optymalizacji inwestycji i garażach podziemnych można usłyszeć w pełnej rozmowie z Patrykiem Nockiem w 63. odcinku podcastu Pewnego Lokalu:
Zapraszamy do wysłuchania 64. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Zapraszamy do wysłuchania 63. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Patrykiem Nockiem.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do wysłuchania 62. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
