Wiedeński model mieszkalnictwa – rozwiązanie dla polskich miast

Wiedeński model mieszkalnictwa – rozwiązanie dla polskich miast

Dostępność mieszkań oraz przyszłość polityki lokalowej polskich miast były jednym z ważnych tematów rozmowy dr. Piotra Semeniuka z Janem Śpiewakiem w podcaście Pewnego Lokalu. Rozmówcy zastanawiali się nad rolą samorządów na rynku mieszkaniowym, sposobem zarządzania lokalami komunalnymi oraz możliwością wykorzystania w Polsce rozwiązań znanych z innych europejskich miast.

Szczególne miejsce w dyskusji zajął Wiedeń, którego rozbudowany sektor mieszkań komunalnych i społecznych od lat przedstawiany jest jako alternatywa dla rynku opartego przede wszystkim na własności prywatnej. Rozmowa pokazała jednak, że nawet przy zgodzie co do potrzeby zwiększania dostępności mieszkań można wskazać zupełnie różne sposoby osiągnięcia tego celu.

Model wiedeński a polskie realia – dla kogo powinny być mieszkania komunalne?

Jan Śpiewak zwrócił uwagę na wiedeński model mieszkalnictwa jako przykład systemu, w którym sektor publiczny stanowi realną przeciwwagę dla komercyjnego rynku nieruchomości. W jego ocenie mieszkania komunalne w Polsce nie powinny pełnić wyłącznie funkcji pomocy dla osób znajdujących się w najtrudniejszej sytuacji materialnej.

Gość podcastu argumentował, że zasób samorządowy może służyć także części klasy średniej. Szerszy dostęp do takich mieszkań pozwalałby stworzyć alternatywę dla zakupu lokalu od dewelopera lub wynajmowania go na rynku komercyjnym. Jednocześnie zróżnicowanie dochodowe mieszkańców mogłoby ograniczać ryzyko tworzenia osiedli skupiających wyłącznie osoby o najniższych dochodach.

W rozmowie pojawił się również temat weryfikacji sytuacji finansowej lokatorów. Jan Śpiewak nie wykluczał podwyższania czynszu osobom, których zarobki znacząco wzrosły. Sprzeciwił się jednak rozwiązaniu polegającemu na automatycznym wypowiadaniu wieloletnich umów. Wskazywał w tym kontekście na prawa nabyte oraz stabilność sytuacji mieszkaniowej.

Dr Piotr Semeniuk zwrócił natomiast uwagę na drugą stronę problemu. Jeżeli z preferencyjnych lokali korzystają osoby osiągające bardzo wysokie dochody, ogranicza to możliwość przyznania mieszkań rodzinom znajdującym się w znacznie trudniejszej sytuacji.

Wiedeński model mieszkalnictwa

Pustostany w Warszawie – remontować czy sprzedawać?

Kolejnym istotnym punktem rozmowy był sposób wykorzystania istniejącego majątku komunalnego. Jan Śpiewak wskazał, że jednym z poważniejszych problemów nie jest niewielka grupa dobrze zarabiających lokatorów, ale niedostateczna liczba nowych inwestycji oraz duża liczba niewykorzystywanych mieszkań. W rozmowie przywołano około 10 tys. pustych lokali miejskich w Warszawie.

Dr Piotr Semeniuk przedstawił w tym miejscu rozwiązanie oparte na mechanizmie rynkowym. Jego zdaniem część pustostanów, szczególnie nieruchomości znajdujących się w drogich lokalizacjach, mogłaby zostać sprzedana. Środki uzyskane z takich transakcji można byłoby następnie wykorzystać do finansowania większej liczby nowych mieszkań komunalnych w innych częściach miasta.

Jan Śpiewak ocenił tę propozycję krytycznie. Jego zdaniem wyprzedaż miejskiego majątku prowadzi do trwałego zmniejszania zasobu publicznego. Argumentował, że samorząd dysponujący gruntami i odpowiednim budżetem powinien samodzielnie inwestować w budownictwo komunalne oraz remontować istniejące pustostany.

Mechanizmy rynkowe czy silniejsza rola samorządu?

Wymiana zdań dotycząca warszawskich pustostanów dobrze pokazała różnicę pomiędzy stanowiskami rozmówców. Dr Piotr Semeniuk zwracał uwagę na możliwość bardziej efektywnego wykorzystania wartości posiadanych nieruchomości. Sprzedaż drogiego lokalu i przeznaczenie uzyskanych pieniędzy na kilka tańszych mieszkań mogłoby, przynajmniej w założeniu, zwiększyć liczbę lokali pozostających do dyspozycji miasta.

Jan Śpiewak opowiadał się natomiast za znacznie silniejszą rolą sektora publicznego. Według przedstawionej przez niego koncepcji mieszkalnictwo powinno być traktowane jako jedna z podstawowych usług publicznych, a samorząd nie powinien ograniczać swojej działalności do pomocy osobom znajdującym się w najtrudniejszej sytuacji.

Różnica dotyczyła zatem przede wszystkim sposobu osiągnięcia celu. Jedno podejście zakłada wykorzystanie wartości rynkowej posiadanego majątku, drugie – jego zachowanie i systematyczne powiększanie poprzez nowe inwestycje oraz remontowanie istniejących budynków.

Kluczowe elementy wiedeńskiego modelu mieszkalnictwa

Czy wiedeński model mieszkalnictwa można przenieść do Polski?

Przykład Wiednia pokazuje, że rozbudowany sektor mieszkań publicznych może funkcjonować obok prywatnego rynku nieruchomości. Jednocześnie stworzenie takiego systemu wymaga długofalowej polityki oraz odpowiednio dużego zasobu pozostającego pod kontrolą miasta.

W przypadku Polski punktem wyjścia jest zupełnie inna struktura rynku. Po przemianach ustrojowych znaczna część mieszkań komunalnych została sprzedana dotychczasowym lokatorom, często z wysokimi bonifikatami. Odbudowanie dużego zasobu publicznego wymagałoby więc konsekwentnych inwestycji prowadzonych przez wiele lat.

Z dyskusji dr. Piotra Semeniuka z Janem Śpiewakiem wynika również, że samo zwiększenie liczby mieszkań komunalnych nie rozstrzyga wszystkich problemów. Konieczne pozostaje określenie zasad dostępu do takich lokali, sposobu ustalania czynszów oraz postępowania w sytuacji, gdy dochody najemcy znacząco wzrastają.

Model inspirowany Wiedniem wymagałby zatem nie tylko budowania mieszkań, ale również stworzenia trwałego systemu zarządzania nimi. To właśnie skala i długoterminowy charakter takiej polityki mogą stanowić największe wyzwanie dla polskich samorządów.

Wiedeń jako inspiracja, a nie gotowy schemat

Rozmowa dr. Piotra Semeniuka z Janem Śpiewakiem pokazała dwa odmienne spojrzenia na przyszłość mieszkalnictwa komunalnego. Jan Śpiewak opowiadał się za zachowaniem miejskiego majątku i rozwojem publicznego budownictwa dostępnego dla szerszej grupy mieszkańców. Prowadzący zwracał natomiast uwagę na możliwość wykorzystania mechanizmów rynkowych do bardziej efektywnego gospodarowania istniejącymi nieruchomościami.

Wiedeński model mieszkalnictwa może być w tej debacie istotnym punktem odniesienia, jednak jego przeniesienie do Polski nie sprowadza się do prostego skopiowania zagranicznych rozwiązań. Kluczowe pozostają skala publicznego zasobu, sposób jego finansowania oraz odpowiedź na pytanie, jaką rolę samorząd powinien pełnić na lokalnym rynku mieszkaniowym.

Więcej o mieszkalnictwie komunalnym, polityce mieszkaniowej oraz innych problemach polskiego rynku nieruchomości można znaleźć w pełnej rozmowie dr. Piotra Semeniuka z Janem Śpiewakiem:https://youtu.be/IzwoXF_gbWE

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Justyna Jaworska

Jest radcą prawnym specjalizującym się w prawie mieszkaniowym. Potrafi rozwikłać nawet najbardziej skomplikowaną sytuację i przekazać ją w sposób zrozumiały. Pomogła już wielu klientom, którzy nie rozumieli swoich praw. Jej mocną stroną jest ochrona praw nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Tłumaczy w przystępny sposób zapisy znajdujące się w ustawie deweloperskiej, podkreślając prawa, jakie ma każdy nabywca. Lubi piec ciasta, to działa na nią odprężająco.