Własność warstwowa w Polsce: Co musisz wiedzieć?

Brak dostępnych gruntów w centrach największych polskich miast coraz bardziej ogranicza możliwości realizacji nowych inwestycji. Jednocześnie atrakcyjne tereny zajmują tory kolejowe, wykopy czy rozbudowane arterie drogowe. Choć współczesna technologia pozwala zagospodarować przestrzeń nad taką infrastrukturą, przeszkodą pozostają regulacje dotyczące własności nieruchomości. Sytuację ma zmienić własność warstwowa, związana z planowaną odrębną własnością obiektu budowlanego (OWOB).

Zasada superficies solo cedit a własność gruntu

Podstawą obecnego systemu jest wywodząca się z prawa rzymskiego zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą to, co jest trwale związane z gruntem, przypada właścicielowi tego gruntu. W praktyce oznacza to ścisłe powiązanie własności działki z posadowionymi na niej obiektami.

Prawo właściciela nieruchomości obejmuje również, w granicach określonych przepisami, przestrzeń nad powierzchnią działki i pod nią. Dlatego stworzenie niezależnego prawa własności budynku znajdującego się nad cudzym gruntem jest obecnie bardzo utrudnione.

Przez stulecia rozwiązanie to zapewniało przejrzystość stosunków własnościowych. Współczesne miasta wymagają jednak innego podejścia. Technicznie możliwe jest już wznoszenie skomplikowanych konstrukcji nad torami czy drogami bez likwidowania infrastruktury znajdującej się poniżej.

Czym jest odrębna własność obiektu budowlanego?

Istotą odrębnej własności obiektu budowlanego (OWOB) ma być rozdzielenie własności gruntu od własności określonego obiektu znajdującego się nad nim albo pod jego powierzchnią.

W praktyce inwestor mógłby przykładowo wznieść konstrukcję nad czynnymi torami kolejowymi, a następnie zrealizować na niej budynki mieszkalne, biurowe lub usługowe. Grunt i infrastruktura kolejowa pozostałyby własnością dotychczasowego podmiotu, natomiast nowy obiekt stanowiłby odrębny przedmiot własności.

Według przedstawianych założeń OWOB mogłaby zostać ustanowiona:

• przez właściciela gruntu – na własną rzecz albo na rzecz inwestora;
• przez użytkownika wieczystego, pod warunkiem uzyskania zgody właściciela nieruchomości.

Własność warstwowa w takim kształcie nie jest obecnie obowiązującym rozwiązaniem. Mowa o projektowanych regulacjach, dlatego ich ostateczny zakres może jeszcze ulec zmianie.

Własność warstwowa w Polsce: Co musisz wiedzieć?

OWOB a prawo zabudowy – najważniejsze różnice

Odrębna własność obiektu budowlanego nie jest pierwszą koncepcją umożliwiającą wykorzystanie przestrzeni nad i pod cudzym gruntem. Wcześniej rozważano wprowadzenie tzw. prawa zabudowy.

Miało ono funkcjonować jako ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na cudzej nieruchomości na określony czas – od 30 do 100 lat. Prawo miało być przy tym zbywalne i dziedziczne.

OWOB zakłada rozwiązanie znacznie szersze. Inwestor zamiast czasowego uprawnienia miałby otrzymywać pełne i bezterminowe prawo własności obiektu budowlanego. Z punktu widzenia rynku może Własność warstwowa w Polsce - zasady to większą stabilność inwestycji, ułatwiać ich finansowanie oraz późniejszy obrót powstałymi nieruchomościami.

Własność warstwowa na świecie

Zagospodarowanie przestrzeni nad infrastrukturą transportową jest już wykorzystywane w największych światowych metropoliach. Jednym z najbardziej znanych przykładów jest Hudson Yards w Nowym Jorku, gdzie wielofunkcyjna zabudowa została zrealizowana nad czynną infrastrukturą kolejową.

W Europie podobne możliwości pokazuje Paris Rive Gauche. W ramach dużej operacji urbanistycznej przekształcono ponad 100 hektarów terenów pokolejowych w rejonie Gare d’Austerlitz, a część nowych przestrzeni powstała bezpośrednio nad funkcjonującymi torami.

Nietypowym przykładem jest również Gate Tower Building w Osace. Przez część 16-piętrowego biurowca przebiega estakada miejskiej autostrady. Droga posiada niezależną konstrukcję, dzięki czemu infrastruktura transportowa i budynek mogą funkcjonować równolegle.

Co własność warstwowa może zmienić w Polsce?

Największą zaletą nowych regulacji może być udostępnienie przestrzeni, która obecnie pozostaje praktycznie niedostępna dla inwestorów. Szczególnie duży potencjał mają tereny kolejowe położone w centrach aglomeracji.

Przykładem jest Warszawa i obszar wzdłuż Alej Jerozolimskich pomiędzy Dworcem Centralnym a Dworcem Zachodnim. Odpowiednie regulacje mogłyby w przyszłości ułatwić realizację zabudowy nad istniejącą infrastrukturą.

Wprowadzenie własności warstwowej może oznaczać:

• nowe tereny pod mieszkania, biura i usługi w dobrze skomunikowanych częściach miast;
• ograniczenie rozlewania się zabudowy na peryferia;
• możliwość łączenia obszarów rozdzielonych torami lub drogami;
• tworzenie nowych przestrzeni publicznych i terenów zielonych;
• dodatkowe wpływy podatkowe dla samorządów.

Dogęszczanie centrów może być alternatywą dla dalszego zajmowania terenów na obrzeżach oraz kosztownej rozbudowy infrastruktury miejskiej.

Potencjalne korzyści z wprowadzenia własności warstwowej

OWOB nie rozwiązuje problemów technicznych

Zmiana prawa nie sprawi, że budowanie nad czynną linią kolejową lub drogą stanie się łatwe. Takie przedsięwzięcia należą do najbardziej wymagających projektów inżynieryjnych.

Podstawowym problemem pozostają drgania i hałas generowane przez transport. Konstrukcja musi ograniczać ich przenoszenie na budynki. Równie istotne jest prowadzenie robót bez zagrożenia dla funkcjonującej infrastruktury, a także zapewnienie odpowiedniego poziomu ochrony przeciwpożarowej, wentylacji i możliwości ewakuacji.

OWOB może więc usunąć istotną przeszkodę prawną, ale każda inwestycja nadal będzie wymagała szczegółowych analiz technicznych, ekonomicznych i planistycznych.

Własność warstwowa – nowe możliwości dla polskich miast

Wprowadzenie odrębnej własności obiektu budowlanego oznaczałoby istotną zmianę w polskim prawie nieruchomości i częściowe przełamanie zasady superficies solo cedit. Pozwoliłoby rozdzielić własność określonego obiektu od własności gruntu i wykorzystać przestrzeń, która obecnie pozostaje poza zasięgiem wielu inwestycji.

Największe znaczenie rozwiązanie może mieć w centrach dużych miast, gdzie wolnych działek jest niewiele, a rozległe obszary zajmuje infrastruktura transportowa. Ostateczne rezultaty będą jednak zależały od kształtu nowych przepisów oraz sposobu planowania odzyskanej przestrzeni.

Więcej o własności warstwowej i możliwościach jej wykorzystania można dowiedzieć się z 58. odcinka podcastu Pewnego Lokalu:

https://youtu.be/SPoAQYEmPXg

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Ewa Kosmalska

Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.