Wyrok NSA o księgach wieczystych. Co budzi wątpliwości?

Wyrok NSA o księgach wieczystych. Co budzi wątpliwości?

Spór dotyczący zasad dostępu do informacji o nieruchomościach w Polsce nasilił się wraz z ukształtowaniem stanowiska dotyczącego ochrony numerów ksiąg wieczystych. Jednym z ważniejszych elementów tej dyskusji jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2025 roku, odnoszący się do udostępniania danych powiązanych z księgami wieczystymi. Orzeczenie wpisuje się w szerszy problem dotyczący relacji pomiędzy jawnością publicznych rejestrów a ochroną danych osobowych.

Najwięcej wątpliwości budzi pytanie, czy sam numer księgi wieczystej powinien być uznawany za informację pozwalającą na identyfikację konkretnej osoby, a tym samym objętą ochroną wynikającą z przepisów RODO. Przyjęte w Polsce podejście wzmacnia ograniczenia dotyczące publicznego wyszukiwania ksiąg, co jednocześnie wywołuje dyskusję wśród ekspertów i uczestników rynku nieruchomości.

Wyrok NSA o księgach wieczystych: co budzi wątpliwości?

Czego dotyczył wyrok NSA i skąd bierze się spór?

Elektroniczne Księgi Wieczyste są rejestrem jawnym, jednak możliwość sprawdzenia konkretnej księgi wymaga znajomości jej dokładnego numeru. Po jego wpisaniu użytkownik uzyskuje dostęp do informacji dotyczących nieruchomości oraz jej właściciela.

To właśnie możliwość połączenia numeru księgi z konkretnym adresem, działką, a następnie właścicielem, stanowi podstawę sporu dotyczącego ochrony danych. Oficjalny system państwowy nie pozwala na publiczne wyszukiwanie numeru księgi po adresie, mimo że podobną usługę od lat oferują prywatne serwisy internetowe.

Najważniejsze elementy problemu to:

• jawność ksiąg wieczystych – treść rejestru może sprawdzić każdy, kto zna numer księgi,
• konieczność posiadania numeru KW – oficjalny system nie wyszukuje księgi po samym adresie,
• dostępność numerów w prywatnych bazach – odpłatnie można je ustalić np. na podstawie adresu lub numeru działki,
• możliwość ustalenia właściciela – numer księgi pozwala przejść do danych zawartych w rejestrze.

W praktyce problem nie dotyczy więc samej jawności księgi, lecz sposobu dotarcia do jej numeru.

Główne napięcia wokół dostępu do ksiąg wieczystych

Stanowisko UODO i zastrzeżenia ekspertów

Podejście ograniczające publiczne udostępnianie numerów ksiąg wieczystych znajduje oparcie również w stanowisku Urzędu Ochrony Danych Osobowych. Przyjmowana wykładnia zakłada, że powiązanie numeru księgi z konkretną nieruchomością może prowadzić do identyfikacji jej właściciela, dlatego dostęp do takich informacji powinien podlegać ograniczeniom.

W rzeczywistości ani podejście UODO, ani wyrok NSA z 2025 roku nie muszą oznaczać jedynego możliwego sposobu stosowania przepisów RODO.

Regulacje europejskie nie przesądzają automatycznie o konieczności tak daleko idącego ograniczania dostępu do publicznych rejestrów. Autor odwołuje się przy tym do opinii prawników zajmujących się ochroną danych oraz stanowiska prof. Izdebskiego, który opowiada się za większą jawnością informacji publicznych.

Czy wyrok NSA rozwiązuje problem dostępu do ksiąg?

Jedną z głównych wątpliwości jest rzeczywista skuteczność obecnego systemu. Ograniczenie możliwości wyszukiwania numerów ksiąg na oficjalnym portalu nie oznacza bowiem, że dane te stały się niedostępne.

Prywatne serwisy posiadają rozbudowane bazy zgromadzone wcześniej i nadal mogą odpłatnie udostępniać numery ksiąg przypisane do konkretnych nieruchomości. W rezultacie osoba zainteresowana takim numerem może go zdobyć, ale zamiast skorzystać z bezpłatnego narzędzia publicznego, musi zapłacić prywatnemu podmiotowi.

Najważniejsze zastrzeżenia wobec obecnego modelu dotyczą tego, że:

• oficjalny system nie pozwala łatwo znaleźć księgi po adresie,
• prywatne portale nadal dysponują wcześniej zgromadzonymi informacjami,
• ograniczenia prawne nie usuwają danych z już istniejących baz,
• brak publicznej wyszukiwarki sprzyja korzystaniu z płatnych usług komercyjnych.

Powstaje więc pytanie, czy taki model rzeczywiście zwiększa ochronę danych, czy przede wszystkim utrudnia obywatelom dostęp do informacji.

Wyrok NSA a rozwiązania stosowane w innych krajach UE

W innych państwach Unii Europejskiej, w tym w Szwecji, Holandii oraz Estonii, obowiązują te same europejskie regulacje dotyczące ochrony danych osobowych, a mimo to stosowane są bardziej otwarte modele dostępu do informacji związanych z nieruchomościami. Pokazuje to, że samo RODO nie wymaga automatycznie przyjęcia rozwiązania identycznego z polskim.

Możliwe jest więc odmienne wyważenie dwóch wartości – ochrony prywatności właścicieli oraz jawności informacji potrzebnych do bezpiecznego obrotu nieruchomościami.

Czy jawność ksiąg można połączyć z ochroną danych?

Państwo mogłoby stworzyć oficjalne, bezpłatne narzędzie pozwalające ustalić numer księgi na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki.

Jednocześnie bardziej wrażliwe dane mogłyby pozostać chronione. Przykładowo wyszukiwanie nieruchomości bezpośrednio po numerze PESEL mogłoby być niedostępne, a sam PESEL ukryty w publicznym podglądzie księgi.

Taki system pozwalałby zachować dostęp do informacji potrzebnych przy weryfikacji stanu prawnego nieruchomości, a jednocześnie ograniczałby ujawnianie danych o większym znaczeniu dla prywatności właściciela. Jest to jednak wyłącznie propozycja ekspertów, a nie obowiązujące  bądź planowane rozwiązanie prawne.

Co dalej z jawnością ksiąg wieczystych?

Wyrok NSA z 2025 roku stał się jednym z ważniejszych punktów odniesienia w sporze dotyczącym jawności ksiąg wieczystych i ochrony danych osobowych. Problem pokazuje wyraźne napięcie pomiędzy potrzebą ochrony prywatności a oczekiwaniem przejrzystego dostępu do informacji o stanie prawnym nieruchomości.

Wątpliwości budzi przede wszystkim to, że mimo ograniczeń funkcjonujących w oficjalnym systemie numery ksiąg nadal można pozyskiwać za pośrednictwem prywatnych baz. Ostateczny kierunek zmian będzie więc zależał od tego, czy ustawodawca zdecyduje się utrzymać obecny model, czy poszuka rozwiązania zapewniającego większą dostępność danych przy jednoczesnej ochronie informacji osobowych.

Więcej informacji o wyroku NSA, jawności ksiąg wieczystych i sporze dotyczącym ochrony danych można znaleźć w najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu:

https://youtu.be/jRfh7_qxhJ8

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

• Analiza księgi to nie tylko księga lokalu, ale także gruntu. Weryfikujemy też nieruchomości bez ksiąg.
• Nie wystarczy sprawdzenie samej księgi, ale także jej historii oraz informacji w innych rejestrach.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące mieszkań, domów i ksiąg wieczystych.

Gwarancja wyłapania niebezpieczeństw prawnych.
Doświadczeni adwokaci.
Pomoc prawna nawet w 24 h.

Zamów analizę

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów usługę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Joanna Kaszewicz

Perfekcjonistka i miłośniczka skandynawskiego designu. Zna się na wykończeniu wnętrz, współpracowała z biurami architektonicznymi. Miała okazję być klientką nieuczciwego dewelopera, dlatego doskonale wie, na co trzeba zwracać uwagę, gdy podpisuje się umowę deweloperską. Standard deweloperski w inwestycjach oddanych do użytku to jej ulubione zagadnienie.