Zakaz podwójnej prowizji pośrednika – kto za to zapłaci?

Zakaz podwójnej prowizji pośrednika – kto za to zapłaci?

Rynek pośrednictwa nieruchomości może czekać istotna zmiana. Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad rozwiązaniami, które mają uporządkować zasady wynagradzania agentów. Jednym z założeń jest zakaz pobierania przez tego samego pośrednika prowizji od obu stron transakcji.

Na razie są to założenia projektowanych przepisów, a nie obowiązujące prawo. Ostateczny kształt regulacji może się zmienić. Warto jednak sprawdzić, kto po reformie miałby płacić agentowi i co może to oznaczać dla kupujących oraz sprzedających.

Jak obecnie rozliczana jest prowizja pośrednika?

Wysokość wynagrodzenia agenta wynika przede wszystkim z umowy. Przepisy nie określają jednej obowiązującej stawki. W praktyce prowizję może płacić sprzedający, kupujący albo obie strony.

Kontrowersje budzi szczególnie sytuacja, gdy agent zawiera umowę ze sprzedającym, a następnie oczekuje wynagrodzenia również od kupującego. Zdarza się przy tym, że podpisanie umowy prowizyjnej jest warunkiem obejrzenia nieruchomości.

Zakaz podwójnej prowizji pośrednika - kto zapłaci?

Na czym ma polegać zakaz podwójnej prowizji?

Projektowana reforma ma wyraźniej określić, czyje interesy reprezentuje agent. Jeżeli działa na zlecenie właściciela, wynagrodzenie powinien otrzymywać od niego, a nie również od osoby kupującej nieruchomość.

Nie oznacza to zakazu korzystania z pośrednika przez nabywcę. Kupujący nadal będzie mógł zatrudnić własnego agenta, który wyszuka odpowiednie oferty i będzie reprezentował jego interesy.

W praktyce można wyróżnić kilka modeli:

• jeden agent pobierający prowizję od dwóch stron – ten model ma zostać ograniczony;
• agent sprzedającego – działa dla właściciela i od niego otrzymuje wynagrodzenie;
• dwóch agentów – każda strona korzysta z własnego pośrednika i płaci za jego usługę;
• sprzedaż bez pośrednika – strony samodzielnie przeprowadzają transakcję.

Najważniejszym problemem jest potencjalny konflikt interesów. Sprzedający chce uzyskać możliwie korzystną cenę, podczas gdy kupujący zazwyczaj próbuje ją obniżyć. Trudno więc oczekiwać, aby jeden agent równie skutecznie reprezentował dwie strony mające odmienne cele.

Wątpliwości wywołuje również uzależnianie prezentacji mieszkania od podpisania przez kupującego umowy i zobowiązania się do zapłaty prowizji agentowi, który wcześniej został zatrudniony przez właściciela.

Zakaz podwójnej prowizji - zmiana modelu rozliczenia

Kto zapłaci pośrednikowi po zmianie przepisów?

Zasada ma być stosunkowo prosta. Jeśli pośrednika zatrudnia właściciel, to sprzedający pokrywa koszt jego pracy. Jeżeli natomiast kupujący chce mieć własnego agenta, sam płaci za jego usługi.

Nie oznacza to jednak, że łączny koszt pośrednictwa pozostanie bez zmian. Agent, który dotychczas otrzymywał część wynagrodzenia od sprzedającego, a część od nabywcy, może próbować uzyskać większą prowizję od klienta, którego reprezentuje.

W efekcie część agencji może zmienić cenniki. Jest to jednak tylko możliwa reakcja rynku, a nie konsekwencja bezpośrednio wynikająca z projektowanych przepisów.

Czy prowizje pośredników mogą wzrosnąć?

Zakaz pobierania wynagrodzenia od dwóch stron nie musi automatycznie oznaczać droższych usług. Duże znaczenie będą miały konkurencja pomiędzy agencjami, zakres obsługi oraz możliwość negocjowania prowizji.

Możliwe jest jednak, że koszt stanie się bardziej widoczny. Jeżeli całe wynagrodzenie agenta sprzedającego zostanie zapisane w jednej umowie, właściciel dokładniej zobaczy, ile płaci za usługę.

Może to również zwiększyć oczekiwania wobec pośredników. Klienci będą mogli dokładniej oceniać, czy zakres działań – od przygotowania ogłoszenia po pomoc przy dokumentacji – odpowiada wysokości prowizji.

Co zakaz podwójnej prowizji oznacza dla kupującego?

Dla nabywcy najważniejszą zmianą może być większa przejrzystość. Kupujący powinien od początku wiedzieć, że agent prezentujący lokal na zlecenie właściciela reprezentuje sprzedającego, a nie interes nabywcy.

Planowane zasady mogą oznaczać:

• brak konieczności płacenia agentowi sprzedającego za dostęp do jego oferty;
• jasną informację, którą stronę reprezentuje pośrednik;
• możliwość zatrudnienia własnego agenta;
• łatwiejsze określenie rzeczywistych kosztów zakupu.

Właściciel korzystający z agencji może być zobowiązany do pokrycia całego wynagrodzenia swojego pośrednika. W części przypadków może to przełożyć się na wyższą nominalną prowizję.

Jeszcze ważniejsze stanie się więc dokładne ustalenie zakresu usług przed podpisaniem umowy. Sprzedający powinien wiedzieć nie tylko, ile zapłaci, ale również jakie działania agent wykona w ramach ustalonego wynagrodzenia.

Zaletą może być natomiast bardziej przejrzysty podział ról. Pośrednik wynagradzany przez właściciela powinien jednoznacznie reprezentować właśnie jego interesy.

Czy zakaz podwójnej prowizji uporządkuje rynek?

Planowana zmiana może ograniczyć konflikt interesów oraz sytuacje, w których kupujący musi płacić agentowi zatrudnionemu przez drugą stronę. Powinna również ułatwić ustalenie, dla kogo rzeczywiście pracuje pośrednik.

Nie można jednak wykluczyć zmian w cennikach. Część wynagrodzenia, która dotychczas była rozłożona pomiędzy sprzedającego i kupującego, może zostać przeniesiona na stronę zatrudniającą agenta.

Zakaz podwójnej prowizji – podsumowanie

Projektowana reforma nie oznacza likwidacji prowizji pośredników. Jej celem jest przede wszystkim uporządkowanie sposobu ich pobierania i wyraźniejsze określenie, kogo reprezentuje agent. Wynagrodzenie ma być związane ze stroną, na rzecz której pośrednik faktycznie działa.

Dopiero ostateczna treść przepisów pokaże jednak, jak dokładnie będzie funkcjonował nowy system i czy wpłynie na wysokość stawek stosowanych przez agencje.

Więcej o planowanych zmianach można znaleźć w pełnym odcinku podcastu Pewnego Lokalu:https://youtu.be/-eUqF055W58

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Justyna Jaworska

Jest radcą prawnym specjalizującym się w prawie mieszkaniowym. Potrafi rozwikłać nawet najbardziej skomplikowaną sytuację i przekazać ją w sposób zrozumiały. Pomogła już wielu klientom, którzy nie rozumieli swoich praw. Jej mocną stroną jest ochrona praw nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Tłumaczy w przystępny sposób zapisy znajdujące się w ustawie deweloperskiej, podkreślając prawa, jakie ma każdy nabywca. Lubi piec ciasta, to działa na nią odprężająco.