Zalety i wady inwestowania w REIT-y

Rynek nieruchomości od zawsze przyciąga inwestorów, którzy poszukują stabilności, ochrony przed inflacją i dochodu pasywnego. Najczęściej pierwszym wyborem jest zakup mieszkania na wynajem, jednak nie każdy dysponuje kapitałem pozwalającym na taką inwestycję. Odpowiedzią na tę barierę są Real Estate Investment Trusts (REIT-y) – spółki inwestujące w nieruchomości i wypłacające zysk akcjonariuszom w formie dywidendy. Ich popularność rośnie, ponieważ łączą w sobie zalety inwestycji w nieruchomości oraz instrumenty rynku kapitałowego. Nie są jednak wolne od wad, które warto poznać, zanim podejmie się decyzję o inwestycji.

Czym są REIT-y?

REIT to spółka lub fundusz inwestycyjny, którego głównym zadaniem jest nabywanie i zarządzanie nieruchomościami generującymi dochód. Zyski pochodzą głównie z czynszów, a w wielu systemach prawnych istnieje obowiązek wypłacenia większości z nich akcjonariuszom. Dzięki temu inwestorzy uzyskują regularne przychody, porównywalne do czynszu z najmu, ale bez konieczności osobistego zarządzania nieruchomością. Pierwsze REIT-y powstały w Stanach Zjednoczonych w latach 60. XX wieku, aby umożliwić drobnym inwestorom udział w rynku nieruchomości komercyjnych. Dziś funkcjonują w kilkudziesięciu krajach, a globalna wartość aktywów przez nie kontrolowanych liczona jest w bilionach dolarów.

Czym są REIT-y?

Zalety inwestowania w REIT-y

Niski próg wejścia

Kupno mieszkania wymaga zgromadzenia dużego kapitału lub zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Tymczasem akcje REIT-ów można nabyć już za kilkadziesiąt złotych, a dzięki możliwości inwestowania w ułamkowe akcje – jeszcze mniej.

To sprawia, że dostęp do rynku nieruchomości staje się możliwy dla szerokiego grona inwestorów.

Płynność inwestycji

Podczas gdy sprzedaż mieszkania trwa miesiącami, akcje REIT-ów można sprzedać w kilka sekund, korzystając z rachunku maklerskiego. Ta elastyczność pozwala szybko reagować na zmieniającą się sytuację rynkową lub osobiste potrzeby finansowe.

Dywersyfikacja portfela

REIT-y często posiadają setki, a nawet tysiące nieruchomości – od mieszkań i biurowców, po hotele, magazyny i infrastrukturę telekomunikacyjną. Takie zróżnicowanie sprawia, że ryzyko niepowodzenia w pojedynczej inwestycji nie wpływa znacząco na wynik całego portfela.

Regularne dywidendy

W wielu krajach REIT-y zobowiązane są do wypłaty co najmniej 80–90% zysku w formie dywidendy. Dzięki temu inwestorzy mogą liczyć na systematyczne wpływy na konto, co czyni z nich atrakcyjne źródło dochodu pasywnego.

Brak obowiązków zarządczych

Inwestor indywidualny musi samodzielnie zajmować się obsługą najmu: poszukiwaniem lokatorów, zawieraniem umów, naprawami czy rozliczeniami. W przypadku REIT-ów całość obowiązków przejmuje profesjonalna spółka, co zwalnia inwestora z dodatkowej pracy i stresu.

Dywidendy - na czym polegają?

Wady inwestowania w REIT-y

Podatki

Najczęściej wskazywaną wadą są obciążenia fiskalne. Wypłacane dywidendy podlegają podatkowi od zysków kapitałowych (tzw. podatek Belki), wynoszącemu 19%. Dla porównania, najem prywatny może być rozliczany ryczałtem 8,5% lub 12,5%. Różnica ta zmniejsza atrakcyjność REIT-ów w oczach niektórych inwestorów.

Zmienność giełdowa

Kursy akcji REIT-ów podlegają wahaniom charakterystycznym dla rynku kapitałowego. Nawet jeśli wartość nieruchomości w portfelu jest stabilna, notowania mogą spadać z powodu nastrojów rynkowych, zmian stóp procentowych czy globalnych zawirowań gospodarczych.

Ryzyko emocjonalnych decyzji

Inwestorzy mają możliwość codziennego śledzenia kursu akcji, co sprzyja podejmowaniu decyzji pod wpływem emocji. Krótkotrwałe spadki mogą skłaniać do panicznej sprzedaży, mimo że długoterminowo spółka pozostaje stabilna. W klasycznym najmie takich pokus nie ma – właściciel nieruchomości nie aktualizuje jej wartości codziennie.

Wrażliwość na stopy procentowe

REIT-y finansują część działalności kredytem, dlatego rosnące stopy procentowe zwiększają koszty obsługi zadłużenia i mogą obniżyć zyski. W takich okresach spada też wycena akcji, co dodatkowo zniechęca część inwestorów.

Dla kogo są REIT-y?

REIT-y są odpowiednie dla osób, które chcą uzyskać dostęp do rynku nieruchomości bez angażowania dużego kapitału i bez obowiązków związanych z obsługą najmu. Szczególnie atrakcyjne są dla inwestorów:

• rozpoczynających budowanie portfela,
• szukających dywidendowego dochodu pasywnego,
• nastawionych na długoterminową dywersyfikację aktywów.

REIT-y: dostępna droga do świata nieruchomości i źródło pasywnego dochodu

REIT-y oferują prostą i dostępną drogę do świata nieruchomości. Zapewniają niski próg wejścia, płynność i regularne dywidendy, a przy tym pozwalają uniknąć obowiązków właściciela mieszkania. Jednocześnie należy pamiętać o ich wadach – wyższym opodatkowaniu, zmienności notowań i ryzyku emocjonalnych decyzji. W długim horyzoncie REIT-y mogą być solidnym uzupełnieniem portfela inwestycyjnego, jednak najlepiej traktować je jako element szerszej strategii, a nie jedyne źródło dochodu.

Zapraszamy do zapoznania się z najnowszym odcinkiem podcastu Pewnego Lokalu: „Inwestowanie w REIT-y – czy to się opłaca?” — temat w nim poruszany doskonale uzupełni informacje zawarte w powyższym artykule na temat zalet i wad REIT-ów. 

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.