Zamknięty katalog stref w nowym planie ogólnym

Reforma planowania przestrzennego wprowadza nowy sposób określania przeznaczenia gruntów w polskich gminach. Dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zastępuje plan ogólny gminy. Dokument ten obejmuje co do zasady obszar całej gminy i będzie miał istotne znaczenie dla przyszłego zagospodarowania poszczególnych terenów.

Jednym z najważniejszych elementów planu ogólnego są strefy planistyczne. Dla właściciela nieruchomości znaczenie ma więc nie tylko samo uchwalenie nowego dokumentu, ale również to, do jakiej strefy zostanie przypisana jego działka. Ustawodawca określił zamknięty katalog takich stref, dlatego gminy nie mogą dowolnie tworzyć kolejnych kategorii.

Jakie strefy mogą znaleźć się w planie ogólnym?

W planie ogólnym może zostać wyznaczonych trzynaście rodzajów stref planistycznych:

• strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną,
• strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną,
• strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową,
• strefa usługowa,
• strefa handlu wielkopowierzchniowego,
• strefa gospodarcza,
• strefa produkcji rolnej,
• strefa infrastrukturalna,
• strefa zieleni i rekreacji,
• strefa cmentarzy,
• strefa górnictwa,
• strefa otwarta,
• strefa komunikacyjna.

Każda z nich odpowiada innemu charakterowi zagospodarowania terenu. W praktyce przyporządkowanie nieruchomości do określonej strefy będzie miało znaczenie dla sposobu jej przyszłego wykorzystania.

13 stref planistycznych w planie ogólnym

Strefy mieszkaniowe, usługowe i gospodarcze

Pierwszą grupę tworzą strefy wielofunkcyjne związane z zabudową mieszkaniową. Ustawodawca rozróżnia tutaj zabudowę wielorodzinną, jednorodzinną oraz zagrodową. W dwóch pierwszych przypadkach funkcja mieszkaniowa może być łączona z usługami. Strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową jest natomiast związana przede wszystkim z terenami wykorzystywanymi rolniczo.

Osobno przewidziano strefę usługową oraz strefę handlu wielkopowierzchniowego. Kolejną kategorią jest strefa gospodarcza, związana z działalnością przemysłową, komunikacją i infrastrukturą.

Takie rozróżnienie pozwala uporządkować przestrzeń gminy i wskazać tereny przeznaczone przede wszystkim na mieszkalnictwo, usługi czy działalność gospodarczą.

Strefy rolne, otwarte i pozostałe rodzaje terenów

Kolejne kategorie dotyczą terenów o innym sposobie wykorzystania. Wśród nich znajdują się:

• strefa produkcji rolnej – związana z działalnością rolniczą,
• strefa zieleni i rekreacji – przeznaczona na funkcje związane z zielenią oraz wypoczynkiem,
• strefa otwarta – obejmująca tereny rolnicze z zakazem zabudowy, lasy, zieleń naturalną oraz infrastrukturę,
• strefa infrastrukturalna – związana z funkcjami infrastrukturalnymi,
• strefa cmentarzy i strefa górnictwa – przeznaczone dla terenów o szczególnych funkcjach,
• strefa komunikacyjna – obejmująca obszary związane z drogami, koleją czy lotniskami.

Szczególne znaczenie dla właścicieli gruntów może mieć strefa otwarta. Jeżeli nieruchomość zostanie przypisana do kategorii ograniczającej możliwość realizacji zabudowy, może to istotnie wpłynąć na jej przyszłe wykorzystanie. Nie oznacza to jednak automatycznej utraty wartości gruntu – konsekwencje należy zawsze oceniać w odniesieniu do konkretnej nieruchomości.

Plan ogólny: Katalog stref

Dlaczego strefa planistyczna działki jest ważna?

Plan ogólny będzie stanowił podstawę dla kolejnych działań planistycznych gminy, w tym sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i zintegrowanych planów inwestycyjnych. Z tego względu przypisanie działki do określonej strefy może mieć bezpośrednie znaczenie dla możliwości jej zagospodarowania w przyszłości.

Właściciel nieruchomości powinien więc sprawdzić nie tylko, czy gmina rozpoczęła już prace nad planem ogólnym, ale również jakie rozwiązania przewidziano dla konkretnego terenu. Jest to szczególnie ważne w przypadku działek kupowanych z myślą o przyszłej budowie.

Strefa planistyczna a obszar uzupełnienia zabudowy

Strefy planistycznej nie należy utożsamiać z obszarem uzupełnienia zabudowy. Są to dwa odrębne elementy nowego systemu planowania przestrzennego.

Strefa określa przede wszystkim charakter i sposób zagospodarowania danego obszaru. Obszar uzupełnienia zabudowy ma natomiast szczególne znaczenie dla możliwości uzyskania nowej decyzji o warunkach zabudowy po 1 września 2026 roku na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan.

Oznacza to, że samo położenie nieruchomości w strefie wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową nie przesądza jeszcze o możliwości otrzymania decyzji WZ. Istotne będzie również to, czy działka znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy.

Co zrobić, gdy właściciel nie zgadza się z przypisaną strefą?

Jeżeli rozwiązania przewidziane przez gminę są niekorzystne dla właściciela nieruchomości, może on przedstawić swoje stanowisko w ramach procedury planistycznej. Służy do tego urzędowy formularz „Pismo dotyczące aktu planowania przestrzennego”.

Na etapie przygotowywania planu można złożyć wniosek do projektu aktu. Jeżeli natomiast plan ogólny został już uchwalony, właściciel może wystąpić z wnioskiem o jego zmianę. W piśmie należy wskazać, jakiej zmiany oczekuje wnioskodawca i odpowiednio ją uzasadnić.

Pismo dotyczące aktu planowania przestrzennego

Zamknięty katalog stref – co oznacza dla właściciela?

Katalog stref planistycznych jest zamknięty, dlatego każda część gminy musi zostać przyporządkowana do jednej z kategorii przewidzianych w przepisach. To, która strefa obejmie konkretną nieruchomość, może mieć istotne znaczenie dla jej przyszłego wykorzystania.

Z tego powodu właściciele działek powinni śledzić prace nad planem ogólnym i sprawdzać ustalenia dotyczące swoich nieruchomości. Szczególnie ważne jest rozróżnienie między strefą planistyczną a obszarem uzupełnienia zabudowy, ponieważ oba rozwiązania pełnią inne funkcje.

Więcej informacji o planie ogólnym, strefach planistycznych oraz nowych zasadach dotyczących zabudowy działek znajduje się w 57. odcinku podcastu Pewnego Lokalu:https://m.youtube.com/watch?v=YIvK6Lb8xyM

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.