Zmniejszanie metraży mieszkań od deweloperów. Skąd ten trend?

W 63. odcinku podcastu Pewny Lokal prowadzący rozmawiał z Patrykiem Nockiem – specjalistą zajmującym się optymalizacją projektów deweloperskich oraz twórcą kanału na YouTubie poświęconego dużym inwestycjom budowlanym w Polsce. Jednym z tematów wywiadu była zmiana wielkości mieszkań powstających na rynku pierwotnym. Rozmówcy zastanawiali się, dlaczego w nowych inwestycjach pojawia się coraz więcej mniejszych lokali i jakie znaczenie mają w tym przypadku ceny nieruchomości, możliwości finansowe kupujących oraz uwarunkowania konkretnego projektu.

Dlaczego nowe mieszkania stają się mniejsze?

Zapytany o zmiany metraży nowych mieszkań Patryk Nocek zwrócił uwagę, że obecnie widoczny jest wzrost zainteresowania kupujących mniejszymi lokalami. Jego zdaniem jedną z najważniejszych przyczyn tego zjawiska są możliwości zakupowe klientów.

Wraz ze wzrostem ceny za metr kwadratowy rośnie całkowity koszt większego mieszkania. W efekcie liczba osób, które mogą pozwolić sobie na zakup dużego lokalu, staje się mniejsza. Znaczenie ma przy tym m.in. zdolność kredytowa nabywców.

Zmniejszenie powierzchni pozwala ograniczyć całkowitą cenę mieszkania, nawet jeśli cena samego metra kwadratowego pozostaje wysoka. Deweloperzy muszą więc uwzględniać nie tylko to, jakie lokale można zaprojektować na danej działce, ale również to, na jakie mieszkania istnieje realny popyt.

Małe mieszkania jako odpowiedź na możliwości kupujących

Rozmówcy zwrócili uwagę, że zmniejszania się metraży nie należy tłumaczyć wyłącznie dążeniem deweloperów do zwiększania zysku. Struktura oferty jest również odpowiedzią na możliwości klientów.

W rozmowie pojawił się przykład około 40-metrowych mieszkań realizowanych w budynkach o charakterze domów dwu- lub wielolokalowych. Patryk Nocek zauważył, że jeszcze jakiś czas temu tak niewielkie lokale w tego rodzaju zabudowie mogły wydawać się nietypowe. Obecnie pojawiają się jednak na rynku jako odpowiedź na jego warunki.

Na zainteresowanie mniejszymi mieszkaniami wpływają przede wszystkim:

• możliwości finansowe nabywców,
• zdolność kredytowa,
• całkowita cena nieruchomości,
• dostępność większych mieszkań dla osób dysponujących określonym budżetem.

Wysoka cena całkowita większego lokalu ogranicza grupę potencjalnych nabywców. Mniejsza powierzchnia może natomiast pozwolić utrzymać cenę całej nieruchomości na poziomie dostępnym dla większej liczby klientów.

Mniejsze mieszkania - Dlaczego deweloperzy projektują coraz mniejsze lokale?

Cena za metr a wielkość mieszkania

W trakcie rozmowy zwrócono uwagę również na zależność pomiędzy powierzchnią mieszkania a ceną za metr kwadratowy. Mniejsze lokale mogą osiągać wyższe ceny jednostkowe niż duże mieszkania. Nie oznacza to jednak, że w każdej inwestycji najbardziej opłacalne jest zaprojektowanie jak największej liczby niewielkich lokali.

Patryk Nocek wskazał, że na strukturę projektu wpływają także inne uwarunkowania. Jednym z nich są wymagania dotyczące miejsc parkingowych. Większa liczba lokali może oznaczać konieczność zapewnienia odpowiednio większej liczby stanowisk, co wpływa na sposób wykorzystania działki i koszty garażu.

Ostatecznie nie liczy się więc wyłącznie maksymalny PUM czy najwyższa możliwa cena za metr. Projekt powinien uwzględniać także strukturę mieszkań, lokalny popyt i uwarunkowania konkretnej inwestycji.

Przykładowe metraże mieszkań omawiane w podcaście

Lokalizacja decyduje o potrzebnym metrażu

W podcaście podkreślono również, że nie ma jednego metrażu, który sprawdzi się w każdej inwestycji. Duże znaczenie ma lokalizacja i grupa klientów zainteresowanych zakupem mieszkań w danym miejscu.

Patryk Nocek wskazał na różnice pomiędzy poszczególnymi rodzajami lokalizacji:

• na terenach podmiejskich większe znaczenie mogą mieć większe mieszkania przeznaczone dla rodzin,
• w centralnych częściach miasta większym zainteresowaniem mogą cieszyć się kawalerki i niewielkie lokale,
• mieszkanie o powierzchni około 100 m² może mieć w określonej lokalizacji mniejszą grupę potencjalnych nabywców niż mały lokal.

Znaczenie ma przede wszystkim całkowita cena zakupu. Nawet jeśli klienci chcieliby dysponować większą powierzchnią, możliwości finansowe mogą skłaniać ich do wyboru mniejszego mieszkania.

Z tego względu deweloper musi dopasować strukturę lokali do konkretnego rynku. Jak wynikało z rozmowy, niewłaściwe rozpoznanie popytu może utrudnić późniejszą sprzedaż mieszkań.

Mniejsze nowe mieszkania a powierzchnia przypadająca na mieszkańca

Ciekawy wątek poruszył również prowadzący podcast. Zauważył, że zmniejszanie się powierzchni nowych mieszkań może występować równolegle ze wzrostem przeciętnej powierzchni mieszkaniowej przypadającej na jedną osobę w skali kraju.

Nie musi być to sprzeczność. Dane dotyczące całej Polski obejmują nie tylko nowe inwestycje w największych aglomeracjach, ale cały istniejący zasób mieszkaniowy. Znaczenie mogą mieć również procesy demograficzne, mniejsza liczba osób zamieszkujących poszczególne nieruchomości czy lokale pozostające niewykorzystane w mniejszych miejscowościach.

Jednocześnie na rynku nowych mieszkań w dużych miastach istotnym ograniczeniem pozostaje cena. W efekcie lokal może być mniejszy, mimo że w szerszej perspektywie powierzchnia mieszkaniowa przypadająca na jedną osobę rośnie.

Co wpływa na zmniejszanie metraży nowych mieszkań?

Czy trend na małe mieszkania będzie się utrzymywał?

Z rozmowy z Patrykiem Nockiem wynika, że wielkość nowych mieszkań jest efektem kilku powiązanych ze sobą czynników. Znaczenie mają możliwości finansowe kupujących, ceny nieruchomości, lokalizacja, oczekiwania klientów oraz ekonomika konkretnego projektu.

Mniejsze mieszkania są więc nie tylko sposobem na efektywne wykorzystanie powierzchni inwestycji. Ich obecność w ofercie wynika również z tego, jaką całkowitą cenę zakupu są w stanie zaakceptować i sfinansować nabywcy.

Niezależnie od wybranego metrażu dla kupującego istotna pozostaje jakość wykonania lokalu. Podczas odbioru technicznego mieszkania inżynier Pewnego Lokalu może sprawdzić stan gotowej nieruchomości i wskazać zauważone usterki oraz nieprawidłowości wykonawcze.

Więcej o strukturze mieszkań, optymalizacji projektów oraz kosztach realizacji inwestycji można usłyszeć w pełnej rozmowie z Patrykiem Nockiem w 63. odcinku podcastu Pewnego  Lokalu:

https://youtu.be/WS-MeiKPRos

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.