Profesjonalne zdjęcia i spacery 3D są narzędziami wspierającymi sprzedaż mieszkania, ale nie zastępują prezentacji na żywo. Zdjęcia powinny przede wszystkim przyciągnąć uwagę i zachęcić kupującego do umówienia oględzin. W 60. odcinku podcastu Pewnego Lokalu zwrócono uwagę, że mieszkanie musi być równie dobrze przygotowane podczas wizyty zainteresowanego, jak na fotografiach.
Profesjonalne zdjęcia są dziś właściwie standardem w ogłoszeniach nieruchomości. Coraz częściej pojawiają się również filmy, rzuty pomieszczeń i wirtualne spacery 3D. Wszystkie te narzędzia pomagają kupującemu zapoznać się z ofertą jeszcze przed umówieniem spotkania. Nie oznacza to jednak, że mogą zastąpić dobrze przygotowane mieszkanie i jego prezentację na żywo.
W 60. odcinku podcastu Pewnego Lokalu dr Piotr Semeniuk zwraca uwagę na ważne rozróżnienie: zdjęcia mają przede wszystkim zachęcić zainteresowanego do oględzin, a nie doprowadzić samodzielnie do zakupu nieruchomości. Kupujący po wejściu do mieszkania powinien zobaczyć przestrzeń odpowiadającą temu, co wcześniej przedstawiono w ogłoszeniu. Jeżeli rzeczywistość mocno odbiega od fotografii, profesjonalna sesja może nie wystarczyć.
Zapraszamy do wysłuchania 62. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
W podcaście pojawia się również bardziej krytyczne spojrzenie na spacery 3D. Zdaniem autora mogą one w niektórych przypadkach dawać odbiorcy poczucie, że nieruchomość już dokładnie obejrzał, zanim pojawił się na miejscu. To opinia przedstawiona w materiale, a nie uniwersalna reguła dla każdej sprzedaży.
Zdjęcia są pierwszym etapem kontaktu z ofertą. Kupujący przegląda portal nieruchomości, porównuje wiele podobnych mieszkań i często w ciągu kilku sekund decyduje, czy otworzyć konkretne ogłoszenie.
Dlatego jakość fotografii ma znaczenie. W podcaście profesjonalna sesja została wskazana jako jeden z podstawowych elementów nawet stosunkowo prostego home stagingu. Połączenie sprzątania, kilku dobrze dobranych dodatków i dobrej sesji fotograficznej może już znacząco poprawić sposób prezentowania mieszkania w ogłoszeniu.
Nie oznacza to jednak, że fotograf powinien stworzyć obraz nieruchomości, którego nie da się później potwierdzić na miejscu.
Celem nie jest pokazanie mieszkania większego, jaśniejszego czy bardziej luksusowego, niż jest w rzeczywistości. Profesjonalna fotografia powinna wydobyć atuty lokalu, ale nadal przedstawiać ofertę w sposób, który kupujący rozpozna podczas oględzin.
W materiale Pewnego Lokalu pojawia się bardzo praktyczne podejście do fotografii nieruchomości. Autor podkreśla, że dobre zdjęcia mogą zachęcić klienta do przyjścia, ale później trzeba jeszcze przekonać go samym mieszkaniem.
Można więc potraktować sprzedaż jako kilka kolejnych etapów:
ogłoszenie → zainteresowanie → kontakt → oględziny → decyzja kupującego.
Fotografia działa przede wszystkim na początku tego procesu. Ma wyróżnić ofertę i zwiększyć szansę, że zainteresowany będzie chciał zobaczyć nieruchomość osobiście.
Problem pojawia się wtedy, gdy właściciel skupia cały budżet i wysiłek wyłącznie na pierwszym etapie.
Można zrobić świetną sesję, ustawić mieszkanie idealnie na godzinę pracy fotografa, a dzień później wrócić do codziennego bałaganu. Jeśli tak przygotowany lokal zostanie później pokazany kupującemu, efekt zdjęć szybko przestanie mieć znaczenie.
Kupujący zauważy różnice.
W podcaście wskazano sytuację, w której nieruchomość po wejściu do niej nie odpowiada temu, co wcześniej widział zainteresowany na zdjęciach. Autor podkreśla, że fotografia może sprowadzić klienta na prezentację, ale sama prezentacja także musi być przekonująca.
Dlatego home staging nie powinien kończyć się po zrobieniu zdjęć.
Jeżeli podczas sesji na stole stały kwiaty, blaty były uporządkowane, światło dobrze ustawione, a salon pozbawiony nadmiaru przedmiotów, warto utrzymywać podobny standard również przed kolejnymi wizytami zainteresowanych.
Nie trzeba oczywiście odtwarzać każdego szczegółu ze zdjęcia. Chodzi przede wszystkim o spójność.
Kupujący nie powinien mieć poczucia, że fotografia przedstawiała zupełnie inne mieszkanie.
Spacer 3D pozwala dokładniej obejrzeć rozkład pomieszczeń, przejść wirtualnie między pokojami i zobaczyć więcej niż na kilkunastu statycznych zdjęciach.
Na pierwszy rzut oka wydaje się więc idealnym narzędziem sprzedażowym.
W podcaście Pewnego Lokalu przedstawiono jednak inne spojrzenie. Dr Piotr Semeniuk wskazuje, że kiedy rozwiązania tego typu zaczęły pojawiać się na rynku, wiązano z nimi nadzieję, że kupujący będzie mógł poznać nieruchomość bardzo dokładnie jeszcze przed oględzinami. Według autora praktycznym problemem może być jednak efekt „już to widziałem”.
Kupujący przechodzi przez wszystkie pomieszczenia na ekranie, przygląda się szczegółom i może uznać, że zdobył już wystarczająco dużo informacji, aby wykluczyć ofertę – bez osobistej wizyty.
Autor podcastu ocenia wręcz, że w części przypadków spacery 3D mogą przeszkadzać w konwersji z oglądania oferty online na fizyczne oględziny.
Trzeba podkreślić, że jest to ocena przedstawiona w podcaście, a nie udowodniona w materiale prawidłowość dotycząca całego rynku.
Tabela 1. Zdjęcia czy spacer 3D – czym różnią się w procesie sprzedaży?
Narzędzie | Główna funkcja | Zaleta | Na co uważać? |
Zdjęcia | Przyciągnięcie uwagi i zachęcenie do kontaktu | Szybko pokazują najważniejsze atuty | Nie powinny tworzyć obrazu niezgodnego z rzeczywistością |
Profesjonalna sesja po home stagingu | Pokazanie mieszkania w najlepszym, ale wiarygodnym wydaniu | Może poprawić odbiór ogłoszenia | Mieszkanie trzeba przygotować także do późniejszych oględzin |
Spacer 3D | Dokładniejsze pokazanie układu nieruchomości online | Użytkownik może swobodnie obejrzeć pomieszczenia | Według autora podcastu może czasem osłabiać potrzebę osobistej wizyty |
Prezentacja na żywo | Rzeczywiste poznanie lokalu | Pozwala ocenić przestrzeń, otoczenie i własne odczucia | Lokal powinien odpowiadać temu, co pokazano wcześniej |
Home staging | Przygotowanie realnego mieszkania | Działa zarówno na zdjęciach, jak i podczas oględzin | Nie powinien ograniczać się do dekoracji na czas sesji |
Zakup mieszkania jest decyzją znacznie bardziej złożoną niż zakup zwykłego produktu przez internet.
Fotografia nie pokaże wszystkiego. Kupujący chce zobaczyć rzeczywistą wielkość pomieszczeń, zajrzeć przez okno, przejść się po mieszkaniu, sprawdzić klatkę schodową i ocenić, czy dobrze czuje się w tej przestrzeni.
W podcaście pada również uwaga, że do podjęcia decyzji mogą być potrzebne nie jedne, lecz nawet dwie lub trzy wizyty w nieruchomości.
To pokazuje, jak różne zadania pełnią materiały online i osobiste oględziny.
Dopiero później może pojawić się decyzja o zakupie.
Ile etapów musi przejść oferta, zanim dojdzie do decyzji?
InfografikaTo jedna z najważniejszych różnic między zwykłą sesją zdjęciową a rzeczywistym przygotowaniem mieszkania do sprzedaży.
Samo wykonanie atrakcyjnych fotografii nie jest jeszcze pełnym home stagingiem. W podcaście zwrócono uwagę, że home staging znajduje się pomiędzy zwykłą fotografią a remontem i zakłada znacznie dokładniejsze przygotowanie samej przestrzeni.
Podstawowa wersja może obejmować:
Tak przygotowane mieszkanie powinno pozostać atrakcyjne również wtedy, gdy aparat fotograficzny zostanie schowany.
Nie ma podstaw, żeby na podstawie samego podcastu sformułować taką uniwersalną zasadę.
Spacer 3D może być użyteczny, zwłaszcza jeśli kupujący mieszka daleko, chce dokładnie przeanalizować układ albo porównuje kilka podobnych nieruchomości. W materiale Pewnego Lokalu pojawia się jednak konkretne zastrzeżenie: nie należy zakładać, że im więcej pokażemy online, tym większa będzie liczba oględzin.
W ocenie autora istnieje moment, w którym materiał internetowy przestaje budzić ciekawość, a zaczyna ją zaspokajać jeszcze przed spotkaniem.
Dlatego spacer 3D warto traktować jako narzędzie, a nie automatyczny obowiązek w każdym ogłoszeniu.
Decyzja powinna zależeć od rodzaju nieruchomości, grupy docelowej oraz strategii sprzedaży.
Nie chodzi o maksymalną liczbę fotografii. Znaczenie ma ich jakość i kolejność.
Najlepiej pokazać najważniejsze pomieszczenia, układ wnętrza i cechy, które rzeczywiście mogą zainteresować kupującego. Przed wykonaniem sesji mieszkanie powinno być posprzątane i uporządkowane.
W podcaście zwrócono również uwagę na przewagę profesjonalisty w zakresie samej fotografii. Home stager może sam mieć odpowiednie kompetencje albo współpracować z fotografem, który dysponuje aparatem, oświetleniem, statywami i doświadczeniem potrzebnym przy fotografowaniu wnętrz.
W praktyce dobrze przygotowana fotografia powinna więc:
pokazać przestrzeń czytelnie, zachować naturalne proporcje, wydobyć światło i najważniejsze atuty oraz pozostawić kupującemu powód, żeby chciał zobaczyć mieszkanie na żywo.
Od ogłoszenia do sprzedaży – gdzie działają zdjęcia?
WykresProfesjonalne zdjęcia są bardzo ważną częścią sprzedaży nieruchomości, ale nie powinny być traktowane jako substytut dobrego przygotowania lokalu.
Ich zadaniem jest zwrócenie uwagi i doprowadzenie zainteresowanego do oględzin. Jeśli mieszkanie po wejściu wygląda wyraźnie gorzej niż w ogłoszeniu, nawet najlepsza fotografia nie rozwiąże problemu.
Podobnie ze spacerami 3D. Mogą dostarczać kupującemu dużo informacji, ale – jak zwraca uwagę autor podcastu – czasami mogą również zbyt szybko zaspokoić ciekawość odbiorcy i zmniejszyć jego motywację do osobistej wizyty. To argument, który warto uwzględnić przy planowaniu sposobu prezentowania oferty, choć nie należy traktować go jako reguły obowiązującej każdą nieruchomość.
Najlepszy efekt daje spójność: dobrze przygotowane mieszkanie, dobre zdjęcia i prezentacja na żywo, która potwierdza pierwsze wrażenie z ogłoszenia.
Więcej o profesjonalnych zdjęciach, spacerach 3D, przygotowaniu nieruchomości oraz roli home stagingu w sprzedaży dr Piotr Semeniuk omawia w 60. odcinku podcastu Pewnego Lokalu.
Obejrzyj 60. odcinek podcastu Pewnego Lokalu na YouTube
Zapraszamy do wysłuchania 61. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Zapraszamy do wysłuchania 60. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do wysłuchania 59. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
