Dom Development, Develia, Atal i Murapol - porównanie deweloperów notowanych na GPW 2025

Najwięksi deweloperzy obecni na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie stanowią fundament rynku mieszkaniowego w Polsce. Ich działalność jest transparentna, co wynika z obowiązków raportowych, a skala i dywersyfikacja inwestycji czynią je podmiotami, które w największym stopniu kształtują podaż nowych mieszkań. W 2025 roku szczególnie ważną rolę odgrywają cztery spółki: Dom Development, Develia, Atal oraz Murapol. W poniższym artykule porównujemy je w sześciu kluczowych obszarach działalności, co pozwala na obiektywną ocenę stabilności, kondycji oraz przyszłego potencjału spółek.

Popyt i sprzedaż

W zakresie sprzedaży mieszkań niezmiennym liderem pozostaje Dom Development, który w pierwszych sześciu miesiącach 2025 roku podpisał ponad 2300 umów deweloperskich i przekazał ok. 1500 lokali. Skala działalności, renoma marki oraz wysoka dostępność projektów w największych aglomeracjach przekładają się na dominującą pozycję sprzedażową.

• Develia odnotowała stabilny wynik – około 1700 podpisanych umów i ponad 1100 przekazań. Spółka rozwija działalność także w mniejszych ośrodkach, dzięki czemu jej sprzedaż jest coraz mniej uzależniona od sytuacji jednego miasta.
• Atal, zgodnie ze swoją strategią, utrzymuje umiarkowane tempo ekspansji. Osiągając ok. 735 sprzedanych mieszkań oraz ponad 600 przekazań, potwierdza, że stawia na przewidywalny, kontrolowany wzrost.
• Murapol z wynikiem ponad 1400 sprzedanych mieszkań pozostaje jednym z najbardziej aktywnych deweloperów, choć liczba przekazań (ok. 1000) była niższa z uwagi na przesunięcia harmonogramów inwestycji.

Przychody i skala działalności

Przychody deweloperów odzwierciedlają przede wszystkim liczbę przekazanych mieszkań.

• Dom Development, z wynikiem ok. 1,29 mld zł, pozostaje największym podmiotem na rynku. Firma notuje niewielki spadek r/r, jednak nadal wyraźnie przewyższa konkurencję.
• Develia osiągnęła 748 mln zł, wykazując wyraźną poprawę wyników. Rozszerzanie portfela projektów oraz lepsze tempo realizacji przełożyły się na istotny wzrost przychodów.
• Murapol zanotował 529 mln zł, ale wynik został obniżony głównie z powodu przesunięcia przekazań na drugie półrocze.
• Atal, z przychodami 390 mln zł, utrzymuje podobną skalę działalności, charakterystyczną dla konserwatywnego modelu prowadzenia biznesu.

Rentowność i efektywność operacyjna

Zdolność generowania stabilnych zysków jest jednym z najważniejszych elementów oceny dewelopera.

• Dom Development prezentuje marżę brutto na poziomie ok. 35% i marżę netto ok. 19%, co potwierdza konsekwentną kontrolę kosztów oraz przewidywalność procesów inwestycyjnych.
• Atal, dzięki dyscyplinie finansowej, utrzymuje marżę brutto na poziomie ok. 34% i solidną marżę netto, która pozostaje jedną z wyższych w branży.
• Develia osiąga najwyższą rentowność netto – ponad 22%. Oznacza to, że generuje największy procentowy zwrot z działalności operacyjnej wśród analizowanych spółek.
• Murapol, z marżą brutto ok. 33% i marżą netto na poziomie 18%, również prezentuje stabilną efektywność.

Płynność, zadłużenie i ryzyko finansowe

W tej kategorii różnice między spółkami są szczególnie widoczne.

• Dom Development wyróżnia się najbardziej konserwatywnym modelem finansowania. Dodatni dług netto (+64 mln zł) sprawia, że spółka praktycznie nie korzysta z finansowania zewnętrznego na poziomie netto – co jest wyjątkowe w branży. To znacząco podnosi jej odporność na zawirowania rynkowe.
• Develia, z długiem netto ok. 295 mln zł, utrzymuje zrównoważoną strukturę finansowania. Zobowiązania nie są nadmierne względem skali działalności.
• Atal charakteryzuje się najwyższym ryzykiem płynnościowym. Zadłużenie krótkoterminowe (ok. 695 mln zł) znacznie przewyższa zadłużenie długoterminowe (ok. 350 mln zł), co oznacza większą presję na bieżącą obsługę zobowiązań.
• Murapol dysponuje ok. 370 mln zł gotówki i długiem netto ok. 300 mln zł, jednak emisja obligacji w 2025 r. zwiększyła poziom zobowiązań finansowych spółki.

Popyt i sprzedaż a deweloperzy

Zasoby – bank ziemi, bank lokali i zdolność do wzrostu

Zdolność do kontynuowania działalności sprzedażowej w kolejnych latach zależy od wielkości banku lokali oraz banku ziemi.

• Dom Development posiada ok. 19 tys. lokali kupionych i ok. 6 tys. lokali kontrolowanych, co daje jeden z największych i najbardziej zdywersyfikowanych zasobów gruntów w Polsce. Zapas wystarcza na ok. pięć lat działalności.
• Murapol jest liderem pod kątem liczby zabezpieczonych lokali – ok. 20,5 tys. mieszkań. To największy bank lokali w Polsce, co daje spółce bardzo wysoki potencjał wzrostu.
• Atal posiada ok. 10 tys. lokali zabezpieczonych w banku ziemi i banku lokali, co pozwala na mniej więcej cztery lata działalności.
• Develia nie ujawniła pełnych danych liczbowych w ostatnim raporcie, ale potwierdziła dużą dywersyfikację portfela oraz znaczną rezerwę gruntów pod przyszłe inwestycje.

Polityka korporacyjna i dywidendy

Branża deweloperska pozostaje jednym z najbardziej dywidendowych sektorów na GPW.

• Dom Development wyróżnia się wieloletnią tradycją regularnych wypłat. Stabilność finansowa spółki sprawia, że jej dywidendy od lat należą do najbardziej przewidywalnych na rynku.
• Develia również wypłaca dywidendy regularnie, a łączna wartość wypłacona przez spółkę akcjonariuszom w całej historii przekroczyła 1,5 mld zł.
• Murapol wypłacił dywidendę w wysokości 1,97 zł za akcję – jedną z wyższych nominalnie w sektorze.
• Atal stosuje ostrożniejsze podejście i decyzje o dywidendach uzależnia od bieżącej sytuacji finansowej.

Kursy akcji i potencjał wzrostu

Warto przytoczyć dwa przykłady obrazujące oczekiwania analityków (stan na 10.10.2025 r.).

Dom Development

• kurs: ok. 241 zł,
• rekomendacje analityków: głównie „mocne kupno”,
• cena docelowa: 262,50 zł,
• potencjał wzrostu: ok. 8,9%.

Murapol

• kurs: ok. 37,30 zł,
• rekomendacje: pięć opinii „strong buy”,
• cena docelowa: 47,30 zł,
• potencjał wzrostu: ok. 27,5%.

Kto jest liderem? – syntetyczne porównanie

• Lider sprzedaży i stabilności – Dom Development

Największa skala działalności, wysoka przewidywalność wyników, dodatni dług netto.

• Lider rentowności – Develia

 Najwyższa marża netto w zestawieniu.

• Lider wzrostu i potencjału – Murapol

Największy bank lokali (ok. 20,5 tys.) i szeroka dywersyfikacja geograficzna.

• Najbardziej konserwatywny model finansowania – Dom Development

Spółka funkcjonuje praktycznie bez długu netto, co jest rzadkością w tej branży.

• Stabilność dla nabywców

Wszystkie analizowane spółki posiadają duże banki lokali i utrzymują zdrowe marże, co ogranicza ryzyko związane z niedokończeniem inwestycji.

Budimex jako barometr budownictwa

Choć Budimex nie jest deweloperem mieszkaniowym, jego wyniki stanowią dobrą miarę kondycji całego sektora budowlanego. W 1H 2025 r. spółka osiągnęła 3,95 mld zł przychodów oraz około 270 mln zł zysku netto. Kurs na poziomie ok. 517 zł, przy cenie docelowej 641 zł, wskazuje potencjał wzrostu rzędu 23%. Stabilne wyniki Budimeksu oznaczają dobrą kondycję całej branży wykonawczej — co zwykle wspiera także deweloperów.

Najwięksi deweloperzy na rynku giełdowym

Analiza sytuacji na rynku deweloperskim pokazuje, że sektor mieszkaniowy w Polsce pozostaje stabilny i odporny na wahania koniunktury. Najwięksi deweloperzy notowani na GPW utrzymują solidne wyniki finansowe, wysokie marże oraz duże banki lokali, co zapewnia im bezpieczne zaplecze do dalszej działalności w kolejnych latach. Różnice widoczne są przede wszystkim w skali operacji, strukturze zadłużenia i potencjale wzrostu, jednak żadna ze spółek nie wykazuje oznak osłabienia bądź ryzyka utraty płynności.

Aby bardziej szczegółowo zgłębić zaprezentowane dane i poznać ich szerszy kontekst rynkowy, warto zapoznać się z odcinkiem podcastu Pewnego Lokalu, w którym temat został omówiony w sposób przystępny i oparty na konkretnych przykładach:  https://youtu.be/OqgtsjmG5mw

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

• W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy od trzech do czterech bardzo niebezpiecznych klauzul.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
• Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Zamów analizę

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy z deweloperem?

Zamów usługę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Anna Partyka

Wirtualna asystentka, copywriter i mama. Od 9 lat jej życie związane jest z branżą budowlaną. Dlatego chętnie pisze na tematy z nią związane.