Gotowe mieszkanie czy dziura w ziemi – co jest droższe?

Wybór między gotowym mieszkaniem a lokalem znajdującym się dopiero na początku budowy to jeden z dylematów kupujących na rynku pierwotnym. Przez lata zakup na etapie tzw. dziury w ziemi kojarzył się z możliwością uzyskania niższej ceny. Aktualne dane pokazują jednak, że zależność ta nie zawsze jest tak oczywista. Mieszkanie z odległym terminem odbioru nie musi być tańsze od lokalu, który jest już gotowy.

Gotowe mieszkanie czy lokal na wczesnym etapie budowy?

Zakup mieszkania na początku realizacji inwestycji oznacza przede wszystkim dłuższe oczekiwanie na możliwość wprowadzenia się. Od podpisania umowy do zakończenia budowy może minąć rok, dwa lata lub więcej. Z kolei w przypadku gotowego lokalu nieruchomość już istnieje i można ocenić ją w rzeczywistości.

Sam etap realizacji inwestycji nie przesądza jednak o cenie. Nie można automatycznie zakładać, że lokal kupowany z dużym wyprzedzeniem będzie tańszy od mieszkania gotowego do odbioru. Dobrym przykładem są dane dotyczące Krakowa.

Średnie ceny mieszkań w Krakowie według etapu oferty 21,5 tys. zł/mz

Mieszkania gotowe i w budowie – porównanie cen w Krakowie

Czerwcowe dane z krakowskiego rynku pokazują wyraźne różnice między średnimi cenami mieszkań w zależności od terminu ich ukończenia:

• 17,1 tys. zł/m² – średnia dla całej oferty deweloperskiej,
• 17,2 tys. zł/m² – średnia dla mieszkań gotowych do odbioru,
• 21,5 tys. zł/m² – średnia dla mieszkań z terminem odbioru za ponad dwa lata.

Różnica pomiędzy średnią całej oferty a ceną mieszkań gotowych była więc niewielka i wynosiła około 100 zł/m². Znacznie większą różnicę widać przy zestawieniu mieszkań ukończonych z lokalami, na które trzeba będzie czekać ponad dwa lata.

Gotowe mieszkania kosztowały średnio około 17,2 tys. zł/m², natomiast lokale z odległym terminem odbioru – 21,5 tys. zł/m². Różnica wynosi zatem około 4,3 tys. zł/m². Na podstawie tych wartości można obliczyć, że średnia cena mieszkań z odbiorem za ponad dwa lata była o około 25% wyższa niż gotowych lokali.

Dotyczy to jednak konkretnych danych z Krakowa i nie powinno być traktowane jako reguła dla całego rynku pierwotnego.

Mieszkania gotowe i w budowie – porównanie cen w Krakowie

Czy mieszkanie w budowie zawsze jest tańsze?

Kraków był wyjątkiem w analizowanym zestawieniu. Gotowe mieszkania kosztowały tam minimalnie więcej niż wynosiła średnia dla całej oferty. W pozostałych omawianych miastach ceny gotowych lokali nie przekraczały średniej całej oferty, a niekiedy były od niej nieco niższe.

Nie oznacza to jednak, że gotowe mieszkanie zawsze będzie korzystniejsze cenowo. Dane pokazują przede wszystkim, że sam etap realizacji inwestycji nie wystarcza do oceny atrakcyjności oferty.

Porównując mieszkania, warto więc sprawdzać rzeczywiste ceny konkretnych lokali, zamiast zakładać, że nieruchomość z odległym terminem odbioru z definicji powinna kosztować mniej.

Cena to nie wszystko – gotowe mieszkanie a lokal w budowie

Cena za metr kwadratowy jest ważnym elementem porównania, ale różnice pomiędzy mieszkaniem gotowym i będącym w budowie dotyczą również samego sposobu zakupu oraz czasu oczekiwania:

• przy gotowym mieszkaniu nie trzeba czekać rok lub dwa na zakończenie inwestycji,
• gotowy lokal można zobaczyć i ocenić m.in. jego doświetlenie, widok oraz rzeczywisty układ pomieszczeń,
• przy mieszkaniu w budowie decyzja opiera się w większym stopniu na projekcie, rzucie i wizualizacjach,
• w przypadku zakupu inwestycyjnego lokal w budowie nie może generować przychodów z najmu do czasu jego ukończenia.

Znaczenie ma to również dla osób kupujących mieszkanie na własne potrzeby. Oczekiwanie na zakończenie inwestycji może oznaczać konieczność dalszego wynajmowania dotychczasowego lokalu lub ponoszenia innych kosztów mieszkaniowych.

Dlatego porównanie dwóch ofert wyłącznie na podstawie ceny za metr kwadratowy nie zawsze daje pełny obraz kosztów i korzyści związanych z zakupem.

Gotowe mieszkanie czy lokal w budowie?

Gotowe mieszkanie można sprawdzić przed zakupem

Dodatkową różnicą jest możliwość wcześniejszego sprawdzenia nieruchomości. W przypadku mieszkania kupowanego w trakcie budowy jego stan techniczny można dokładnie ocenić dopiero po zakończeniu prac. Wtedy odbywa się również odbiór techniczny i zgłaszane są ewentualne usterki.

Przy gotowym mieszkaniu sytuacja wygląda inaczej. Stan nieruchomości można zweryfikować jeszcze przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie. Pozwala to poznać nie tylko rzeczywisty wygląd lokalu, lecz także jego stan techniczny.

Pewny Lokal wykonuje audyty techniczne nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Dzięki temu gotowe mieszkanie może zostać sprawdzone przez inżyniera jeszcze przed zakupem.

Gotowe czy w budowie – które mieszkanie bardziej się opłaca?

Nie można już automatycznie przyjmować, że zakup mieszkania na początku realizacji inwestycji oznacza niższą cenę. Dane z Krakowa pokazują, że lokale z terminem odbioru przekraczającym dwa lata miały średnią cenę około 25% wyższą od mieszkań gotowych.

Nie oznacza to jednocześnie, że gotowy lokal zawsze będzie bardziej opłacalny. Średnie ceny pokazują ogólną sytuację na rynku, natomiast przy wyborze konkretnego mieszkania znaczenie mają również termin odbioru, możliwość obejrzenia nieruchomości, czas oczekiwania oraz jej rzeczywisty stan techniczny.

Więcej o cenach mieszkań gotowych i znajdujących się w budowie można dowiedzieć się z 64. odcinka podcastu Pewnego Lokalu:

https://youtu.be/GmU8RU8fXHw

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.