Podczas prezentacji nieruchomości liczy się nie tylko wygląd mieszkania. W home stagingu znaczenie mogą mieć również zapach, świeże kwiaty, czysta tapicerka, neutralne dodatki oraz zagospodarowany balkon lub taras. W podcaście Pewnego Lokalu jako jeden z przykładów pojawia się zapach świeżo mielonej kawy.
Dobre zdjęcia mogą sprawić, że kupujący kliknie ogłoszenie i umówi się na prezentację. Później zaczyna się jednak zupełnie inny etap sprzedaży. Potencjalny nabywca wchodzi do mieszkania, widzi je na żywo, dotyka materiałów, zwraca uwagę na światło, porządek, zapach i drobiazgi, których nie zauważył na ekranie.
Właśnie wtedy znaczenia nabiera home staging. I nie chodzi wyłącznie o przemalowanie ścian czy ustawienie nowych poduszek. W 60. odcinku podcastu Pewnego Lokalu dr Piotr Semeniuk zwraca uwagę również na elementy, które budują atmosferę podczas samej prezentacji: świeże kwiaty, zapach kawy, tekstylia, czystość, odpowiednie przygotowanie balkonu lub tarasu czy sposób wykorzystania światła.
Zapraszamy do wysłuchania 63. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Patrykiem Nockiem.
To detale, ale właśnie z nich składa się pierwsze wrażenie. Ważne jest jednak zachowanie umiaru. Mieszkanie powinno wyglądać naturalnie i przyjemnie, a nie jak scenografia przygotowana wyłącznie na kilkadziesiąt minut wizyty kupującego.
Kupujący najczęściej po raz pierwszy poznaje mieszkanie przez ogłoszenie. Widzi kilkanaście zdjęć, cenę, metraż i opis. Na tym etapie można zbudować zainteresowanie, ale nie da się jeszcze odtworzyć tego, jak nieruchomość będzie odbierana na żywo.
W podcaście Pewnego Lokalu zwrócono uwagę, że sama fotografia nie sprzedaje mieszkania. Jej zadaniem jest przede wszystkim skłonić zainteresowanego do przyjścia na prezentację. Dopiero wtedy zaczyna działać to, jak nieruchomość została rzeczywiście przygotowana.
Dlatego nieskuteczny będzie home staging, który istnieje wyłącznie na zdjęciach. Jeśli na fotografii salon wygląda przestronnie i uporządkowanie, a podczas wizyty kupujący zastaje stertę rzeczy, zabrudzoną kanapę i przypadkowe wyposażenie, pojawia się wyraźny rozdźwięk pomiędzy ogłoszeniem a rzeczywistością.
Dobre przygotowanie powinno działać w obu miejscach: na ekranie i po przekroczeniu progu mieszkania.
Jednym z ciekawszych przykładów przytoczonych w odcinku jest zapach świeżo mielonej kawy. Autor podcastu wspomina, że home stagerzy wykorzystują go czasami w dniu prezentacji, np. mieląc wcześniej kawę, aby jej aromat pozostał w mieszkaniu. Obok tego pojawiają się świeże kwiaty oraz profesjonalne rozwiązania zapachowe stosowane również w lokalach usługowych.
Nie należy jednak traktować aromatu kawy jako uniwersalnej recepty na sprzedaż. Sam podcast przedstawia to jako jeden z trików stosowanych przez specjalistów, a nie gwarancję uzyskania wyższej ceny.
Znacznie ważniejsza jest podstawowa zasada: w mieszkaniu nie powinien dominować nieprzyjemny zapach.
Przed prezentacją warto więc przewietrzyć wnętrze, opróżnić kosze, usunąć intensywne zapachy gotowania i zadbać o łazienkę. Mocny perfumowany odświeżacz również może działać źle – kupujący powinien czuć się komfortowo, a nie zastanawiać się, co sprzedający próbuje przykryć intensywnym aromatem.
Jeżeli nieprzyjemny zapach wynika z problemu technicznego, np. kanalizacji, home staging nie powinien zastępować usunięcia jego przyczyny. W odcinku pojawia się przykład starszych rur kanalizacyjnych w kontekście zapachu mieszkania.
Wpływ zapachu i detali na sprzedaż mieszkania
InfografikaDrugą grupę stanowią elementy czysto wizualne.
Świeże kwiaty zostały wymienione w podcaście kilkukrotnie – zarówno jako element klasycznego stagingu, jak i przygotowania mieszkania bezpośrednio przed prezentacją. Wśród innych prostych zmian pojawiają się kolorowe poduszki oraz pranie tapicerki.
Nie chodzi o zapełnienie mieszkania dekoracjami. Wręcz przeciwnie.
Home staging powinien ograniczyć wizualny chaos. Jedna roślina na stole może wyglądać lepiej niż pięć przypadkowych ozdób. Dwie poduszki mogą uzupełnić salon, ale kilkanaście różnych wzorów zacznie odciągać uwagę od samej przestrzeni.
Tabela 1. Małe rzeczy, które porządkują wnętrze
Element | Co można zrobić przed prezentacją? | Na co uważać? |
Zapach | przewietrzyć mieszkanie, zadbać o neutralny aromat, ewentualnie wykorzystać zapach kawy | nie używać bardzo intensywnych odświeżaczy |
Kwiaty | ustawić jeden lub dwa świeże bukiety | nie przeładowywać pomieszczenia dekoracjami |
Kanapa i fotele | wyprać tapicerkę, uporządkować poduszki | nie przykrywać zabrudzeń przypadkowymi kocami |
Tekstylia | dobrać spokojne poduszki, ręczniki, pościel | unikać nadmiaru wzorów i kolorów |
Światło | zadbać o działające lampy i odpowiednią porę prezentacji | nie zostawiać ciemnych pomieszczeń |
Balkon lub taras | posprzątać, ustawić niewielkie meble i rośliny | nie traktować go jak magazynu |
W podcaście Pewnego Lokalu pranie tapicerki wskazano jako stosunkowo prostą czynność, która może poprawić wygląd mieszkania bez dużych nakładów.
To dobra kolejność również przy całym home stagingu: najpierw czystość i porządek, później dekoracje.
Dotyczy to zwłaszcza mieszkań, w których właściciel nadal mieszka w czasie sprzedaży. Przed każdą prezentacją trzeba odtworzyć warunki pokazane na zdjęciach: uporządkować blaty, łóżko, łazienkę, kuchnię i strefę wejściową.
Detale działają wtedy, kiedy nie muszą konkurować z bałaganem.
Balkon często pojawia się w ogłoszeniu jako istotna zaleta mieszkania, ale podczas przygotowania nieruchomości bywa traktowany po macoszemu. Zostają tam suszarki, kartony, stare doniczki albo przedmioty, dla których nie znalazło się miejsce w środku.
W odcinku Pewnego Lokalu zwrócono uwagę, że szczególnie przy prezentacji odbywającej się wiosną, latem lub wczesną jesienią balkon i taras warto świadomie zagospodarować.
Nie trzeba kupować całego kompletu mebli ogrodowych. W podcaście pojawia się przykład dwóch foteli, niewielkiego stolika, kwiatów czy prostego oświetlenia. Chodzi o pokazanie funkcji tej przestrzeni – kupujący powinien od razu zobaczyć, że można tam usiąść z kawą albo odpocząć wieczorem.
To szczególnie ważne przy niewielkich mieszkaniach. Dobrze przygotowany balkon może wizualnie stać się kolejną użytkową strefą nieruchomości.
Nie powinien temu służyć.
Istnieje różnica pomiędzy stworzeniem neutralnego, przyjemnego zapachu a przykrywaniem wilgoci, kanalizacji, dymu papierosowego czy innych problemów intensywnym odświeżaczem.
Kupujący podczas oględzin i tak może zauważyć źródło problemu. Co więcej, przesadnie mocny zapach sam w sobie może wzbudzić podejrzenie.
Dlatego kolejność powinna wyglądać następująco:
Zapach kawy czy świeżych kwiatów powinien być dodatkiem do dobrze przygotowanego mieszkania, a nie jego głównym narzędziem sprzedażowym.
Nie całkowicie.
Zdjęcia i prezentacja mają inne zadania, ale powinny pokazywać tę samą nieruchomość. Fotografie mają zachęcić do przyjścia. Oględziny mają potwierdzić, że mieszkanie rzeczywiście prezentuje się dobrze.
W odcinku Pewnego Lokalu pojawia się krytyczna ocena spacerów 3D. Zdaniem autora mogą one dawać odbiorcy wrażenie, że „już widział” nieruchomość, zanim pojawi się na miejscu, podczas gdy profesjonalne zdjęcia powinny przede wszystkim doprowadzić do osobistych oględzin.
To opinia przedstawiona w podcaście, a nie uniwersalna zasada dla każdej sprzedaży. Dobrze jednak pokazuje główną rolę home stagingu: nie stworzyć perfekcyjny obraz w internecie, lecz przygotować rzeczywiste mieszkanie do spotkania z kupującym.
5 detali przed prezentacją mieszkania
WykresNajlepiej nie zaczynać od dekorowania na godzinę przed wizytą. Podstawa powinna być gotowa wcześniej: czyste wnętrza, uporządkowane rzeczy, wyprane tekstylia i usunięte zbędne przedmioty.
Bezpośrednio przed oględzinami można już skupić się na drobiazgach: przewietrzyć pomieszczenia, sprawdzić światło, postawić świeże kwiaty, przygotować balkon i upewnić się, że kuchnia oraz łazienka wyglądają tak samo dobrze jak na zdjęciach.
Jeżeli chcemy wykorzystać zapach, warto zrobić to subtelnie. Nie każdy lubi te same aromaty, dlatego delikatność będzie bezpieczniejsza niż intensywne perfumowanie całego mieszkania.
Home staging ma przede wszystkim ułatwić kupującemu wyobrażenie sobie życia w danej przestrzeni. Dobre detale nie powinny więc krzyczeć: „to zostało przygotowane na sprzedaż”. Najlepiej, kiedy po prostu sprawiają, że mieszkanie wygląda na zadbane, spokojne i gotowe do oglądania.
Więcej praktycznych przykładów dotyczących przygotowania nieruchomości, wykorzystania zapachu, świeżych kwiatów, balkonu, dodatków i profesjonalnego home stagingu znajdziesz w 60. odcinku podcastu Pewnego Lokalu.
Obejrzyj 60. odcinek podcastu Pewnego Lokalu na YouTube
Zapraszamy do wysłuchania 62. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Zapraszamy do wysłuchania 61. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do wysłuchania 60. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
