Jak ustalić stawki podatku od pustostanów w Polsce bez katastru?

Podatek od pustostanów coraz częściej pojawia się w polskiej debacie jako potencjalny sposób zwiększenia dostępności mieszkań na wynajem. Problem w tym, że kraje, które już go stosują, zwykle opierają go na wartości nieruchomości. Polska nie posiada natomiast katastru – centralnego rejestru wartości lokali – co rodzi pytanie, jak ustalić wysokość podatku, skoro państwo nie zna rzeczywistej wartości rynkowej mieszkań. Artykuł przedstawia możliwe modele, analizując ich zalety, ryzyka i wykonalność.

Rys. 1. Schemat wyznaczenia podatku od pustostanów bez katastru.

Dlaczego brak katastru komplikuje sprawę?

W takich państwach jak Francja czy Kanada podatek od pustostanów opiera się na procentowej wartości lokalu. System działa, bo państwo posiada narzędzia wyceny nieruchomości. W Polsce dane o wartościach są rozproszone, dostępne głównie dla rzeczoznawców lub platform komercyjnych. Gdyby podatek miał wymagać indywidualnej wyceny każdego mieszkania, system stałby się kosztowny, powolny i podatny na spory. Dlatego sensowniejsze jest oparcie go na danych, które już są powszechnie dostępne.

Oparcie na istniejącym podatku od nieruchomości

Najbardziej realistycznym rozwiązaniem jest powiązanie podatku od pustostanów z obecnym podatkiem od nieruchomości. Każda gmina posiada swoje stawki, obowiązek deklaracyjny już istnieje, a wysokość podatku zależy od powierzchni. Można więc wprowadzić dodatkową daninę wyrażoną jako wielokrotność stawki lokalnej – np. 20–30 razy rocznego podatku od nieruchomości. Mechanizm byłby przejrzysty, łatwy do wyliczenia i możliwy do zastosowania bez budowania nowych baz danych. Właściciel płaciłby więcej za pustostan w mieście o wyższych kosztach utrzymania, a mniej tam, gdzie presja rynkowa jest niższa.

Tab. 1. Modele podatku od pustostanów

Alternatywa: powiązanie stawek z potencjalnym czynszem

Druga metoda to odniesienie podatku do możliwego przychodu z najmu. W dużych miastach istnieją już indeksy czynszowe i analizy rynkowe, które pozwalają oszacować średnie stawki za metr. Na ich podstawie można wyliczyć hipotetyczny roczny czynsz, a następnie pobrać z niego określony procent jako podatek od pustostanu. Rozwiązanie byłoby bardziej rynkowe, ale wymagałoby systematycznego monitorowania stawek i mogłoby prowadzić do sporów w gminach, które nie mają wystarczającego rynku porównawczego.

Czy podatek powinien rosnąć wraz z upływem czasu?

Jednym z kluczowych pytań jest mechanika naliczania daniny. W modelach zagranicznych – przykładowo we Francji – stawka podatku rośnie w drugim roku pustostanu, a następnie stabilizuje się na poziomie stałym. Efekt jest psychologiczny: właściciel wie, że jeśli nie wynajmie lokalu szybko, zapłaci więcej. Taki mechanizm można zastosować także w Polsce, nawet w systemie uproszczonym opartym o podatki lokalne. Pierwszy rok pustostanu mógłby skutkować niższą stawką, drugi – wyższą, a trzeci utrwalałby daninę na poziomie odstraszającym. Dla państwa oznaczałoby to narzędzie nacisku, które nagradza szybkie reagowanie, a karze za wieloletnie utrzymywanie pustych mieszkań.

Podatek czy kara – co działa lepiej?

Berlin stosował system administracyjnych kar, lecz skuteczność okazała się niewielka. Kary wymagają wykrywania naruszeń, procedur, decyzji urzędniczych i egzekucji. Podatek działa inaczej – jest rozliczany deklaracyjnie, a ciężar dowodu spoczywa na właścicielu. Jeśli chce uniknąć daniny, musi udowodnić, że lokal był wykorzystywany, wynajmowany albo objęty jednym z wyjątków. W praktyce oznacza to, że podatek działa bardziej automatycznie, jest łatwiejszy do pobrania i wymaga mniejszego aparatu kontrolnego. W Polsce, gdzie system egzekucji administracyjnej jest przeciążony, model podatkowy wydaje się wyraźnie skuteczniejszy niż nakładanie kar.

Co z perspektywą przyszłościową?

W dłuższej perspektywie możliwe byłoby przejście na model wyceny oparty o wartość rynkową mieszkań. Wymagałoby to jednak budowy nowoczesnego systemu wartościowania nieruchomości. Do tego czasu można wykorzystać rozwiązania oparte na istniejących instrumentach: stawkach lokalnych, powierzchni użytkowej oraz danych czynszowych. Taki model, choć uproszczony, byłby zrozumiały, przewidywalny i możliwy do wdrożenia już dziś.

Rys. 2. Skala poglądowa ws. poziomu praktyczności danych modeli podatku od pustostanów.

Podsumowanie: jak mógłby działać podatek od pustostanów bez katastru?

Podatek od pustostanów może funkcjonować także w Polsce bez katastru, pod warunkiem że zostanie oparty na danych, które administracja już posiada. Powiązanie go z istniejącym podatkiem od nieruchomości lub rynkowymi stawkami czynszów pozwala stworzyć narzędzie skuteczne, adekwatne i łatwe do wyegzekwowania. Kluczowe znaczenie ma struktura – model progresywny, w którym stawki rosną w kolejnych latach pustostanu oraz konstrukcja podatkowa zamiast sankcyjnej wydają się najbardziej efektywne.

Więcej informacji dotyczących podatku od pustostanów wraz z komentarzem ekspertów można znaleźć w podcaście Pewnego Lokalu: Podatek od pustostanów - jak mógłby wyglądać?

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy zakupie nieruchomości?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Sabina Pietrus

Pracowała jako sekretarka w kilku kancelariach, gdzie przy okazji uczyła się od najlepszych, zna przepisy prawa mieszkaniowego, jest ekspertką w temacie spółdzielni mieszkaniowych. Doradza w kwestii wynajmu mieszkań, umów, etc. Prywatnie jest podróżniczką, każdą wolną chwilę wykorzystuje na podróże.