Numer księgi wieczystej to klucz do sprawdzenia właściciela i hipoteki, ale dla UODO to dane osobowe, które należy chronić. Przez ten spór państwowy Geoportal stracił swoją najważniejszą funkcję, choć prywatne serwisy wciąż sprzedają te same informacje. Analizujemy paradoks polskiego systemu: dlaczego oficjalne rejestry są blokowane, a transparentność rynku nieruchomości staje się płatnym przywilejem?
Rynek nieruchomości opiera się na dostępie do wiarygodnych informacji o stanie prawnym gruntów i lokali. Jednym z najważniejszych źródeł takich danych są księgi wieczyste, które pokazują właściciela nieruchomości, obciążenia hipoteczne czy ograniczenia w korzystaniu z gruntu. Wraz z rozwojem cyfryzacji administracji publicznej pojawiła się koncepcja integracji danych geodezyjnych z informacjami prawnymi, tak aby użytkownik mógł łatwo przechodzić między mapą a dokumentami prawnymi dotyczącymi nieruchomości.
Proces ten został jednak zahamowany przez spór dotyczący tego, czy numer księgi wieczystej należy traktować jako informację publiczną dotyczącą nieruchomości, czy jako dane osobowe. W efekcie powstała sytuacja, w której państwowe systemy informacyjne mają ograniczoną funkcjonalność, mimo że podobne dane funkcjonują w obrocie komercyjnym.
Rys. 1. Rynek opiera się na wiarygodnych informacjach o stanie prawnym nieruchomości.Sprawdź jedną z naszych lekcji.
W Polsce funkcjonują dwa podstawowe rejestry dotyczące nieruchomości. Pierwszym jest Ewidencja Gruntów i Budynków (EGiB) prowadzona przez starostwa, która zawiera dane geodezyjne dotyczące działek i budynków. Drugim są księgi wieczyste, prowadzone przez sądy rejonowe, w których zapisany jest stan prawny nieruchomości.
Numer księgi wieczystej stanowi naturalne połączenie między tymi systemami. Dzięki niemu możliwe jest szybkie powiązanie działki widocznej na mapie z informacją o właścicielu, hipotekach czy innych prawach związanych z nieruchomością. Brak takiego powiązania utrudnia weryfikację stanu prawnego działki i wydłuża proces analizy.
Ma to znaczenie przede wszystkim przy zakupie nieruchomości, analizie zabezpieczeń kredytowych czy sprawdzaniu majątku dłużników. Im łatwiejszy dostęp do tych informacji, tym większa przejrzystość rynku.
W latach 2018–2019 podjęto próbę integracji publicznych systemów informacyjnych dotyczących nieruchomości. W systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW) pojawiły się odnośniki prowadzące do Geoportalu, co pozwalało szybko zlokalizować nieruchomość na mapie.
Jeszcze ważniejsza była funkcja działająca w drugą stronę. W Geoportalu można było kliknąć konkretną działkę i zobaczyć numer przypisanej do niej księgi wieczystej. Następnie użytkownik mógł przejść bezpośrednio do treści księgi w systemie Ministerstwa Sprawiedliwości.
Rozwiązanie to znacząco ułatwiało dostęp do informacji zarówno obywatelom, jak i profesjonalnym uczestnikom rynku nieruchomości.
Tab. 1. Dostęp do danych o nieruchomościach w Polsce
Źródło danych Dostępność dla obywatela Zakres informacji Geoportal (system państwowy) Bezpłatny Mapy działek, dane EGiB, brak numerów ksiąg wieczystych Elektroniczne Księgi Wieczyste (EKW) Bezpłatny Stan prawny nieruchomości, hipoteki, właściciele Prywatne serwisy danych o nieruchomościach Najczęściej płatny dostęp Numery KW, wyszukiwanie nieruchomości i analizy Portale analityczne rynku nieruchomości Płatny lub częściowo darmowy Dane o cenach nieruchomości, raporty i statystyki
Integracja systemów została jednak przerwana przez decyzję Urzędu Ochrony Danych Osobowych (UODO). Organ uznał, że publikowanie numerów ksiąg wieczystych w serwisie mapowym może naruszać przepisy dotyczące ochrony danych osobowych.
Argumentacja opierała się na założeniu, że numer księgi umożliwia dotarcie do danych właściciela nieruchomości. W konsekwencji nakazano usunięcie numerów KW z Geoportalu, a spór trafił do sądów administracyjnych. Ostatecznie ograniczono funkcjonalność systemu, który wcześniej umożliwiał szybkie powiązanie danych przestrzennych z informacją prawną.
Decyzja ta doprowadziła do sytuacji paradoksalnej. Oficjalny system państwowy nie może prezentować numerów ksiąg wieczystych, natomiast prywatne firmy od lat oferują dostęp do podobnych danych w ramach płatnych usług.
Komercyjne serwisy tworzą własne bazy danych oparte na informacjach z ksiąg wieczystych i oferują różne narzędzia wyszukiwania nieruchomości. Część takich podmiotów działa poza granicami Polski, co dodatkowo utrudnia ich skuteczny nadzór.
W efekcie obywatel nie może łatwo sprawdzić numeru księgi w publicznym systemie państwowym, ale może uzyskać tę informację w prywatnym serwisie za opłatą.
Rys. 2. Geoportal ma największą ilość informacji o nieruchomościach.Wielu ekspertów wskazuje, że numer księgi wieczystej powinien być traktowany jako atrybut nieruchomości, a nie jako dane osobowe. Jego publikacja pozwala bowiem zwiększyć przejrzystość rynku oraz usprawnić działanie systemów informacyjnych państwa.
Najczęściej wskazuje się trzy główne korzyści z jawności tych danych:
Jednocześnie należy odróżnić jawność numeru księgi przypisanego do działki od możliwości wyszukiwania majątku konkretnej osoby po nazwisku. Ten drugi mechanizm rzeczywiście może budzić wątpliwości w kontekście ochrony prywatności.
Spór o numer księgi wieczystej w Geoportalu pokazuje szerszy problem związany z cyfryzacją państwowych rejestrów. Zamiast budować zintegrowany system informacji o nieruchomościach, administracja często ogranicza możliwość łączenia danych między różnymi rejestrami.
W efekcie obywatel ma utrudniony dostęp do informacji w systemie publicznym, mimo że podobne dane funkcjonują w usługach komercyjnych. Rozwiązanie tego problemu wymaga jasnych decyzji ustawodawczych oraz spójnego podejścia do integracji danych o nieruchomościach.
Szczegółowe omówienie sporu o jawność numerów ksiąg wieczystych, rolę Geoportalu oraz decyzje UODO zostało przedstawione w najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu. Zapraszamy do zapoznania się z całym odcinkiem TUTAJ.
Sprawdź jedną z naszych lekcji.
Przejdź do rozmowy naszych ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Dowiedz się jeszcze więcej!
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
