Najdroższe miasta na zakup mieszkania z rynku pierwotnego w Polsce w 2026 r.

Cena za metr kwadratowy mieszkania to tylko część historii. W 2026 roku coraz wyraźniej widać, że sama stawka w ogłoszeniu nie mówi jeszcze, jak trudny będzie realnie zakup mieszkania od dewelopera. Aby ocenić, gdzie nowe mieszkania są rzeczywiście najdroższe, trzeba spojrzeć szerzej – na relację cen do zarobków.

Dopiero zestawienie średniego wynagrodzenia brutto z faktycznymi cenami transakcyjnymi pozwala zobaczyć, w których miastach zakup 50-metrowego lokalu stanowi największe obciążenie dla domowego budżetu. I to właśnie ta relacja pokazuje, że wysokie pensje w największych metropoliach wcale nie oznaczają łatwiejszego dostępu do własnego „M”.

Rys. 1. Metropolie są najdroższe, ponieważ popyt na mieszkania jest tam większy przy stosunkowo małej podaży.

Jak przygotowano analizę?

Aby porównanie było rzetelne i możliwe do zestawienia między miastami, przyjęto jednolite założenia.

Źródła danych

• ceny transakcyjne rynku pierwotnego – raporty Narodowego Banku Polskiego,
• średnie wynagrodzenia brutto – dane GUS (Bank Danych Lokalnych).

W analizie wykorzystano rzeczywiste ceny transakcyjne, a nie stawki ofertowe.

Zakres czasowy

Podstawą obliczeń jest rok 2024 – ostatni pełny rok z kompletnymi danymi statystycznymi, co pozwala uniknąć zaburzeń wynikających z krótkoterminowych wahań kwartalnych.

Model porównawczy

Przyjęto mieszkanie o powierzchni 50 m² jako reprezentatywny metraż dla rynku deweloperskiego.

Zakres miast

Analiza obejmuje miasta wojewódzkie. Ze względu na dostępność danych NBP uwzględniono Bydgoszcz zamiast Torunia oraz Zieloną Górę zamiast Gorzowa Wielkopolskiego.

O czym warto pamiętać

Ranking ma charakter porównawczy. Nie uwzględnia kosztów kredytu, podatków, kosztów życia ani indywidualnej sytuacji finansowej kupującego.

Najdroższe miasta w 2026 roku – koniec rankingu

Choć w 2026 roku dynamika wzrostu cen mieszkań wyhamowała, w największych metropoliach relacja cen do zarobków pozostaje wyjątkowo niekorzystna.

Najniższą dostępność na rynku pierwotnym odnotowano w:

1. Warszawie – zakup 50-metrowego mieszkania wymaga około 75,5 średnich pensji brutto,
2. Krakowie – około 73,7 pensji,
3. Wrocławiu – około 73,3 pensji.

Dla porównania, w najbardziej dostępnych miastach – takich jak Zielona Góra – potrzeba około 47,8 średnich wynagrodzeń. Oznacza to, że różnica między początkiem a końcem rankingu przekracza dwa lata dodatkowej pracy przy założeniu odkładania całej pensji brutto.

To pokazuje skalę dysproporcji między regionami.

Dlaczego największe metropolie są najmniej dostępne?

Warszawa, Kraków i Wrocław oferują najwyższe wynagrodzenia w kraju. Jednak przewaga płacowa nie rekompensuje skali wzrostu cen mieszkań deweloperskich.

Wpływ na to mają m.in.:

• silna presja popytowa,
• migracja za pracą do największych ośrodków,
• wysokie ceny gruntów,
• koszt realizacji inwestycji w centralnych lokalizacjach,
• wyższy standard nowych projektów.

W efekcie wzrost wynagrodzeń jest w dużej mierze „pochłaniany” przez rosnące ceny metra kwadratowego. To właśnie dlatego relacja cen do zarobków w największych miastach wypada najsłabiej.

Tab. 1. Najdroższe miasta – rynek pierwotny 2026 (50 m²)

Co to oznacza dla kupujących?

Niska dostępność w największych miastach przekłada się na konkretne konsekwencje:

Większe obciążenie budżetu

Zakup w Warszawie czy Krakowie wymaga znacznie większych oszczędności lub wyższej zdolności kredytowej.

Wyższy próg wejścia

Dla wielu osób start zawodowy w metropolii nie oznacza automatycznie łatwiejszej drogi do własnego mieszkania.

Stabilność i potencjał wzrostu

Z drugiej strony, największe rynki uznawane są za najbardziej stabilne i długoterminowo perspektywiczne. To właśnie tam historycznie notowano najwyższy potencjał wzrostu wartości nieruchomości.

Decyzja o zakupie powinna więc uwzględniać nie tylko bieżącą dostępność, lecz także plany zawodowe i życiowe.

Rys. 2. Co nie dziwi - najdroższe mieszkania od dewelopera są w Warszawie.

Dostępność mieszkań w 2026 roku – najważniejsze wnioski

Ranking dostępności mieszkań z rynku pierwotnego w 2026 roku pokazuje wyraźnie, że najwyższe wynagrodzenia w Polsce nie oznaczają proporcjonalnie łatwiejszego zakupu mieszkania. W największych metropoliach relatywny koszt nabycia lokalu jest niemal dwukrotnie wyższy niż w najbardziej dostępnych miastach wojewódzkich.

Warto jednak pamiętać, że zestawienie ma charakter analityczny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej. Każda decyzja o zakupie powinna być poprzedzona indywidualną analizą sytuacji finansowej oraz oceną długoterminowych perspektyw danego rynku.

Szczegółowe omówienie metodologii i pełne zestawienie wszystkich miast wojewódzkich znajduje się w najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu poświęconym dostępności mieszkań w Polsce. Zapraszamy do wysłuchania całego odcinka tutaj: Gdzie opłaca się kupić nieruchomość w 2026 r.?

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Sabina Pietrus

Pracowała jako sekretarka w kilku kancelariach, gdzie przy okazji uczyła się od najlepszych, zna przepisy prawa mieszkaniowego, jest ekspertką w temacie spółdzielni mieszkaniowych. Doradza w kwestii wynajmu mieszkań, umów, etc. Prywatnie jest podróżniczką, każdą wolną chwilę wykorzystuje na podróże.