Nieznane rury lub kable na działce – co powinien zrobić właściciel?

Odkrycie nieznanej infrastruktury na własnej nieruchomości może rodzić pytania o podstawę jej umieszczenia na działce. Rury gazowe lub wodociągowe, kable energetyczne czy linie telekomunikacyjne mogą przebiegać pod ziemią, na powierzchni albo nad gruntem. Samo znalezienie takich urządzeń nie oznacza jednak, że przedsiębiorstwo korzysta z nieruchomości bez podstawy prawnej. Najpierw trzeba ustalić stan faktyczny i sprawdzić dokumenty dotyczące infrastruktury.

Nieznane rury lub kable na działce - od czego zacząć?

Od czego zacząć po odkryciu rur lub kabli na działce?

Jeżeli właściciel dowiaduje się, że przez jego działkę przebiega infrastruktura przesyłowa, nie powinien od razu zakładać, że przysługują mu roszczenia finansowe. W pierwszej kolejności warto ustalić, kiedy i na jakiej podstawie urządzenia znalazły się na nieruchomości.

Właściciel powinien kolejno:

• sprawdzić Dział III księgi wieczystej pod kątem wpisu dotyczącego służebności,
• ustalić, kiedy urządzenia zostały posadowione,
• ustalić, do jakiego przedsiębiorstwa należy infrastruktura,
• zwrócić się do przedsiębiorstwa o wskazanie podstawy prawnej korzystania z nieruchomości,
• sprawdzić, czy istnieje wcześniejsza umowa lub decyzja administracyjna,
• dopiero w przypadku braku podstawy prawnej przeanalizować możliwość dochodzenia roszczeń.

Taka kolejność pozwala najpierw ustalić sytuację urządzeń, a następnie zdecydować, czy potrzebne są dalsze działania. 

Nieznane urządzenia na działce – kolejność weryfikacji

Co można sprawdzić w księdze wieczystej?

Jednym z pierwszych kroków jest sprawdzenie Działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Może znajdować się tam wpis dotyczący służebności przesyłu, który wskazuje na formalne uregulowanie prawa przedsiębiorstwa do korzystania z określonej części działki.

Brak takiego wpisu nie oznacza jednak automatycznie, że rury lub kable znajdują się na nieruchomości bez podstawy prawnej.

Służebność przesyłu została wprowadzona do polskiego prawa w 2008 roku. Starsza infrastruktura mogła natomiast powstać na podstawie innych dokumentów, które nie musiały być ujawnione w księdze wieczystej. Dlatego samo sprawdzenie Działu III nie zawsze wystarczy do ustalenia sytuacji prawnej urządzeń.

Dlaczego trzeba ustalić, kiedy powstały urządzenia?

Data posadowienia rur, kabli czy innych urządzeń ma znaczenie przy ustalaniu, jakich dokumentów należy szukać.

Przed wprowadzeniem służebności przesyłu w 2008 roku infrastruktura mogła być umieszczana na prywatnych nieruchomościach na podstawie umów zawieranych z właścicielami. Inną podstawą mogły być decyzje administracyjne pozwalające na zajęcie gruntu i realizację inwestycji.

Jeżeli przedsiębiorstwo dysponuje takim dokumentem, sytuacja urządzeń może być prawnie uregulowana mimo braku służebności wpisanej do księgi wieczystej.

Dlatego warto zwrócić się bezpośrednio do przedsiębiorstwa i poprosić o wskazanie dokumentu, na podstawie którego korzysta ono z nieruchomości.

Co zrobić, jeśli przedsiębiorstwo nie ma umowy ani decyzji?

Może się zdarzyć, że przedsiębiorstwo nie jest w stanie przedstawić ani umowy, ani decyzji administracyjnej potwierdzającej prawo do korzystania z działki.

W przeszłości w takich sytuacjach przedsiębiorstwa powoływały się na zasiedzenie prawa odpowiadającego treścią służebności przesyłu, jeżeli urządzenia znajdowały się na nieruchomości przez ponad 30 lat.

Znaczenie dla takich przypadków ma orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego o sygn. P 10/16. Zgodnie z przedstawionym w materiale stanowiskiem przedsiębiorstwo korzystające z cudzego gruntu bez podstawy prawnej nie mogło przed wprowadzeniem służebności przesyłu w 2008 roku zasiedzieć prawa odpowiadającego treścią tej służebności.

Jeżeli więc przedsiębiorstwo nie potrafi wykazać podstawy prawnej, właściciel może przejść do analizy swojej sytuacji i ewentualnych roszczeń.

Trzy liczby ważne przy weryfikacji starej infrastruktury

Jakie roszczenia można rozważyć przy braku podstawy prawnej?

Problem może dotyczyć zarówno widocznych słupów czy linii, jak i urządzeń znajdujących się pod ziemią. Rura lub kabel mogą ograniczać możliwość wykonywania wykopów, zabudowy albo innego zagospodarowania nieruchomości. Takie ograniczenia mogą mieć również wpływ na jej wartość.

W zależności od sytuacji analizowane mogą być:

• wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu – związane z uregulowaniem korzystania z określonej części nieruchomości na przyszłość,
• wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu – w materiale wskazano możliwość jego wyliczenia za okres do 6 lat wstecz,
• odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości – związane z wpływem infrastruktury na wartość działki,
• odszkodowanie za czasowe zajęcie gruntu – dotyczące sytuacji, gdy podczas prowadzenia prac wykorzystywany był dodatkowy obszar nieruchomości.

Żadne z tych świadczeń nie powinno być traktowane jako automatycznie należne. Każda sytuacja wymaga osobnej oceny podstawy prawnej oraz wpływu urządzeń na nieruchomość.

Kiedy potrzebny jest operat szacunkowy?

Jeżeli okaże się, że istnieją podstawy do dochodzenia określonych świadczeń, konieczne może być ustalenie ich wartości. Służy do tego operat szacunkowy przygotowany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Przy sporządzaniu wyceny wykorzystywane są m.in. dane dotyczące cen transakcyjnych nieruchomości, informacje o stawkach czynszów dzierżawnych, odpowiednie współczynniki oraz stopy dyskontowe. Pozwala to odnieść wartość roszczeń do konkretnej działki i znajdującej się na niej infrastruktury.

Operat może stanowić podstawę do dalszych rozmów z przedsiębiorstwem oraz dochodzenia roszczeń. Pewny Lokal przygotowuje operaty szacunkowe dotyczące infrastruktury przesyłowej, a w razie potrzeby może zapewnić również wsparcie prawne.

Więcej informacji o urządzeniach przesyłowych na działce i możliwych roszczeniach znajdziesz w 66. odcinku podcastu Pewnego Lokalu:

https://youtu.be/qXjfwdcD500

Potrzebujesz operatu szacunkowego do służebności przesyłu?

Zamów profesjonalną wycenę przygotowaną przez doświadczonego rzeczoznawcę majątkowego.

• Operat pomoże określić wartość służebności przesyłu oraz wysokość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.
• Uwzględniamy specyfikę nieruchomości, przebieg urządzeń przesyłowych i zakres ich oddziaływania.
• Operat możemy przygotować nawet w 48 h.

Rzetelna wycena służebności przesyłu.
Doświadczeni rzeczoznawcy majątkowi.
Odpowiemy na wszystkie pytania dotyczące operatu i wyceny.

Zamów online

Potrzebujesz operatu do służebności przesyłu?

Zamów wycenę służebności

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Emil Wrzosiński

Prywatnie sprzedał kilka nieruchomości, kupił mieszkania, które wynajmuje. Zna bardzo dobrze prawo lokatorskie. Wie, na co należy zwrócić uwagę podczas wynajmu mieszkań. Potrafi podpowiedzieć, co należy zrobić, gdy lokator nie płaci czynszu i unika kontaktu z właścicielem mieszkania. Gdy ma czas, jeździ w góry, które eksploruje niezależnie od pory roku. Zawodowo zajmuje się tworzeniem eksperckich treści na temat nieruchomości. Interesuje go obecna sytuacja na rynku nieruchomości i jej wpływ na ceny mieszkań.